[Role: Real Estate Market Analyst] [Task: High-Quality Content Rewriting into Polish] Step 1: Identify the language of the source text. The source text is in Polish. Step 2: Rewrite and translate into POLISH. Style: Investment-oriented. Focus on housing prices, commercial rent, and developer trends 2026. Rules: Preserve all HTML tags[cite: 15, 16]. Mention credit capacity context if applicable. Add section: „Wyniki Biznes Fakty:” at the end. Constraints: Natural, human style[cite: 19]. 100% Polish[cite: 29]. —
Nawet osoby z dochodami przekraczającymi średnią krajową coraz częściej odkładają decyzję o zakupie nieruchomości. Nie wynika to jednak z braku potrzeby posiadania własnego lokum. Rok 2026 kształtuje dla polskiego rynku nieruchomości stan swoistej, trudnej równowagi: ceny mieszkań w dalszym ciągu rosną, lecz w spowolnionym tempie, popyt staje się bardziej selektywny, a próg wejścia dla nabywców i pośredników wyraźnie się podnosi. Jest to moment, w którym – jak zauważa Łukasz Kruszewski z Freedom – rynek przestaje reagować na hasła, a zaczyna opierać swoje decyzje na analizie konkretnych liczb.
REKLAMA
Ceny mieszkań w 2026 roku: wzrost trwa, ale rynek wyraźnie hamuje
Rok 2026 otwiera się dla rynku nieruchomości w punkcie, który jest wyjątkowo niewygodny. Z jednej strony minęła już euforia po pandemicznym boomie, z drugiej – nie doszło do oczekiwanego przez część komentatorów gwałtownego załamania. W rezultacie rynek znalazł się w specyficznym położeniu pomiędzy skrajnościami: nadmiernym optymizmem a potencjalnym paraliżem decyzyjnym.
Łukasz Kruszewski, dyrektor zarządzający Freedom, określa ten moment jako sytuację, w której funkcjonujemy „między Scyllą a Charybdą” – balansując między potrzebą dynamicznego działania a koniecznością zachowania maksymalnej ostrożności.
Jak podkreśla ekspert, jest to najtrudniejsza faza cyklu rynkowego, ponieważ wymaga podejmowania strategicznych decyzji bez wsparcia silnej, jednoznacznej narracji – czy to wzrostowej, czy spadkowej.
Dane rynkowe w pełni potwierdzają tę diagnozę. Po okresie dynamicznych wzrostów cen mieszkań, które w I kwartale 2025 r. sięgały nawet 18 proc. rok do roku, druga połowa tego samego roku przyniosła wyraźne spowolnienie dynamiki. Według danych Eurostatu, w II kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Polsce rosły średnio o 4,7 proc. rok do roku. Jest to nadal wzrost, jednak ponad trzykrotnie wolniejszy niż w szczytowym okresie boomu rynkowego.
Prognozy bankowe cytowane przez Kruszewskiego sugerują, że do końca pierwszego kwartału 2026 r. rynek utrzyma stabilny charakter, a ewentualne przyspieszenie wzrostów cen może nastąpić dopiero w późniejszym okresie. Lokalne dane wskazują jednak na znaczące zróżnicowanie. Na przykład w Łodzi w czwartym kwartale 2025 r. ceny odnotowały wzrost o 7–8 proc. rok do roku, głównie w specyficznych segmentach rynku pierwotnego.
W szerszej perspektywie obecne wyhamowanie dynamiki wzrostu cen nie jest niczym zaskakującym. Od 2010 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły łącznie o około 104 proc., podczas gdy średni wzrost dla całej Unii Europejskiej wyniósł około 60,5 proc. Jak zauważa Kruszewski, rynek „porządkuje dziś skutki własnego sukcesu” i wraca do bardziej zrównoważonego, selektywnego wzrostu.
Zobacz również: Zmiany w mieszkalnictwie w 2026 roku. Kupujący mogą zyskać, ale zapłacą wyższą cenę
Makroekonomia i kredyty hipoteczne: stabilność otoczenia bez impulsów cenowych
Otoczenie makroekonomiczne w Polsce utrzymuje się na relatywnie korzystnym poziomie, jednak – jak podkreśla Łukasz Kruszewski – nie generuje ono już automatycznego impulsu wzrostowego dla cen nieruchomości. Produkt Krajowy Brutto Polski odnotował wzrost o 2,8 proc. w 2024 r., a prognozy na lata 2025–2026 przewidują tempo wzrostu powyżej 3 proc. Stopa bezrobocia utrzymuje się na historycznie niskim poziomie około 3 proc., najniższym w całej Unii Europejskiej, a wynagrodzenia realne systematycznie rosną.
Mimo tych korzystnych czynników makroekonomicznych, kupujący wykazują diametralnie odmienne zachowania niż w okresie boomu rynkowego. Coraz częściej prowadzą negocjacje cenowe, poświęcają więcej czasu na analizę ofert i porównywanie alternatywnych możliwości. Sprzedający zaczynają dostrzegać, że samo posiadanie nieruchomości nie uzasadnia już każdej, wygórowanej ceny. Nieruchomości w dobrych lokalizacjach i o funkcjonalnym rozkładzie nadal znajdują nabywców, jednak słabiej rokujące oferty potrafią pozostawać na portalach przez wiele miesięcy.
Kluczową barierą w procesie zakupu pozostaje aspekt finansowania. Na początku 2026 r. główna stopa procentowa NBP wynosiła 5,25 proc., a średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych oscylowało wokół 7–7,5 proc. Jak zauważa Kruszewski, aktualna stabilność gospodarcza nie przekłada się na masowy popyt zakupowy, ponieważ „matematyka kredytowa przestała się spinać”.
Wysokość wymaganego wkładu własnego, relacja miesięcznej raty kredytu do dochodów gospodarstwa domowego oraz całkowity koszt transakcji zakupu przesunęły się poza zasięg finansowy dużej części potencjalnych nabywców. Nawet osoby z dochodami znacznie powyżej średniej krajowej coraz częściej rezygnują z zakupu, nie z powodu braku potrzeby posiadania nieruchomości, lecz na skutek kalkulacji ryzyka i opłacalności.
Rynek najmu i bariera wejścia: zmiana modelu myślenia o posiadaniu nieruchomości
Polska nadal pozostaje krajem o bardzo wysokim udziale własności mieszkaniowej – od 85 do 87 proc. gospodarstw domowych zamieszkuje we własnych lokalach. Jak zauważa Łukasz Kruszewski, jest to rezultat historycznych doświadczeń oraz silnego kulturowego przywiązania do poczucia bezpieczeństwa, jakie daje posiadanie własnej nieruchomości.
Jednocześnie narastają napięcia o charakterze strukturalnym. W Polsce na 1 tys. mieszkańców przypada około 420 mieszkań, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej wynosi 514 mieszkań. Niedobór dostępnych lokali mieszkalnych, zjawisko przeludnienia oraz postępująca urbanizacja sprawiają, że własność staje się coraz trudniej dostępna dla młodych osób wchodzących na rynek.
W tym kontekście rynek najmu zyskuje na znaczeniu. Kruszewski podkreśla, że nie jest to alternatywa ideologiczna dla modelu własności, lecz pragmatyczna odpowiedź na realne ograniczenia finansowe i rynkowe. Najem staje się coraz bardziej długoterminowy, bardziej uporządkowany i coraz częściej traktowany jako normalny etap życia, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich.
W 2026 roku własność mieszkaniowa wciąż pozostaje pożądanym celem, ale najem coraz śmielej staje się równorzędnym sposobem organizacji życia mieszkaniowego. To kolejny przykład funkcjonowania rynku w sytuacji pomiędzy skrajnościami – między aspiracją a realną dostępnością.
Pośrednicy nieruchomości w 2026 roku: konsolidacja, budowanie marki i wdrażanie technologii
Zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym mają bezpośrednie przełożenie na branżę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego i Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, w Polsce działa około 40–50 tys. podmiotów zajmujących się pośrednictwem. Rynek ten jest silnie rozproszony, co – jak zauważa Łukasz Kruszewski – prowadzi do pewnego chaosu informacyjnego i jednocześnie zwiększa znaczenie czynnika zaufania.
