„To nie egzotyczna ciekawostka, tylko dojrzały rynek inwestycyjny” — podkreślają eksperci, opisując rynek nieruchomości w Tajlandii. Jednak brak znajomości lokalnego prawa i systemu podatkowego może prowadzić do znaczących strat. REKLAMA Jeszcze kilka lat temu Tajlandia była postrzegana przez polskich inwestorów głównie jako kierunek wakacyjny. Obecnie coraz częściej pojawia się w strategiach dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, obok takich rynków jak Hiszpania czy Dubaj. Atrakcyjność Tajlandii wynika z wyższych potencjalnych stóp zwrotu, niższych barier wejścia oraz dynamicznie rozwijającego się rynku najmu, napędzanego przez sektor turystyczny. Jednocześnie jest to rynek wymagający, zarówno pod względem prawnym, jak i podatkowym. Eksperci zgodnie podkreślają, że brak odpowiedniego przygotowania i wiedzy jest najczęstszą przyczyną problemów inwestycyjnych. — Tajlandia oferuje bardzo dobre warunki inwestycyjne, jednak nie wybacza błędów wynikających z niewiedzy. To rynek, na którym nie można działać na zasadzie intuicji — zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka biura nieruchomości By-Bright.
Czytaj także: Nowy model Otodom podnosi koszty pośrednikom. Czy rynek to wytrzyma?
Podatki w Tajlandii: niskie koszty, ale kluczowe zasady
Czytaj także w BUSINESS INSIDER
Rakiety nad Dubajem. Czy wojna zatrzyma boom na nieruchomości?
Jednym z największych atutów tajlandzkiego rynku nieruchomości są relatywnie niskie obciążenia podatkowe, zarówno przy nabyciu, jak i w trakcie posiadania nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że struktura tych podatków znacząco różni się od rozwiązań znanych w Europie. — Zawsze rekomenduję rozpoczęcie analizy od kwestii podatkowych, ponieważ to właśnie w tym obszarze inwestorzy najczęściej popełniają błędy wynikające z błędnych założeń. System jest prosty, ale wymaga dogłębnego zrozumienia — podkreśla Ossowska-Rodziewicz. Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości obejmują kilka kluczowych opłat. Transfer Fee wynosi 2% wartości urzędowej nieruchomości i jest obowiązkowy. Do tego dochodzi podatek u źródła (Withholding Tax), zazwyczaj w wysokości 1% dla osób fizycznych, oraz Stamp Duty na poziomie 0,5%, naliczany gdy nieruchomość była w posiadaniu krócej niż pięć lat. W przypadku szybszej odsprzedaży, czyli sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia, pojawia się Specific Business Tax w wysokości 3,3%. — Jest to element, który często umyka uwadze inwestorów. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat znacząco modyfikuje strukturę kosztów transakcyjnych i bezpośrednio wpływa na końcową rentowność inwestycji — wyjaśnia ekspertka. Znacznie bardziej atrakcyjne są koszty bieżącego posiadania nieruchomości. Roczny podatek od nieruchomości wynosi od 0,02% do 0,1%. — W praktyce jest to koszt niemal pomijalny. Dla nieruchomości o wartości około 600 tys. zł mówimy o kwocie rzędu kilkuset złotych rocznie — precyzuje Ossowska-Rodziewicz. Szczególnie interesujące jest opodatkowanie dochodów z najmu. Tajlandia umożliwia zastosowanie ryczałtowego odliczenia 30% przychodu jako kosztów uzyskania przychodów. — Jest to ogromne ułatwienie. Inwestor nie musi gromadzić faktur ani prowadzić skomplikowanej księgowości — dodaje. Pierwsze 150 tys. THB (tajskich bahtów) dochodu netto jest zwolnione z opodatkowania, a kolejne stawki podatkowe zaczynają się od 5%. — W rezultacie realne obciążenie podatkowe dochodów z najmu jest często niższe niż w Polsce czy w krajach Europy Zachodniej — podsumowuje.
