Oto przepisany tekst po polsku, z uwzględnieniem stylistyki inwestycyjnej, skupieniem na cenach mieszkań, czynszach komercyjnych i trendach deweloperskich na rok 2026:
Popyt na mieszkania i akcja kredytowa dynamicznie wzrosły na początku 2026 roku, jednakże rynek nieruchomości wkracza w fazę charakteryzującą się podwyższoną niepewnością.
REKLAMA
Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł na rynku pierwotnym mieszkaniowym wyniki, które jeszcze kilka miesięcy temu wydawały się mało prawdopodobne. Obserwowaliśmy rekordową sprzedaż, znaczący wzrost zainteresowania finansowaniem hipotecznym oraz tendencję do kurczenia się oferty. Równocześnie pojawiają się jednak sygnały ostrzegawcze, takie jak wzrost kosztów finansowania, niepewność geopolityczna oraz zarysowująca się ostrożność wśród deweloperów. Eksperci sugerują, że może to być punkt zwrotny – po okresie ożywienia, rynek może wejść w fazę spowolnienia.
Kredyty hipoteczne: impuls napędził boom zakupowy
Rynek kredytów hipotecznych był kluczowym motorem wzrostu w pierwszym kwartale 2026 roku. Spadające wcześniej oprocentowanie kredytów przełożyło się na znaczący wzrost zainteresowania finansowaniem zakupu nieruchomości. Już w styczniu i lutym obserwowano wyraźne ożywienie, a marzec przyniósł rekordową liczbę wniosków kredytowych na przestrzeni ostatnich 18 lat.
Sprawdź również: Ceny mieszkań rosną przez flipperów? „Jesteśmy raczej elementem porządkującym rynek”
Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że był to rezultat zarówno wcześniejszego stymulowania rynku, jak i przyspieszenia decyzji zakupowych. Klienci, obawiając się wzrostu kosztów kredytowania, podejmowali decyzje o szybszym finalizowaniu transakcji. Istotną rolę odegrali także klienci refinansujący swoje dotychczasowe zobowiązania, którzy mogli stanowić nawet 40-50 proc. popytu na kredyty hipoteczne. W efekcie liczba wniosków wzrosła o 27% w porównaniu do IV kwartału 2025 roku.
Obawy kredytobiorców okazały się uzasadnione. W marcu odnotowano wzrost oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, które dominują na rynku, stanowiąc ok. 65-75 proc. jego wartości. Wzrost o około 70 punktów bazowych oznacza powrót do poziomów sprzed roku. „Kumulacja popytu kredytowego” może mieć charakter krótkoterminowy – wraz ze spadkiem zdolności kredytowej, zainteresowanie finansowaniem może osłabnąć w kolejnych miesiącach.
Przeczytaj także: Wyższy próg podatkowy? Tyle można zyskać [KWOTY]
Sprzedaż mieszkań bije rekordy, ale podaż nie nadąża
Efekt spadających kosztów kredytowania był natychmiastowy – sprzedaż mieszkań na siedmiu głównych rynkach osiągnęła poziom 14,8 tys. lokali, co oznacza wzrost o 19% rok do roku i o 17% kwartał do kwartału. Jest to najlepszy wynik odnotowany od dwóch lat.
Największą dynamikę wzrostów odnotowano w Łodzi, Warszawie i Wrocławiu, gdzie sprzedaż przekroczyła średnie wartości z 2025 roku o ponad 20%. Co istotne, klienci chętnie nabywali mieszkania ukończone, często objęte atrakcyjnymi rabatami. Jednocześnie wzrosło zainteresowanie segmentem premium, szczególnie lokalami o wartości powyżej 1 miliona złotych.
Po stronie podażowej sytuacja prezentuje się odmiennie. Deweloperzy wyraźnie ograniczyli tempo wprowadzania nowych projektów. W większości dużych aglomeracji liczba nowych ofert była niższa niż średnia z 2025 roku. Wyjątkiem pozostaje rynek krakowski.
Przyczyn tej sytuacji jest kilka: wysoki poziom dostępnej oferty, znaczący udział gotowych, niesprzedanych mieszkań (stanowiących 26% rynku) oraz narastająca niepewność gospodarcza. Dodatkowo, deweloperzy mierzą się z presją kosztową oraz ryzykiem związanym z niestabilną sytuacją geopolityczną.
Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl, zauważa: „Warszawa jest prekursorem i najszybciej reaguje na dobrą koniunkturę – mamy tam już do czynienia z rynkiem sprzedającego„. W stolicy czas potrzebny na wyprzedaż oferty spadł poniżej czterech kwartałów, co wskazuje na dominację sprzedających. W pozostałych miastach podaż pozostaje jednak relatywnie wysoka.
Ceny mieszkań stoją w miejscu… ale to złudzenie
Pomimo silnego popytu i kurczącej się podaży, ceny mieszkań w większości miast utrzymują się na stabilnym poziomie. W I kwartale 2026 roku odnotowano jedynie kosmetyczne wzrosty rzędu 1-2% lub stagnację.
Wyraźnym wyjątkiem jest Warszawa, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 7% w ciągu trzech miesięcy. Jak podkreślają eksperci, nie wynika to jednak z podwyżek cen w istniejących inwestycjach, lecz z wprowadzania na rynek nowych, droższych projektów.