W 2026 r. agent nieruchomości coraz częściej odchodzi od wizerunku anonimowego usługodawcy i staje się budującą swoją markę profesjonalistą. Klienci poszukują nie tylko dostępu do atrakcyjnej oferty, ale przede wszystkim bezpieczeństwa całego procesu transakcyjnego oraz kompetencji konkretnej osoby. Równolegle obserwujemy wzrost znaczenia dużych organizacji, które są w stanie amortyzować wysokie koszty związane z marketingiem i wdrażaniem nowoczesnych technologii.
Rosnące koszty reklamy, systemów CRM, automatyzacji procesów i narzędzi opartych na sztucznej inteligencji sprawiają, że – jak podkreśla Kruszewski – rynek „nie karze za bycie małym, lecz za bycie nieefektywnym”. Agenci nieruchomości stają przed wyborem: czy zdecydować się na skalowanie działalności, czy też zainwestować w automatyzację procesów wewnętrznych.
Sztuczna inteligencja i komunikacja: technologia nie zastąpi głębokiego zrozumienia
Największa rewolucja w branży dotyczy obecnie komunikacji z klientem. Sztuczna inteligencja i automatyzacja znacząco obniżyły próg wejścia w publikowanie treści, zalewając rynek różnego rodzaju opisami, materiałami wideo i newsletterami. Jak zauważa Łukasz Kruszewski, samo istnienie w przestrzeni informacyjnej przestało być sygnałem posiadanych kompetencji, a stało się częścią ogólnego szumu medialnego.
W 2026 r. zwyciężać będą nie ci, którzy komunikują się najczęściej, lecz ci, którzy robią to w najbardziej trafny i przemyślany sposób. Technologia – jak podkreśla ekspert – nie zastąpi merytorycznego przekazu ani głębokiego zrozumienia sytuacji klienta. Może znacząco przyspieszyć procesy komunikacyjne, ale nie zbuduje fundamentalnego zaufania.
Rok 2026 staje się zatem testem dojrzałości dla całego rynku nieruchomości. Działając „między Scyllą” technologicznej fascynacji a „Charybdą” komunikacyjnej pustki, wygrywać będą te podmioty, które potrafią efektywnie wykorzystywać dostępne narzędzia, nie tracąc przy tym kontroli nad przekazem.
Dziękujemy za poświęcony czas na przeczytanie naszego artykułu. Zapraszamy do śledzenia naszych aktualności. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- W 2026 roku polski rynek nieruchomości znajduje się w fazie trudnej równowagi: ceny mieszkań rosną wolniej, popyt jest selektywny, a próg wejścia dla kupujących wzrasta.
- Dynamika wzrostu cen mieszkań znacząco spowolniła – z ok. 18% rdr. w I kw. 2025 r. do 4,7% rdr. w II kw. 2025 r. Prognozy wskazują na stabilność do końca I kw. 2026 r.
- Korzystne otoczenie makroekonomiczne (wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia) nie przekłada się na masowy popyt zakupowy z powodu ograniczeń w zdolności kredytowej.
- Kluczową barierą zakupu nieruchomości w 2026 r. są wysokie koszty kredytów hipotecznych oraz wymagania dotyczące wkładu własnego i relacji raty do dochodu.
- Rynek najmu zyskuje na znaczeniu jako pragmatyczna alternatywa dla własności, szczególnie w dużych miastach, ze względu na ograniczoną dostępność mieszkań na własność.
- Branża pośrednictwa nieruchomości w 2026 r. charakteryzuje się konsolidacją, wzrostem znaczenia marek agentów oraz potrzebą inwestycji w technologię i automatyzację w celu zwiększenia efektywności.
- W erze AI, kluczowa staje się trafność komunikacji z klientem, a nie jej częstotliwość; technologia ma wspierać, a nie zastępować ludzkie zrozumienie i budowanie zaufania.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl