Biznes Fakty
Tanie domy i mieszkania w Bułgarii. Ekspert wylicza „haczyki”
Zaporowe ceny mieszkań i domów w Polsce powodują wzrost zainteresowania nieruchomościami w innych krajach m.in. w Bułgarii. Na portalach z ogłoszeniami można znaleźć oferty sprzedaży domów w tym kraju już za około 30 tys. zł, a mieszkań od 40 tys. zł. Te kwoty brzmią jak marzenie, są jednak haczyki.
/123RF/PICSEL
W tempie wzrostu cen nieruchomości, Polska wyprzedziła nawet Dubaj. Jak podawał „Puls Biznesu” z analizy firmy eXp Realty wynika, że mieszkania w Krakowie w ciągu roku zdrożały o 25 proc. Największe miasto w Zjednoczonych Emiratach Arabskich znalazło się na drugim miejscu, ale tam mieszkania zdrożały „tylko” o 14 proc. Różnica we wzroście jest więc spora.
Do tego wzrostu przyczynił się rządowy „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Jeszcze przed jego startem Polacy zaczęli ustawiać się w kolejkach do biur pośredników i deweloperów. Efekt? Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN – w marcu 2023 roku cena za 1 mkw w Warszawie była o 5,3 proc. wyższa w porównaniu do cen z grudnia 2022 roku. W czerwcu – tuż przed uruchomieniem kredytu, ceny za 1 mkw podskoczyły o 9 proc. w stosunku do grudnia, a w sierpniu, czyli miesiąc po wejściu programu w życie, cena za 1 mkw była wyższa o 5 proc. w porównaniu z ceną z końca czerwca 2023 roku.
W innych dużych miastach stawki za 1 mkw także podskoczyły. Przykładowo – w Krakowie średnia cena 1 mkw wzrosła od końca czerwca do sierpnia 2023 r. o 7,1 proc. Ceny zaczęły hamować dopiero w III kwartale 2024 roku, a zapowiedź rządu o rezygnacji z kredytu 0 proc. prawdopodobnie wzmocni ten trend. Na znaczące spadki nie ma jednak co liczyć. Póki co nie zanosi się także na obniżkę stóp procentowych. Prezes NBP Adam Glapiński w rozmowie z „Dziennikiem Gazetą Prawną” wskazywał, że może to nastąpić pod koniec 2026 roku.
Domy i mieszkania w Bułgarii. Ceny już od 30 tys. zł
Wszystkie te powyższe czynniki sprawiają, że coraz więcej Polaków, zaczyna rozważać kupno nieruchomości w kraju, w którym są one tańsze. Takim państwem jest m.in. Bułgaria. Na portalach z nieruchomościami można znaleźć domy kosztujące w przeliczeniu już 30 tys. zł. Znajdują się w niewielkich miejscowościach, wymagają remontu, ale nie są ruinami. Ceny mieszkań do gruntownego remontu w starym budownictwie, zaczynają się od około 40 tys. zł.
Nieruchomości w dobrym stanie i w lepszych lokalizacjach w porównaniu z tymi w Polsce, również są bardzo tanie. Przykład? Kawalerka o powierzchni 32 mkw w Słonecznym Brzegu w apartamentowcu z basenem, kosztuje 102,3 tys. zł. Studio o powierzchni 44 mkw w górskiej miejscowości Razłog – około 98 tys. zł. Po kilkunastu minutach spędzonych na przeglądaniu takich ofert ma się ochotę rzucić wszystko i wyjechać do Bułgarii.
Kupno nieruchomości w Bułgarii. Na co trzeba uważać?
Nie wszystko jest jednak tak piękne jak się wydaje. Bardzo tanie domy i mieszkania nierzadko znajdują się w niewielkich miejscowościach z zerową infrastrukturą – nie ma dobrych dróg, sklepów czy chociażby przychodni. Do tego nie brakuje samowoli budowlanych (w przypadku domów) oraz sprzedawców czy pośredników czyhających na naiwnych obcokrajowców. W przypadku nieruchomości do wyremontowania problemem może być także znalezienie ekipy budowlanej. Pułapek jest więcej.
Patryk Czerniawski Bułgaria Okiem Tubylca – agencji nieruchomości pośredniczącej w kupnie i sprzedaży apartamentów w bułgarskich kurortach, tłumaczy, że klient powinien zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Pierwszą jest powierzchnia lokalu. – W Bułgarii nie funkcjonuje pojęcie powierzchni użytkowej, nie jest ona nigdzie podawana, nie widnieje w żadnych dokumentach i nie jest obliczana – mówi i jak wyjaśnia „w Bułgarii powierzchnia zabudowana mieszkania jest pojęciem określającym rzeczywistą przestrzeń użytkową, uwzględniającą grubość ścian zewnętrznych i wewnętrznych, balkony oraz tarasy”.
– Istotne jest, że połowa grubości ścian zewnętrznych zaliczana jest do powierzchni mieszkania, a druga połowa do części wspólnych budynku. Takie podejście sprawia, że powierzchnia mieszkań w Bułgarii może różnić się od powierzchni użytkowej, którą znamy z innych krajów – tłumacz. W ofertach można się spotkać także z powierzchnią netto i brutto.
– Powierzchnia całkowita netto obejmuje tylko powierzchnię mieszkania (w tym ściany, balkony), natomiast powierzchnia całkowita brutto to powierzchnia netto powiększona o proporcjonalny udział w częściach wspólnych budynku, takich jak korytarze czy klatki schodowe. To właśnie na podstawie powierzchni brutto naliczany jest czynsz roczny i ta powierzchnia jest najczęściej podawana w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości – wyjaśnia ekspert.
Osoby zainteresowane kupnem apartamentu w nadmorskim kurorcie powinny także zwrócić uwagę na to, czy jest on częścią kompleksu hotelowego czy mieszkalnego. Jeśli tego drugiego, to jego utrzymanie może okazać się droższe. – Roczny czynsz na takich kompleksach bywa nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższy od standardowego – mówi. Zarządcy kompleksów hotelowych często doliczają także dodatkowe opłaty np. za korzystanie z basenu.
Ile wynoszą czynsze w Bułgarii i podatki dla właścicieli nieruchomości?
Czerniawski wyjaśnia, że w Bułgarii czynsz płaci się raz w roku. – Wysokość waha się zazwyczaj w przedziale 12-20 euro za metr kwadratowy. Na przykład, dla mieszkania o powierzchni 50 mkw będzie to koszt 600-1000 euro rocznie (około 2,5-4,2 tys. zł – przyp. red.). Do tego dochodzi jedynie roczny podatek od nieruchomości, który wynosi zaledwie 0,05 proc. wartości podatkowej mieszkania. Wartość podatkowa jest zazwyczaj niższa niż rynkowa, co oznacza, że podatek w praktyce zamyka się w przedziale 50-150 euro rocznie (około 213-426 zł – przyp. red.) – wylicza ekspert. Podatek od zakupu nieruchomości wynosi 2-3 proc. jej wartości.
Ile można zarobić na wynajmie apartamentów w Bułgarii?
Jak mówi – na wynajmie krótkoterminowym w miesiącach letnich można zarobić 4-5 tys. euro (17-21 tys. zł), a jeśli mieszkanie ma widok na morze, to zysk może wynieść 6-7 tys. euro (25-27 tys. zł). – Część właścicieli nieruchomości korzysta z takiej formy inwestycji, ciesząc się zarówno z zysków finansowych, jak i z możliwości spędzania wakacji w swoim własnym apartamencie bez ponoszenia dodatkowych kosztów wynajmu – wyjaśnia Czerniawski.
Kupno nieruchomości w Bułgarii. Jak zweryfikować pośrednika?
Kupując nieruchomość w Bułgarii trzeba uważać, by nie paść ofiarą fałszywego pośrednika. Czerniawski ostrzega m.in. przed osobami działających tylko w mediach społecznościowych. Prezentują oferty nieruchomości, których nie widzieli na oczy i nie mają wglądu do dokumentacji, a za „złowienie” klienta dostają prowizję od agencji nieruchomości. – Warto zatem sprawdzić, czy pośrednik ma numer BULSAT (odpowiednik polskiego numeru NIP), a także dodatkowo jeszcze najlepiej zweryfikować czy jest zarejestrowany jako płatnik VAT-EU – wyjaśnia. Radzi także, by w przypadku nieruchomości w Słonecznym Brzeg czy Sveti Vlas skorzystać z usług profesjonalistów. Jak tłumaczy – agencja nie tylko będzie znała rynek i aktualne przepisy, ale też w przypadku inwestycji pod wynajem, będzie wiedzieć, co spodoba się turystom.
Karolina Soroczyńska – adwokatka świadcząca usługi prawne w języku bułgarskim i polskim w Bułgarii dodaje z kolei, że warto zaangażować także prawnika – najlepiej adwokata. – Pośrednik nie zawsze odczytuje wszystkie dokumenty i aspekty prawne. Często zdarza się, że nie zwracają uwagi na jakieś części dokumentów, na szczegóły i potem pojawia się problem u notariusza, albo nawet lata później może się zdarzyć, że ktoś pretenduje do własności do nieruchomości na innej podstawie prawnej – mówi. W przypadku kupowania na własną rękę radzi też, by sprawdzić, czy sprzedający posiada akt notarialny i czy podana w nim powierzchnia mkw pokrywa się z tą w pozostałych dokumentach.
Zakup nieruchomości za granicą. Bank nie da kredytu
Nieruchomości w Bułgarii można kupić tylko za gotówkę. Polskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych na zakup domu lub mieszkania w innym kraju. Niektóre agencje pośredniczące podają na swoich stronach, że można go zaciągnąć w banku bułgarskim. Nie jest to prawdą, co potwierdza Czerniawski, wyjaśniając, że taka osoba musiałby posiadać stały pobyt w Bułgarii i tam pracować. Jak wskazuje – alternatywną formą finansowania jest zakup nieruchomości na raty od dewelopera. Deweloperzy nie wymagają od kupujących nawet zaświadczenia o dochodach, a jedynie wpłacenia 20-30 proc. wartości mieszkania. Przeniesienie własności odbywa się dopiero po zapłacie całej sumy. Do tego czasu kupujący może korzystać z nieruchomości – mieszkać w niej i ją wynajmować. Chociaż warunki wydają się korzystne, to trzeba uważać, by nie trafić na oszusta. – Przed podpisaniem umowy przedwstępnej rekomendujemy dokładne sprawdzenie wiarygodności dewelopera – kończy Czerniawski.
Hanna Sidorska