— Niesprzedane mieszkania utrzymują ceny na niezmienionym poziomie, a jeśli zalegają w ofercie, prowadzi to do większej agresji cenowej i rabatów — wskazuje Gabriela Prygiel z RynekPierwotny.pl.
Na ten problem zwraca uwagę również Marek Wielgo. Jego zdaniem średnia cena coraz mniej odzwierciedla realną dostępność mieszkań. — Z rynku znikają przede wszystkim najtańsze lokale, a w ich miejsce pojawia się więcej droższych inwestycji. To właśnie ten mechanizm podbija średnie ceny — tłumaczy.
Przykłady są wymowne. W Gdańsku liczba najtańszych mieszkań spadła w ciągu trzech miesięcy o blisko jedną czwartą, a próg cenowy tego segmentu wzrósł o niemal 7%. Podobne zjawiska obserwujemy w Warszawie i Poznaniu. Oznacza to, że osoby z ograniczoną zdolnością kredytową mają coraz mniejsze możliwości zakupu nieruchomości.
Warto przeczytać: TSUE o przedawnieniu roszczeń banków. Co to oznacza dla frankowiczów?
Drugi kwartał na rynku mieszkaniowym pod znakiem niepewności
Eksperci są zgodni: drugi kwartał 2026 roku przyniesie prawdopodobnie schłodzenie na rynku nieruchomości. Popyt nadal będzie utrzymywał się na relatywnie wysokim poziomie, jednakże będzie niższy niż na początku roku. Część transakcji będzie jeszcze wynikać z realizacji rekordowej liczby wniosków kredytowych złożonych w I kwartale, jednakże liczba nowych klientów może być mniejsza.
Przeczytaj również: To był miesiąc niespodzianek na giełdzie. Oto co dalej z obligacjami i akcjami [ANALIZA]
Głównymi przyczynami są wzrost kosztów kredytów oraz pogarszająca się zdolność kredytowa. Dodatkowo, na rynek wpływa sytuacja geopolityczna, w tym konflikt w Zatoce Perskiej, który prowadzi do wzrostu cen ropy naftowej i zwiększa ryzyko inflacyjne.
Po stronie podażowej spodziewany jest dalszy spadek nowych inwestycji. Deweloperzy utrzymują ostrożne podejście, a wysoki udział gotowych mieszkań ogranicza presję na uruchamianie nowych projektów.
W efekcie, oferta może stopniowo się kurczyć, choć liczba niesprzedanych, gotowych lokali nadal będzie rosła. To z kolei będzie utrzymywać presję konkurencyjną i ograniczać potencjał wzrostu cen nieruchomości.
Prognozy cenowe pozostają umiarkowane – na większości rynków oczekuje się stagnacji lub wzrostu zbliżonego do wskaźnika inflacji. Wyjątkiem mogą być lokalizacje o ograniczonej podaży, takie jak Warszawa czy Gdańsk, gdzie możliwe są punktowe podwyżki cen.
Jan Dziekoński podsumowuje, że obecna sytuacja różni się od tej z 2022 roku – rynek wchodzi w okres niepewności po fazie wzrostu, a nie spadku. Oznacza to, że ewentualne osłabienie koniunktury może być łagodniejsze, choć nadal trudne do jednoznacznego przewidzenia.
Dziękujemy za lekturę. Zapraszamy do śledzenia naszych analiz na bieżąco. Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rekordowa sprzedaż mieszkań w I kw. 2026 r.: Odnotowano wzrost o 19% r/r i 17% k/k, co stanowi najlepszy wynik od dwóch lat.
- Boom kredytowy: Liczba wniosków o kredyt hipoteczny w marcu 2026 r. była rekordowa na przestrzeni ostatnich 18 lat, wzrosła o 27% k/k.
- Wzrost oprocentowania kredytów: W marcu 2026 r. zanotowano wzrost oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie (dominujących na rynku) o ok. 70 pb.
- Kurcząca się podaż: Deweloperzy ograniczają wprowadzanie nowych projektów, co prowadzi do spadku liczby ofert, z wyjątkiem Krakowa.
- Stabilizacja cen (pozorna): W większości miast ceny utrzymują się na stabilnym poziomie lub rosną kosmetycznie (1-2%), ale w Warszawie odnotowano wzrost o 7% (głównie przez nowe, droższe projekty).
- Wzrost cen w niższych segmentach: Najtańsze lokale znikają z rynku, co podbija średnie ceny i ogranicza dostępność dla osób z mniejszą zdolnością kredytową.
- Prognoza na II kw. 2026 r.: Spodziewane schłodzenie rynku z powodu wzrostu kosztów kredytów, spadku zdolności kredytowej i niepewności geopolitycznej.
- Ryzyka inwestycyjne: Niestabilna sytuacja geopolityczna (konflikt w Zatoce Perskiej) wpływa na wzrost cen ropy i ryzyko inflacyjne.
- Umiarkowane prognozy cenowe: Oczekiwana stagnacja lub wzrost zbliżony do inflacji, z możliwymi punktowymi podwyżkami w lokalizacjach o ograniczonej podaży (np. Warszawa, Gdańsk).
- Charakterystyka obecnego cyklu: Rynek wchodzi w okres niepewności po fazie wzrostu, a nie spadku jak w 2022 r., co może oznaczać łagodniejsze spowolnienie.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl