„`html
W skrócie: Rynek domów jednorodzinnych od deweloperów w 2025 roku notuje spowolnienie sprzedaży, mimo symbolicznej poprawy dostępności kredytów. Ceny za metr kwadratowy rosną szybciej niż w segmencie mieszkań. Deweloperzy ograniczają podaż nowych projektów, koncentrując się na mieszkaniach, co napędza wzrost jednostkowych cen domów, zwłaszcza w metropoliach takich jak Warszawa. Regiony takie jak Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia odnotowują wzrost sprzedaży, podczas gdy inne, jak Wrocław czy Kraków, doświadczają spadków.
Dynamiczna Korekta Strategii Deweloperów na Rynku Domów w 2025 Roku
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2025 roku ujawnił niepokojące tendencje dla sektora domów jednorodzinnych od deweloperów. Mimo sześciu obniżek stóp procentowych w ciągu roku, które miały pobudzić rynek, przełomu nie zanotowano. Dostępność kredytów hipotecznych poprawiła się jedynie marginalnie, a liczba gospodarstw domowych dysponujących wystarczającą zdolnością kredytową w dalszym ciągu pozostaje na niskim poziomie. W efekcie, rozwój tego segmentu rynku jest wolniejszy od oczekiwań, co skłania firmy deweloperskie do rewizji ich strategii inwestycyjnych. Według danych RynekPierwotny.pl, wolumen sprzedaży domów jednorodzinnych od deweloperów w 2025 roku wyniósł około 3,9 tys. jednostek, co stanowi spadek o 3% w porównaniu do roku poprzedniego. Szczególnie słaby okazał się czwarty kwartał, z zaledwie 775 zawartymi umowami deweloperskimi, podczas gdy w poprzednich kwartałach miesięczna sprzedaż regularnie przekraczała tysiąc sztuk.
Regionalne Zróżnicowanie Popytu i Podaży
Sytuacja na rynku domów jednorodzinnych prezentuje znaczące zróżnicowanie w zależności od regionu. Największe ożywienie odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie sprzedaż domów wzrosła o imponujące 40%. Wzrost popytu zaobserwowano także w Warszawie (+5%) i Trójmieście (+4%). Niestety, w pozostałych dużych aglomeracjach obraz był mniej optymistyczny. We Wrocławiu sprzedaż domów spadła o 26%, w Krakowie o 11%, w Łodzi o 8%, a w Poznaniu o 3%. Dane te podkreślają wyzwania związane z zakupem domu jednorodzinnego, nawet w dużych ośrodkach miejskich, w kontekście ograniczonej dostępności finansowania. Rynek domów od deweloperów charakteryzuje się także malejącą podażą. Wysokie koszty zakupu gruntów i ograniczona dostępność atrakcyjnych terenów sprawiają, że budowa domów staje się dla deweloperów mniej rentowna niż realizacja projektów mieszkaniowych. Mieszkania oferują zazwyczaj wyższe marże, szybszy obrót kapitału i efektywniejsze wykorzystanie terenu. Trend ten jest szczególnie widoczny w największych miastach.
- Na siedem największych rynków mieszkaniowych w 2025 roku trafiło niecałe 1,5 tys. nowych domów, co oznacza spadek o 9% w porównaniu do 2024 roku.
- Największy spadek podaży dotknął Kraków (-47%) i Warszawę (-33%).
- Jedynie Poznań (+292%), Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (+44%) i Trójmiasto (+25%) odnotowały wzrost podaży nowych domów.
Metraże i Ceny: Mniej Przestrzeni, Wyższe Koszty Jednostkowe
Na koniec 2025 roku, ogólna oferta domów od deweloperów w Polsce wynosiła zaledwie około 5 tysięcy jednostek, co stanowi niespełna 4% całościowej oferty rynku pierwotnego (ponad 123,8 tys. mieszkań). W największych miastach udział domów w ofercie jest jeszcze niższy. Warszawa, mimo spadku liczby ofert o 4% w ostatnim kwartale, nadal oferowała najwięcej domów na sprzedaż – 703 jednostki, co oznacza wzrost o 3% w ujęciu rocznym. Są to zazwyczaj inwestycje realizowane na obrzeżach miast, często w formie segmentów lub bliźniaków z niewielkimi działkami.
Warszawa utrzymuje pozycję lidera pod względem najwyższej średniej ceny domu, zbliżając się do 1,9 mln zł. Jest to częściowo spowodowane oferowaniem największych metraży. Najniższa średnia cena jednostkowa odnotowana została w Łodzi (około 863 tys. zł), gdzie deweloperzy koncentrują się na domach o powierzchni poniżej 100 m kw. Warto odnotować, że w Warszawie ceny domów spadły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 4%, podobnie jak w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (po -2%). Kluczowym czynnikiem tych spadków w stolicy i Łodzi był zmniejszony średni metraż oferowanych domów. Ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy w Warszawie osiągają około 13 000 zł, co czyni ją najdroższym rynkiem. Najbardziej przystępne ceny oferują deweloperzy w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia wynosi około 7 400 zł za m kw. Rosnące ceny domów, w szybszym tempie niż w segmencie mieszkań, są głównie wynikiem ograniczonej podaży. Na stawki te wpływają również lokalizacja, cena gruntów, standard wykończenia oraz struktura oferty – wzrost udziału projektów premium podnosi średnią cenę za metr kwadratowy. Poznań odnotował znaczący wzrost cen m kw. domów o 15% w ostatnim kwartale 2025 r., co przełożyło się na roczny wzrost o 7% w stolicy, Warszawie i Wrocławiu. Jedynie Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia zanotowała spadek ceny m kw. domów o 1%.
Analiza Biz Fakty
Spowolnienie na rynku domów jednorodzinnych od deweloperów w 2025 roku ma istotne implikacje dla polskiego rynku nieruchomości. Ograniczona podaż i rosnące ceny jednostkowe sugerują, że zakup domu w dogodnej lokalizacji staje się coraz trudniejszy dla przeciętnego Polaka, nawet przy staraniach o kredyt. Deweloperzy, skupiający się na bardziej dochodowych projektach mieszkaniowych, mogą tym samym zmniejszać dostępność alternatywnych form zamieszkania dla klientów poszukujących własnego domu z ogrodem, co może prowadzić do dalszej presji na ceny działek budowlanych i domów na rynku wtórnym.
Wyniki Biznes Fakty:
Praktyczna wskazówka: Osoby zainteresowane zakupem domu od dewelopera powinny analizować oferty w regionach o większej aktywności, takich jak Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie popyt i podaż wykazują tendencję wzrostową, a ceny jednostkowe są niższe niż w Warszawie. Warto również rozważyć zakup mniejszych domów lub segmentów z ograniczonym metrażem działki, co może być bardziej dostępne finansowo w obecnych warunkach rynkowych. Dokładne monitorowanie strategii deweloperów i zmian w ofercie jest kluczowe dla podjęcia świadomej decyzji inwestycyjnej.
„`
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl