[Role: Real Estate Market Analyst] [Task: High-Quality Content Rewriting into Polish] Oto przekształcony tekst, zgodny z wytycznymi:
Rynek mieszkaniowy w Warszawie doświadcza ponownego przyspieszenia, co objawia się dywergencją w dwóch przeciwstawnych kierunkach. Segment premium notuje rekordowe wzrosty, osiągając ceny sięgające nawet 80 000 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie, lokale o niższych cenach znikają z ofert z taką szybkością, że kupujący nie mają czasu na analizę. Stolica coraz wyraźniej wykazuje tendencję do segmentacji, tworząc ekskluzywne lokalizacje dla najzamożniejszych oraz dzielnice, gdzie wciąż można znaleźć mieszkania poniżej 15 000 zł za m kw.
- Segment premium dynamicznie odrywa się od rynku masowego – ceny apartamentów, zaczynające się od 50 000 zł za m kw., stają się standardem w Warszawie
- Z kolei tanie mieszkania poniżej 15 000 zł za m kw. błyskawicznie znikają z ofert
- Nabywcy nie mogą już pozwolić sobie na zwłokę – rosnące koszty budowy i ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że każdy miesiąc podnosi próg wejścia na rynek
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rozpoczynamy nowy cykl analizy cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. We współpracy z ekspertami RynekPierwotny.pl będziemy co tydzień przedstawiać bieżącą sytuację na rynku pierwotnym, identyfikować kluczowe trendy oraz wskazywać lokalizacje charakteryzujące się najszybszym wzrostem cen, jak i te oferujące wciąż relatywnie korzystne stawki za metr kwadratowy. Jako pierwszy na warsztat bierzemy największy i najbardziej dynamiczny rynek w kraju – Warszawę.
W styczniu 2026 roku warszawski rynek pierwotny zaskoczył dynamiką wzrostów. Średnia cena nowego mieszkania przekroczyła 19 000 zł za m kw., notując miesięczny wzrost o 4%. Należy zaznaczyć, że nie był to efekt masowych podwyżek cenników przez deweloperów. Wynik ten ukształtował się głównie dzięki wprowadzeniu do oferty dużej liczby drogich lokali z segmentu premium, co znacząco podniosło średnią cenę transakcyjną.
Polecamy: Zintegrowana baza danych cen nieruchomości i działek. Poznaj jej możliwości
Zgodnie z danymi BIG DATA RynekPierwotny.pl, istotny wpływ na średnią cenę miały projekty realizowane na Woli, w tym Liberty Tower, gdzie średnia cena za metr kwadratowy przekroczyła 35 600 zł. Jest to kolejny sygnał potwierdzający silną polaryzację stołecznego rynku na segment luksusowy i budżetowy.
Warszawski Segment Premium: Rekordowe Ceny Mieszkań
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że Warszawa dołączyła do grona europejskich metropolii, w których ceny topowych apartamentów przekraczają 80 000 zł za m kw. Próg wejścia do segmentu premium kształtuje się obecnie na poziomie około 50 000 zł za m kw. Pod koniec stycznia w ofercie deweloperów znajdowało się 154 takie mieszkania, z czego zdecydowana większość zlokalizowana była na Woli i w Śródmieściu.
Te dzielnice utrzymują pozycję najdroższych w stolicy. Średnia cena nowego mieszkania w Śródmieściu wynosi około 40 800 zł za m kw., a na Woli około 32 400 zł za m kw. Wysokie wyceny są konsekwencją ograniczonej podaży gruntów, prestiżu lokalizacji oraz rosnącego popytu inwestycyjnego, w tym ze strony inwestorów zagranicznych. Dynamiczny rozwój Woli, zapoczątkowany boomem biurowym, uczynił ją jedną z najbardziej pożądanych lokalizacji w mieście. Bliskość centrum, nowoczesna architektura i rozwinięta infrastruktura przyciągają zarówno nabywców płacących gotówką, jak i klientów premium.
Tanie Mieszkania w Warszawie: Dostępność na Obrzeżach
Równolegle do segmentu premium, funkcjonuje rynek mieszkań o znacznie bardziej przystępnych cenach. Kluczowym warunkiem jest jednak akceptacja dalszej lokalizacji i często słabszej infrastruktury.
Najkorzystniejsze ceny oferują deweloperzy realizujący projekty po wschodniej stronie Wisły. Na Białołęce średnia cena wynosi około 13 500 zł za m kw., w Wawrze również około 13 500 zł za m kw., a w Rembertowie około 13 900 zł za m kw. Są to poziomy cenowe nawet trzykrotnie niższe niż w Śródmieściu. Należy jednak pamiętać, że niższa cena często wiąże się z kompromisami. Część inwestycji powstaje w miejscach gorzej skomunikowanych z centrum i głównymi ośrodkami biznesowymi, a także boryka się z ograniczoną infrastrukturą społeczną, taką jak brak wystarczającej liczby szkół, przedszkoli czy placówek medycznych.
Niemniej jednak, historia pokazuje, że dzielnice peryferyjne mogą zyskiwać na wartości. Doskonałym przykładem jest Ursynów. Jeszcze kilkanaście lat temu postrzegany jako odległa część miasta, obecnie, dzięki rozbudowie metra, jest jedną z najbardziej poszukiwanych lokalizacji. Średnia cena nowych mieszkań sięga tam już około 21 200 zł za m kw., co dowodzi, że inwestycje infrastrukturalne mogą diametralnie zmienić percepcję dzielnicy i jej potencjał cenowy.
Warto wiedzieć: Szalony rozwój AI w korporacjach. Jak menedżerowie radzą sobie z wyzwaniami
Ceny Mieszkań w Warszawie: Szybkie Zmniejszanie Się Podaży Taniej Oferty
Białołęka nadal przoduje pod względem dostępnej liczby mieszkań, oferując 3 900 lokali. Dla porównania, na Żoliborzu dostępnych jest zaledwie 41 mieszkań, a na Ochocie 34. Ograniczenia podażowe w centralnych dzielnicach wynikają przede wszystkim z braku terenów pod nowe inwestycje.
Jeśli zdefiniujemy „tanie” jako pierwszą ćwiartkę najtańszych lokali na rynku, to w styczniu górna granica cen tego segmentu wynosiła 14 500 zł za m kw. Białołęka jest tu niekwestionowanym liderem, oferując blisko 3 000 takich mieszkań. W Wawrze było ich 424, a w Rembertowie 116. Warto zaznaczyć, że mieszkania poniżej 14 500 zł za m kw. można było znaleźć także w dzielnicach postrzeganych jako droższe, takich jak Ursus (241 lokali), Włochy (122) czy Praga Północ (137). Pokazuje to, że nawet w relatywnie bardziej zamożnych częściach miasta zdarzają się okazje cenowe, zazwyczaj w mniejszych metrażach lub na wczesnym etapie sprzedaży.
Najbardziej dostępne cenowo pozostają kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe. W całej Warszawie było ich jednak zaledwie 1 600, z czego aż 85% znajduje się na Białołęce. To wyraźnie wskazuje, która dzielnica jest obecnie najbardziej dostępna cenowo dla osób poszukujących pierwszego mieszkania.
Styczeń przyniósł znaczące ożywienie popytu. Na Białołęce liczba zawartych umów deweloperskich wzrosła miesiąc do miesiąca o 30%. Podobne ożywienie obserwujemy na Pradze Południe, Bemowie, Targówku, w Ursusie i Włochach. Jednocześnie w niektórych dzielnicach podaż zaczęła maleć – o 13% na Targówku, o 10% w Ursusie i Wilanowie oraz o 4% na Białołęce.
Bardziej niepokojący jest spadek liczby mieszkań w cenie do 15 000 zł za m kw. W styczniu było ich 5 300, czyli o 4% mniej niż miesiąc wcześniej. Biorąc pod uwagę rosnące koszty zakupu gruntów i prowadzenia budowy, dolna granica cenowa systematycznie się podnosi.
Dla kupujących kluczowy jest czas. Jeszcze dwa lata temu w Warszawie można było znaleźć mieszkania poniżej 8 000 zł za m kw. Obecnie takich ofert już nie ma, a najniższy próg cenowy przesunął się do około 10 000 zł za m kw. Na całej Białołęce dostępnych jest zaledwie około 100 mieszkań w tej cenie, głównie dwu- i trzypokojowych.
Podsumowując, warszawski rynek mieszkaniowy wykazuje coraz silniejszą segmentację. Luksusowe nieruchomości zyskują na wartości i przyciągają kapitał, podczas gdy oferta tańszych lokali szybko się kurczy. Nabywcy, dla których priorytetem jest cena za metr kwadratowy, nie mogą dziś zwlekać z podjęciem decyzji. W obliczu rosnących kosztów i ograniczonej podaży, każdy kolejny miesiąc oznacza wyższy próg wejścia na rynek.
Trendy Rynku Deweloperskiego 2026: Rynek pierwotny w Warszawie w 2026 roku charakteryzuje się silną polaryzacją cenową. Wzrost cen w segmencie premium, napędzany przez ograniczoną podaż i wysoki popyt, kontrastuje ze zmniejszającą się dostępnością i rosnącym progiem wejścia dla tańszych mieszkań. Deweloperzy mogą skupić się na budowie bardziej luksusowych apartamentów w atrakcyjnych lokalizacjach, podczas gdy rozwój tańszych projektów może być ograniczony przez koszty i dostępność gruntów. Obserwuje się również trend wzrostowy w zakresie inwestycji, gdzie kluczowa staje się szybkość decyzji zakupowych ze względu na dynamiczne zmiany cen.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
* Średnia cena nowego mieszkania w Warszawie w styczniu 2026 przekroczyła 19 000 zł/mkw, wzrost o 4% m/m.
* Segment premium: ceny od 50 000 zł/mkw, rekordowe 80 000 zł/mkw.
* Śródmieście: średnia cena ok. 40 800 zł/mkw; Wola: ok. 32 400 zł/mkw.
* Najtańsze lokalizacje: Białołęka, Wawer (ok. 13 500 zł/mkw), Rembertów (ok. 13 900 zł/mkw).
* Najtańsze mieszkania (do 14 500 zł/mkw) w styczniu 2026 – ok. 5 300 sztuk, spadek o 4% m/m.
* Najniższy próg cenowy dla dostępnych mieszkań: ok. 10 000 zł/mkw (głównie na Białołęce).
* Podaż mieszkań: Białołęka liderem (3 900 lokali), Żoliborz i Ochota poniżej 50 lokali.
* Białołęka: wzrost liczby umów deweloperskich o 30% m/m.
* Ograniczona podaż gruntów i rosnące koszty budowy wpływają na dalszy wzrost cen.
* Tendencja do dwusegmentowości rynku: drogi segment premium rośnie, tania oferta kurczy się.
Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : businessinsider.com.pl