Dzierżawa lokalu mieszkalnego coraz częściej stanowi nie tylko etap „poprzedzający nabycie”, lecz przemyślany wybór lub alternatywne rozwiązanie tymczasowe. Przeanalizowaliśmy, jak przedstawiają się kwoty i dodatkowe nakłady finansowe czterech popularnych form dzierżawy: propozycji od osób prywatnych, dzierżawy instytucjonalnej PRS, colivingu i Airbnb w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. Rozbieżności sięgają paru tysięcy złotych miesięcznie — a to dopiero początek kalkulacji.
- Dzierżawa prywatna cechuje się mniejszą opłatą, lecz często łączy się z możliwością awarii i zmian w umowie
- Dzierżawa instytucjonalna PRS gwarantuje stabilność i prognozowalność nakładów finansowych kosztem większych taryf
- Coliving oraz platformy krótkoterminowe oferują elastyczność, aczkolwiek powiązane są z najwyższymi nakładami finansowymi comiesięcznymi
- Szersze informacje na temat biznesu znajdziesz w serwisie Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce nadal bywa niełatwa do oszacowania. Dla wielu osób zakup własnego obiektu jest dzisiaj przesuwany na później. Jednocześnie zwiększa się grupa dzierżawców, którzy wcale nie postrzegają dzierżawy wyłącznie jako „przystanku” przed posiadaniem. Coraz częściej to świadoma taktyka życiowa lub przymus wynikający z okoliczności.
Uzasadnienia poszukiwania lokalu na miesiąc, kilka miesięcy lub rok są bardzo odmienne. Część osób wyczekuje na przekazanie nowego lokalu od dewelopera i pragnie uniknąć przenosin do rodziny. Inni muszą się wyprowadzić na czas kapitalnego remontu, który — jak pokazuje doświadczenie — niemal zawsze trwa dłużej niż początkowo planowano. Zdarzają się również sytuacje życiowe trudniejsze: rozstania, rozwody, podział majątku lub konieczność rychłej zmiany miejsca pobytu z motywów zawodowych.
Dodatkowo dochodzą przeobrażenia na rynku pracy. Praca wykonywana zdalnie i hybrydowo sprawiają, że pewna część osób sprawdza życie w nowym mieście bez zobowiązywania się na lata. Studenci z zagranicy, eksperci na kontraktach, freelancerzy lub menedżerowie przenoszeni między filiami przedsiębiorstw coraz częściej oczekują mieszkań „gotowych do zamieszkania”, bez długoletnich zobowiązań i z maksymalnie uproszczoną obsługą formalną.
W obecnej rzeczywistości tradycyjny najem od osoby fizycznej to już tylko jedna z możliwości. Obok niego pojawiły się i ekspresowo zyskują na popularności segmenty PRS, colivingu oraz długoterminowego najmu za pośrednictwem platform krótkoterminowych, jak na przykład Airbnb. Każda z tych form wabi czymś innym — ceną, elastycznością, poziomem lub przewidywalnością nakładów finansowych. Każda ma również swoje kruczki, które w perspektywie miesiąca lub roku mogą znacząco oddziaływać na budżet domowy.
Z tego względu dokonaliśmy zestawienia czterech modeli dzierżawy w największych metropoliach Polski, badając nie tylko stawki podstawowe, ale również dodatkowe opłaty, okres obowiązywania umów oraz warunki, które realnie decydują o tym, ile rzeczywiście kosztuje miesiąc zamieszkiwania w lokalu o metrażu średnio 40–50 m kw.
Prywatna dzierżawa mieszkań — najekonomiczniej, ale z największym prawdopodobieństwem ryzyka
Dzierżawa bezpośrednio od właściciela nadal stanowi najbardziej ekonomiczną opcję, zwłaszcza gdy mówimy o mieszkaniu 40–50 m kw., dwupokojowym, o przeciętnym standardzie.
W Warszawie propozycje z platformy OLX zaczynają się od około 1650 zł, a kończą nawet na kwotach znacznie przekraczających 4 tys. zł miesięcznie. Realna średnia dla popularnych dzielnic to okolice 3 tys. zł. Dodatkowo dochodzi opłata administracyjna — przeważnie około 700 zł — jak również opłaty za energię elektryczną, gaz i dostęp do internetu. Stanowisko w garażu podziemnym to kolejne 250–300 zł. Normą staje się umowa dzierżawy okazjonalnej zawierana na co najmniej rok, kaucja w wysokości 1–2 czynszów oraz — jeżeli w transakcji pośredniczy agent — prowizja.
W Gdańsku średnia cena dzierżawy prywatnej to około 2,5 tys. zł plus opłata administracyjna około 600 zł. W Krakowie jest jeszcze bardziej ekonomicznie: około 2,2 tys. zł + 600 zł. We Wrocławiu trzeba zakładać około 2800 zł miesięcznie plus około 700 zł opłaty administracyjnej.
Na pierwszy rzut oka to wariant najkorzystniejszy cenowo, jednak — jak już pisaliśmy na łamach Business Insider Polska w artykule na temat niebezpieczeństw dzierżawy prywatnej — problemem mogą być nieprzewidywalne podwyżki, niejasne postanowienia umów lub brak reakcji właściciela na defekty. Dla osób ceniących stabilność niska cena nie zawsze stanowi wystarczający argument.
PRS, czyli dzierżawa instytucjonalna — kosztowniej, ale przewidywalnie
Obszar PRS (Private Rented Sector) rozwija się w Polsce prężnie. Aktualnie na rynku dostępnych jest niecałe 30 tys. lokali z tej puli. Marki i przedsiębiorstwa takie jak Afi Home, Resi4Rent, Lett (Nrep) lub LifeSpot proponują mieszkania w budynkach lub fragmentach budynków zaprojektowanych wyłącznie pod dzierżawę.
W Warszawie kwoty za mieszkania o metrażu 40–50 m kw. to około 4 tys. zł miesięcznie. W większości przypadków media są już wliczone w opłatę za dzierżawę lub rozliczane ryczałtowo, co redukuje prawdopodobieństwo nieoczekiwanych wydatków. Miejsce postojowe pozostaje dodatkowo płatne. Standardem są jasne umowy, często na 12 miesięcy, aczkolwiek część operatorów akceptuje kontrakty półroczne. Plusem jest także większa akceptacja obecności zwierząt.
W Gdańsku Resi4Rent proponuje podobne lokale od 3300 zł miesięcznie plus media. W Krakowie stawki zamykają się w przedziale 3,5–4 tys. zł. We Wrocławiu średnia to około 3500 zł.
PRS okazuje się rozwiązaniem dla osób, które chcą uniknąć „konwersacji z właścicielem” i cenią sobie serwis techniczny lub recepcję. Ceną za to jest jednak 15–30 proc. większy wydatek w zestawieniu z rynkiem prywatnym.
Coliving i Airbnb — swoboda kosztuje najwięcej
Dzierżawa krótkoterminowa i hybrydowa to dzisiaj odrębna kategoria rynku.
W Warszawie studio w colivingu (np. Noli Studios) przy umowie na 12 miesięcy kosztuje niecałe 5 tys. zł. Przy dzierżawie jednomiesięcznej cena wzrasta do około 7,5 tys. zł. W pakiecie są meble, kuchnia, przestrzenie wspólne, biura, sale kinowe, pralnie i utrzymanie czystości w częściach wspólnych.
Warto przeczytać: KSeF. Ten druk muszą złożyć spółki i fundacje. Jak wypełnić i złożyć ZAW-FA?
W Gdańsku coliving przy dłuższej umowie to niecałe 3 tys. zł, a przy dzierżawie miesięcznej maksymalnie około 3900 zł. W Krakowie propozycja jest bardzo urozmaicona: rezerwacja krótkoterminowa za pośrednictwem platform typu Booking to nawet 7 tys. zł, ale przy umowie semestralnej stawki mogą spaść do 2,5 tys. zł za studio. We Wrocławiu coliving jest niszowy i kosztuje około 4200 zł.
Airbnb pozostaje najkosztowniejszą opcją w większości miast: Warszawa i Kraków — około 5 tys. zł za miesiąc, Wrocław — około 4500 zł, Gdańsk — do 4 tys. zł. W zamian otrzymujemy pełne wyposażenie, dogodny check-in i brak zobowiązań długoterminowych, ale zazwyczaj bez miejsca parkingowego i bez możliwości negocjacji.
Konkluzje? Jeżeli kluczowa jest cena — wygrywa rynek prywatny. Jeżeli stabilność i przewidywalność — PRS. Jeżeli swoboda i „hotelowy” standard — coliving i Airbnb, jednak za zdecydowanie wyższą opłatę. Przy rozbieżnościach sięgających nawet 3–4 tys. zł miesięcznie wybór formy dzierżawy staje się dzisiaj jednym z istotniejszych wyborów finansowych dla mieszkańców dużych miast.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.