Tarcza prawna przeobraża sektor powierzchni użytkowych. Nowe trudności.

Infrastrukturalne bezpieczeństwo przestaje być wyłączną kwestią administracji państwowej. Począwszy od 2026 roku, stanie się rzeczywistym elementem wpływającym na wydatki, projekty i pozycję konkurencyjną dla firm deweloperskich, inwestorów oraz dysponentów nieruchomości komercyjnych. Nowe prawo dotyczące schronów wchodzi w etap praktycznej realizacji – i już teraz widać, że jego efekty będą odczuwalne znacznie szerzej niż tylko w obszarze mieszkalnictwa.

Ustawa schronowa wpływa także na nieruchomości komercyjne, w tym centra handlowe, na zdjęciu: Galeria Warmińska w Olsztynie | Foto: Artur Szczepanski/REPORTER / East News

Od 1 stycznia 2026 r. inwestorzy muszą uwzględniać wymagania dotyczące miejsc tymczasowego ukrycia podczas planowania inwestycji budowlanych
Skutkiem ustawy są podwyższone wydatki inwestycyjne, co odciśnie się na cenach nieruchomości i stawkach najmu w segmencie komercyjnym
Niepewność związana z niekompletnymi aktami wykonawczymi może mieć wpływ na spowolnienie inwestycji oraz procedur administracyjnych
Szersze wiadomości dotyczące biznesu znajdziesz na Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Z dniem 1 stycznia 2026 r. w życie wchodzi ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej, powszechnie nazywana ustawą schronową. Mimo że formalnie została uchwalona wcześniej, dopiero teraz – wraz z nadchodzącym terminem stosowania nowych kryteriów wobec projektów budowlanych – zaczyna realnie oddziaływać na decyzje związane z inwestycjami. Przepisy kreują ramy prawne dla organizacji, rejestracji i użytkowania obiektów zbiorowej ochrony społeczeństwa, w tym schronów, ukryć oraz tzw. miejsc doraźnego schronienia (MDS). To właśnie ta ostatnia kategoria odgrywa zasadniczą rolę dla rynku nieruchomości – zarówno tych o charakterze mieszkaniowym, jak i komercyjnym.

Ustawa schronowa a sektor nieruchomości komercyjnych

Z perspektywy branży komercyjnej najistotniejsze jest to, że nowe regulacje nie ograniczają się jedynie do budownictwa mieszkaniowego. Obowiązek brania pod uwagę funkcji ochronnych dotyczy przedsięwzięć, dla których wnioski o pozwolenie na budowę zostaną złożone po 31 grudnia 2025 r.

Dominika Jędrak z firmy Colliers | Colliers

— Ustawa nie wyklucza z tego zakresu galerii handlowych ani budynków magazynowych. To znaczy, że obszerne hale logistyczne, magazyny lub centra handlowe, szczególnie te, które posiadają poziomy podziemne lub rozległe, zamknięte przestrzenie, mogą być wzięte pod uwagę w lokalnych planach dotyczących ochrony ludności jako ewentualne miejsca tymczasowego schronienia — zaznacza Dominika Jędrak, dyrektor Działu Market Insights w Colliers.

Nowe kryteria oznaczają potrzebę innego podejścia do planowania parkingów podziemnych, obszarów technicznych czy części wspólnych obiektów biurowych i handlowych. MDS mają być lokalizacjami, które w przypadku zagrożenia umożliwią krótkotrwałe przebywanie ludzi w warunkach gwarantujących podstawowy poziom bezpieczeństwa. Choć ustawa nie wprowadza nakazu wznoszenia tradycyjnych schronów, to wymaga adekwatnej wytrzymałości konstrukcji, wzmocnionych ścian działowych, dodatkowych instalacji wentylacyjnych, dostępu do wody i energii, jak również rozwiązań umożliwiających szybką ewakuację.

— Pragnę zaakcentować, że nowe prawo schronowe wpłynie nie tylko na segment mieszkaniowy, ale i na obszar nieruchomości komercyjnych — zwłaszcza biurowce, centra handlowe oraz niektóre obiekty magazynowe. Z punktu widzenia ostatecznego użytkownika te zmiany mogą być słabo zauważalne, jednakże dla inwestorów i najemców będą miały już wyraźne konsekwencje — doprecyzowuje specjalnie dla czytelników Business Insider Polska Dominika Jędrak.