Prawo nieruchomości w Tajlandii: kluczowe ograniczenia i możliwości
Największe różnice między systemem prawnym Tajlandii a krajami europejskimi dotyczą zasad własności nieruchomości. Cudzoziemcy nie mają możliwości nabywania prawa własności do gruntu, co w istotny sposób determinuje strukturę dostępnych inwestycji. — Jest to fundamentalna zasada. Jeśli inwestor nie rozumie tego aspektu, naraża się na poważne ryzyko prawne — podkreśla Ossowska-Rodziewicz. Najczęściej spotykaną formą inwestycji jest condo freehold, oznaczające pełne prawo własności lokalu mieszkalnego w ramach kondominium. Istnieje jednak warunek: udział powierzchni nieruchomości należący do obcokrajowców nie może przekroczyć 49% całkowitej powierzchni budynku. — Jest to najbardziej bezpieczny i przejrzysty model inwestycyjny. Dlatego rekomenduję go większości moich klientów — dodaje ekspertka. W przypadku inwestycji w domy i wille, powszechnie stosowaną formą jest leasehold, czyli prawo do długoterminowej dzierżawy gruntu, zazwyczaj na 30 lat, z opcją przedłużenia. — Dobrze skonstruowana umowa leasehold może stanowić bardzo bezpieczne rozwiązanie, jednak wymaga ono profesjonalnego wsparcia prawnego. W tym obszarze nie ma miejsca na kompromisy ani niedociągnięcia — zaznacza. Podobne wnioski płyną z perspektywy deweloperów. — Sukces inwestycji zależy od prawidłowej struktury prawnej oraz od nawiązania współpracy z wiarygodnymi partnerami — mówi Stuart Reading, Managing Director w Banyan Group Properties. Ekspert zwraca uwagę, że projekty realizowane przez duże, notowane na giełdzie firmy deweloperskie, oferują zazwyczaj wyższy poziom bezpieczeństwa inwestycji. — Inwestor powinien analizować nie tylko lokalizację nieruchomości, ale przede wszystkim standard zarządzania projektem oraz długoterminową wiarygodność dewelopera — dodaje.
Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości w Tajlandii: zróżnicowany potencjał
Jednym z głównych czynników napędzających rosnącą popularność Tajlandii wśród inwestorów są atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Jednakże — jak zgodnie podkreślają eksperci — tajlandzki rynek jest bardzo zróżnicowany. — Tajlandia to nie jednolity rynek, lecz konglomerat kilku odrębnych rynków lokalnych o różnej specyfice — zaznacza Ossowska-Rodziewicz. Bangkok oferuje stabilność inwestycyjną. Dochody z najmu długoterminowego kształtują się na poziomie 4-5% netto rocznie, a ceny nieruchomości wykazują wzrost rzędu 3-5% rok do roku. — Jest to kierunek preferowany przez inwestorów ceniących przewidywalność i płynność inwestycji — mówi ekspertka. Z kolei Phuket stanowi rynek skoncentrowany na najmie krótkoterminowym, turystycznym. — Tutaj wchodzimy w zupełnie inną kategorię inwestycyjną. Zwroty na poziomie 6-10% netto są realne do osiągnięcia, szczególnie w przypadku projektów typu resortowego — podkreśla ekspertka. Dane rynkowe potwierdzają ten trend. Tylko w pierwszych miesiącach 2025 roku Phuket odwiedziło blisko 6 milionów turystów. — Te liczby bezpośrednio przekładają się na popyt generowany przez najemców oraz wyniki generowane przez inwestorów — dodaje. Robert Reiski zwraca uwagę na rosnące zainteresowanie nieruchomościami w Tajlandii ze strony inwestorów z Europy. — Tajlandia oferuje coś, czego wielu klientów poszukuje w obecnych warunkach rynkowych: możliwość dywersyfikacji portfela, potencjalnie wyższe stopy zwrotu oraz możliwość prywatnego użytkowania nieruchomości — mówi. Na rynku dostępne są również projekty z gwarantowanym zwrotem z inwestycji. — Jest to rozwiązanie dla inwestorów preferujących pasywne strategie inwestycyjne. Należy jednak bardzo dokładnie zweryfikować wiarygodność dewelopera, ponieważ gwarancje są tyle warte, ile firma, która je oferuje — podkreśla Ossowska-Rodziewicz.
Ryzyka inwestowania w nieruchomości w Tajlandii: aspekty niewidoczne na pierwszy rzut oka
Eksperci są zgodni co do tego, że ignorowanie potencjalnych ryzyk jest największym błędem popełnianym przez inwestorów. — Wolę otwarcie omawiać ryzyka, niż sprzedawać wyidealizowany obraz tajlandzkiego rynku nieruchomości — deklaruje Ossowska-Rodziewicz. Pierwszym z nich jest ryzyko polityczne. — Tajlandia ma w swojej historii okresy niestabilności politycznej. Chociaż nie wpływa to bezpośrednio na rynek nieruchomości, powinno być uwzględnione w ogólnej strategii inwestycyjnej — zaznacza ekspertka. Znacznie większym problemem może być ryzyko deweloperskie. — Jest to realne zagrożenie. Zdarzają się przypadki projektów niedokończonych lub takich, które nie generują obiecywanych zwrotów z inwestycji — ostrzega. Stuart Reading potwierdza kluczowe znaczenie wyboru partnera inwestycyjnego. — Inwestorzy powinni współpracować wyłącznie ze sprawdzonymi podmiotami, które gwarantują jakość wykonania i stabilność zarządzania nieruchomościami — podkreśla. Kolejnym aspektem wartym uwagi jest płynność rynku. — Tajlandia nie jest rynkiem, na którym można szybko sprzedać nieruchomość. Minimalny rekomendowany horyzont inwestycyjny wynosi 5-7 lat — wskazuje Ossowska-Rodziewicz. Odnosząc się do ostrzeżeń podróżnych, eksperci uspokajają. — Phuket znajduje się setki kilometrów od regionów, których dotyczą ostrzeżenia. Jest to zupełnie inna rzeczywistość — mówi Marcel Płoszczyński, który mieszkał w Tajlandii przez 6 lat. Dodaje, że specyfika geograficzna kraju sprawia, iż lokalne napięcia rzadko przenoszą się na główne ośrodki inwestycyjne. — Sytuacja w jednym regionie praktycznie nie wpływa na inne części kraju — zaznacza.
