Po latach intensywnych wahań, sektor nieruchomości doszedł do momentu, który może zdziwić nawet starych wyjadaczy. Na pierwszy rzut oka spokojny, skrywa w sobie jednak niepokoje i rozbieżne przesłanki. Najbliższe miesiące pokażą, kto najlepiej zrozumie nową dynamikę.
Firmy deweloperskie dysponują obecnie szerokim wyborem lokali, co pobudza rywalizację i wzmacnia pozycję negocjacyjną nabywców. Ale jak długo?
REKLAMA
Marcin Krasoń, znawca rynku mieszkaniowego z Otodom, specjalnie dla redakcji Business Insider Polska, opierając się na bieżących danych, analizowanych trendach i obecnej fazie cyklu gospodarczego, przewiduje m.in.:
- co może stać się z wartościami w 2026 r. — zarówno na rynku nowym, jak i używanym
- co czeka segment wynajmu, czyli czy nadal opłaca się rozważać nieruchomość jako inwestycję
- czego oczekiwać w ofertach
Znajdujemy się w wyjątkowo intrygującym okresie.
Na początku Marcin Krasoń zaznacza, że jak każda prognoza — również ta może się nie ziścić. Sektor nieruchomości wielokrotnie dowiódł, że potrafi zaskakiwać.
Punkt kulminacyjny cyklu: rynek zaczyna się ożywiać
Po intensywnym 2024 r. i zauważalnej stabilizacji w 2025 r. rynek mieszkaniowy zaczyna powoli nabierać wigoru, choć na nieco odmiennych zasadach. Decydującą kwestią są stopy procentowe. Sześć obniżek stóp w 2025 r. znacząco podniosło zdolność kredytową Polaków i przywróciło realny popyt na kredyty, widoczny w danych statystycznych dotyczących liczby wniosków (z zastrzeżeniem, że dane BIK uwzględniają również kredyty refinansowe, a te nie odnoszą się do nowych umów).
Wszystko wskazuje na to, że cykl obniżek będzie kontynuowany w 2026 r., co ponownie umocni stronę popytową. Równocześnie firmy deweloperskie rozpoczynają nowy rok z pokaźnym zasobem niesprzedanych lokali — przeszło 60 tys. jednostek w ofercie w największych miastach. To czynnik, który wymusi realną walkę o nabywcę.
Nabycie mieszkania: stabilizacja na starcie, napięcie cenowe później
Na rynku pierwotnym początek 2026 r. będzie raczej czasem dalszej równowagi, a gdzieniegdzie niewielkich korekt cenowych. Nie należy jednak oczekiwać drastycznych zniżek w oficjalnych wykazach cen. Deweloperzy rzadko decydują się na tego typu posunięcia, za to coraz częściej prowadzą negocjacje dotyczące warunków transakcji.
Potencjał negocjacyjny kupujących pozostanie znaczny. Upusty, bezpłatne miejsca parkingowe, pomieszczenia gospodarcze, pakiety wykończeniowe czy dogodne harmonogramy płatności będą w 2026 r. powszechnym narzędziem sprzedażowym. W nadchodzących miesiącach, wraz z narastającym popytem kredytowym, wartości mieszkań deweloperskich mogą znów zacząć iść w górę, a rok zakończy się umiarkowanymi zwyżkami rok do roku.
Na rynku wtórnym obniżki wartości na początku roku są bardziej prawdopodobne, szczególnie w przypadku lokali o słabszych parametrach energetycznych i w gorszych lokalizacjach. Ponownie istotna stanie się komunikacja z centrami biurowymi, ponieważ coraz więcej przedsiębiorstw stopniowo ogranicza pracę zdalną.
W perspektywie całorocznej największe możliwości wzrostów cen widoczne są w Warszawie i Krakowie. Natomiast Katowice i Łódź mogą doświadczyć korekty z uwagi na nadmierną podaż oferty deweloperskiej.
Obsługa klienta jako nowa korzyść konkurencyjna
Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, coraz istotniejszą rolę będzie odgrywać jakość obsługi nabywcy.
W obliczu szerokiego wyboru wygrywać będą sprzedawcy, którzy potrafią zrozumieć wymagania kupującego i elastycznie dopasować ofertę. Sam metraż i usytuowanie przestają wystarczać.
Wynajem: mniej gorący rynek dla inwestorów
Rynek wynajmu wyraźnie zmienia kurs. Czasy wysokiej opłacalności najmu przeminęły, przynajmniej na razie. Stawki najmu są stabilne o wiele dłużej niż wartości zakupu, a dodatkowo na rynek trafiło wiele lokali nabytych inwestycyjnie w ostatnich latach.
W konsekwencji w niektórych miastach już teraz dostrzegamy realne spadki czynszów, a 2026 r. raczej nie przyniesie tu zmiany. To dobra nowina dla najemców, zdecydowanie mniej korzystna dla inwestorów liczących na szybki zysk.
Konkretne prognozy dla największych rynków
Na siedmiu największych rynkach (7R) prognoza na 2026 r. przedstawia się następująco:
- Średnie wartości mieszkań deweloperskich: wzrosty na poziomie inflacyjnym (zakładana inflacja 2–3 proc.)
- Wprowadzenia nowych mieszkań: dostosowywane do obecnej sprzedaży
- Oferta deweloperska: powolny, lecz regularny spadek
- Sprzedaż mieszkań deweloperskich: o 10–15 proc. wyższa niż w 2025 r.
- Ceny mieszkań używanych: wzrosty szybsze niż inflacja
- Sprzedaż na rynku wtórnym: 5–10 proc. wyższa niż w 2025 r
- Liczba ogłoszeń: ponowny wzrost po obniżce w 2025 r., bez nagłych skoków
Warto podkreślić: to wciąż jedynie prognoza. Z nimi, jak powszechnie wiadomo, bywa różnie. Wystarczy jeden nieoczekiwany bodziec makroekonomiczny lub polityczny, by scenariusz trzeba było tworzyć od nowa.
Jedno jest jednak pewne — 2026 r. nie będzie rokiem jednoznacznym, a decyzje podejmowane teraz mogą mieć fundamentalne znaczenie w przyszłych latach.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.