Miejsca doraźnego schronienia mogą powstawać m.in. w podziemiach biurowców | Marek BAZAK/East News / East News

Zobacz też: Waloryzacja czynszu 2026. Najemcy zapłacą więcej za mieszkanie i media

Koszty, czynsze oraz konkurencyjność obiektów

Najbardziej bezpośrednim następstwem nowych regulacji będzie wzrost wydatków związanych z realizacją inwestycji. Dodatkowe wymogi techniczne, droższe materiały i bardziej skomplikowane projekty konstrukcyjne powodują wyższe nakłady już na etapie budowy.

To z kolei może mieć wpływ na wyższe kwoty sprzedaży nieruchomości komercyjnych, podniesienie stawek czynszowych oraz bardziej rozważne podejście inwestorów do rozpoczynania nowych przedsięwzięć. W dalszej perspektywie czasowej budynki wyposażone w rozwiązania podnoszące poziom bezpieczeństwa mogą jednak zdobyć przewagę konkurencyjną, szczególnie w sektorze premium oraz wśród najemców korporacyjnych, którzy coraz częściej zwracają uwagę na aspekty ESG, odporności infrastrukturalnej i zarządzania ryzykiem.

Jednocześnie właściciele takich budynków muszą brać pod uwagę dodatkowe wydatki operacyjne — powiązane z utrzymaniem MDS, regularnymi przeglądami, monitoringiem oraz gotowością obiektu do użycia w sytuacjach kryzysowych.

— Z punktu widzenia praktycznego oznacza to konieczność odmiennego projektowania garaży i parkingów podziemnych oraz wyższy poziom techniczny tych powierzchni. W przypadku istniejących budynków ustawa generalnie nie wprowadza automatycznego nakazu dostosowania, niemniej jednak organy państwowe będą miały możliwość przeprowadzania inwentaryzacji i wskazywania określonych obiektów jako potencjalne miejsca doraźnego schronienia — tłumaczy w rozmowie z BI Dominika Jędrak.

Rynek magazynowy i logistyczny pod obserwacją

Chociaż segment logistyczny nie został bezpośrednio wskazany jako podlegający nowym obowiązkom, interpretacje przepisów sugerują, że obiekty o szczególnym znaczeniu dla gospodarki mogą być uwzględniane w lokalnych planach ochrony ludności. Dla części inwestorów oznacza to konieczność uwzględniania funkcji MDS już na etapie opracowywania koncepcji — nawet jeśli obecnie nie istnieją jeszcze szczegółowe wytyczne techniczne. Takie „planowanie z wyprzedzeniem” może zredukować prawdopodobieństwo kosztownych modyfikacji w przyszłości.

Oddziaływanie prawa schronowego na budownictwo mieszkaniowe zostało już szerzej omówione w artykule „Zmiany w mieszkaniówce 2026. Kupujący zyskają, ale zapłacą wyższą cenę”. W artykule zaprezentowano opinię adw. Zdanowskiej:

— Mimo, że intencja zwiększenia bezpieczeństwa jest właściwa, problemem pozostaje brak kompletnych rozporządzeń wykonawczych. Utrudnia to planowanie inwestycji i zwiększa ryzyko związane z kosztami.

Te same mechanizmy będą miały zastosowanie również w sektorze komercyjnym – dodatkowe koszty projektowe, materiałowe i związane z eksploatacją w rezultacie obciążą użytkowników końcowych — najemców biur, lokali handlowych czy magazynów.

Brak rozporządzeń to największa niewiadoma

Na obecnym etapie ustawa ma charakter ogólny. Szczegółowe parametry techniczne MDS mają być sprecyzowane w aktach wykonawczych przygotowywanych przez MSWiA. Do czasu ich ukazania się inwestorzy działają w otoczeniu podwyższonej niepewności regulacyjnej. To może skutkować opóźnieniami w przygotowywaniu projektów, bardziej ostrożnymi decyzjami inwestycyjnymi oraz większą wagą analiz prawnych już na wczesnym stadium planowania inwestycji.

— Należy oczekiwać wzrostu kosztów realizacji inwestycji, co w konsekwencji może przełożyć się na podniesienie cen sprzedaży oraz stawek najmu. Dodatkowym utrudnieniem pozostaje brak aktów wykonawczych, który powiększa ryzyko odmiennych interpretacji i potencjalnych opóźnień w administracji. W dalszej perspektywie czasowej bezpieczeństwo infrastrukturalne stanie się jednak jednym z nowych fundamentów wartości nieruchomości — również w segmencie komercyjnym — podsumowuje Dominika Jędrak, specjalnie dla Business Insider Polska.

Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu w całości. Bądź na bieżąco! Śledź nas w Google. Anna Korólczyk-Lewandowska