Czynniki przyciągające inwestorów na rynek nieruchomości w Tajlandii
Fundamentem atrakcyjności tajlandzkiego rynku nieruchomości pozostają silna gospodarka i dynamicznie rozwijająca się turystyka. Tajlandia jest jedną z największych gospodarek w regionie ASEAN, a liczba turystów odwiedzających kraj sięga dziesiątek milionów rocznie. — To właśnie turystyka napędza popyt na wynajem nieruchomości i zapewnia stabilność rynkową — wyjaśnia Reiski. Dodatkowym atutem jest proinwestycyjna polityka państwa. — Programy wizowe, takie jak LTR (Long-Term Resident visa), realnie zwiększają zainteresowanie inwestorów zagranicznych — wskazuje Ossowska-Rodziewicz. Nie bez znaczenia są również czynniki finansowe:
- brak podatku od spadków do wysokiego progu
- niskie koszty utrzymania nieruchomości
- stabilność tajskiej waluty
— Dla wielu inwestorów te argumenty stanowią kluczowe czynniki decydujące o wyborze Tajlandii jako miejsca inwestycji — dodaje ekspertka.
Tajlandia nie jest rynkiem odpowiednim dla każdego inwestora, ale dla świadomego i przygotowanego inwestora może stanowić atrakcyjną alternatywę dla rynków europejskich.
— Jest to rynek, który oferuje potencjalnie wysokie zwroty, ale jednocześnie wymaga profesjonalnego przygotowania. Inwestorzy podchodzący do tego rynku w sposób zdyscyplinowany i profesjonalny są zazwyczaj bardzo zadowoleni z osiąganych wyników — podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. ## Wyniki Biznes Fakty: * **Dywersyfikacja portfela:** Tajlandia staje się coraz popularniejszą alternatywą dla europejskich rynków nieruchomości, oferując wyższe stopy zwrotu i niższe koszty wejścia. * **Potencjał zysku:** Rynek najmu, napędzany turystyką, generuje atrakcyjne dochody. Szczególnie rynek krótkoterminowego najmu na Phuket oferuje potencjalne zwroty na poziomie 6-10% netto. * **Struktura podatkowa:** Tajlandia oferuje relatywnie niskie podatki transakcyjne (2% Transfer Fee, 1% Withholding Tax, 0,5% Stamp Duty) oraz niskie roczne podatki od nieruchomości (0,02%-0,1%). Istnieje możliwość ryczałtowego odliczenia 30% kosztów od przychodów z najmu. * **Ograniczenia prawne:** Cudzoziemcy nie mogą nabywać prawa własności do gruntu. Najbezpieczniejszą formą inwestycji w mieszkania jest condo freehold (do 49% udziału obcokrajowców), a w domy leasehold (30 lat z opcją przedłużenia). * **Ryzyka:** Kluczowe ryzyka to brak znajomości lokalnego prawa, ryzyko deweloperskie (niedokończone projekty), ryzyko polityczne oraz ograniczona płynność rynku (min. 5-7 lat inwestycji). * **Kluczowe czynniki sukcesu:** Znajomość prawa i podatków, wybór wiarygodnych deweloperów (preferowane spółki giełdowe), zrozumienie specyfiki lokalnych rynków (np. Bangkok vs. Phuket) oraz długoterminowa perspektywa inwestycyjna. * **Perspektywy na 2026:** Oczekuje się dalszego wzrostu zainteresowania inwestorów zagranicznych, napędzanego przez stabilną gospodarkę Tajlandii, rozwój turystyki oraz proinwestycyjne programy rządowe. Kluczowe dla deweloperów będzie zapewnienie wysokiego standardu zarządzania i transparentności projektów, aby sprostać wymaganiom świadomych inwestorów.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl