Nowy raport serwisu GetHome.pl analizujący rynek nieruchomości ujawnia znaczące rozbieżności w cenach mieszkań w polskich miastach na prawach powiatu, gdzie różnice sięgają nawet pięciokrotności. Największą dysproporcję obserwujemy między Sopotem a Bytomiem.
Eksperci wskazują, że zjawisko to dotyczy nie tylko aglomeracji stołecznych, ale również mniejszych rynków lokalnych, co ma istotne implikacje dla inwestorów i możliwości kredytowych.
Dalszy ciąg tekstu znajduje się pod materiałem wideo
Kiedy długi stają się problemem? | Onet Rano
Zgodnie z ustaleniami autorów raportu, dotychczasowe analizy rynku mieszkaniowego często skupiały się na największych polskich metropoliach. Tymczasem, jak wynika z porównania mniejszych ośrodków, rozbieżności w cenach transakcyjnych za metr kwadratowy mogą być bardzo znaczące. Monumentalnym przykładem są Sopot i Bytom, gdzie przepaść cenowa za metr kwadratowy nieruchomości sięga niemal pięciokrotności – w Sopocie jest to 19 849 zł, podczas gdy w Bytomiu jedynie 4 032 zł.
W raporcie podkreślono, że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące obrotu lokalami mieszkalnymi za rok 2024 zostały opublikowane dopiero pod koniec ubiegłego roku. Analiza, oparta na informacjach z lokalnych Rejestrów Cen Nieruchomości, obejmuje niemal wszystkie powiaty i miasta na prawach powiatu (z wyjątkiem powiatu łańcuckiego), co umożliwia kompleksowe spojrzenie na szeroki przekrój polskiego rynku.
- Czytaj również: Ceny mieszkań w miastach rosną szybciej. Jest jedno wyjście
Ceny mieszkań w największych miastach i kurortach
Eksperci GetHome.pl zauważają, że statystyki GUS dotyczące rynku pierwotnego nie uwzględniają umów deweloperskich. Średnia cena za metr kwadratowy jest kalkulowana na podstawie gotowych lokali, których własność została formalnie przeniesiona po zakończeniu budowy. Może to oznaczać, że cena odzwierciedla transakcję zawartą nawet rok lub dwa lata wcześniej, jeśli umowa deweloperska została podpisana w wcześniejszym terminie, co jest istotnym czynnikiem przy prognozach na 2026 rok.
Po uwzględnieniu dynamiki zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, najwyższe średnie ceny mieszkań odnotowano w kluczowych lokalizacjach: Sopot (19 849 zł za m kw.), Warszawa (15 850 zł), Kraków (13 738 zł), Gdańsk (12 301 zł), Wrocław (11 913 zł), Świnoujście (11 842 zł), Gdynia (11 770 zł), Poznań (10 325 zł), Lublin (9 607 zł) oraz Katowice (9 326 zł). Autorzy raportu zwracają uwagę na fakt, że wysokie ceny nieruchomości występują również w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, które nie są odrębnymi powiatami, jak choćby Zakopane, co sugeruje potencjalne trendy dla rynków wypoczynkowych w perspektywie 2026 roku.
Najtańsze miasta na prawach powiatu
Natomiast najniższe ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania w miastach na prawach powiatu odnotowano w Bytomiu (4 032 zł), Jastrzębiu-Zdroju (4 435 zł), Wałbrzychu (4 671 zł), Piekary Śląskie (4 832 zł), Grudziądzu (5 070 zł), Tarnobrzegu (5 316 zł), Świętochłowicach (5 325 zł), Zabrzu (5 334 zł), Rudzie Śląskiej (5 429 zł) oraz Koninie (5 551 zł). Warto zauważyć, że tak niskie ceny mogą wpływać na zdolność kredytową potencjalnych nabywców i ich możliwości inwestycyjne.
- Czytaj również: Zakup mieszkania nadal poza zasięgiem wielu. Ostrożność wygrywa
Jeszcze tańsze mieszkania poza miastami na prawach powiatu
Analiza raportu wskazuje, że w niektórych powiatach położonych poza głównymi ośrodkami miejskimi można znaleźć nieruchomości w jeszcze niższych cenach. Przykładem jest powiat głubczycki ze średnią ceną 3 246 zł za m kw., prudnicki – 3 208 zł oraz górowski – 3 044 zł. Należy jednak podkreślić, że wiele z tych powiatów charakteryzuje się niskim stopniem urbanizacji, co przekłada się na mniejsze znaczenie rynku nieruchomości mieszkaniowych. W niektórych z tych regionów dominują domy wolnostojące, stanowiące nawet 90 proc. całego zasobu mieszkaniowego, co może ograniczać atrakcyjność inwestycyjną.
Raport podkreśla, że szerokie spektrum analizowanych powiatów przez GUS pozwala na precyzyjne porównanie sytuacji na rynku mieszkaniowym w różnych regionach Polski, co jest kluczowe dla oceny trendów inwestycyjnych, w tym potencjalnych scenariuszy dla rynku w 2026 roku.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Różnice Cenowe: Raport GetHome.pl wskazuje na nawet pięciokrotne różnice w cenach mieszkań między miastami na prawach powiatu, z Sopotem (19 849 zł/m kw.) i Bytomiem (4 032 zł/m kw.) jako skrajnymi przykładami.
- Trendy Cenowe 2026: Analiza obejmuje dane z 2024 roku, co pozwala na prognozowanie potencjalnych kierunków rozwoju cen nieruchomości w perspektywie 2026 roku, szczególnie w kontekście rynku pierwotnego, gdzie ceny mogą odzwierciedlać decyzje sprzed 1-2 lat.
- Główne Rynki vs. Mniejsze Ośrodki: Podczas gdy główne aglomeracje jak Warszawa (15 850 zł/m kw.), Kraków (13 738 zł/m kw.) czy Wrocław (11 913 zł/m kw.) utrzymują wysokie ceny, to mniejsze miasta i kurorty turystyczne mogą wykazywać zróżnicowane tendencje.
- Najtańsze Lokalizacje: Najniższe ceny odnotowano w Bytomiu, Jastrzębiu-Zdroju i Wałbrzychu, co może stanowić szansę dla inwestorów o ograniczonych możliwościach kredytowych lub poszukujących lokali o niższym progu wejścia.
- Obszary Słabo Zurbanizowane: Powiaty o niskim stopniu urbanizacji oferują najniższe ceny, ale jednocześnie mniejszy potencjał rynkowy ze względu na dominację domów wolnostojących nad mieszkaniami.
- Dane GUS: Wykorzystanie danych GUS z Rejestrów Cen Nieruchomości zapewnia szeroki i szczegółowy przekrój rynku, kluczowy dla precyzyjnych analiz i prognoz inwestycyjnych.
Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : businessinsider.com.pl