Zagraniczne fundusze na rynku nieruchomości. Czy są powody do obaw?

Duża transakcja na instytucjonalnym rynku najmu o wartości ponad 2,4 mld zł, obejmująca przeniesienie własności 5000 mieszkań, wzbudziła spore zainteresowanie rynku i wiele dyskusji. Pojawiają się również obawy i pytania o to, czy zagraniczne fundusze zaczną dyktować własne warunki na rynku najmu. „Sektor PRS ma wiele zalet, porządkując rynek najmu, ale ma też pewne wady” – zauważają eksperci z branży.

Niedawny zakup ponad 5000 mieszkań Resi4Rent przez Vantage Development, spółkę zależną niemieckiej firmy zajmującej się nieruchomościami TAG Immobilien Group, przyciągnął uwagę opinii publicznej i wywołał pytania o wpływ tych środków na sytuację mieszkaniową w dużych miastach.

Resi4Rent to spółka joint venture Echo Investment i międzynarodowego funduszu inwestycyjnego, któremu doradza Griffin Capital Partners. TAG Immobilien z kolei działa na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych od 2020 roku, a za pośrednictwem spółek macierzystych Vantage Development i Robyg jest obecny zarówno w segmencie wynajmu, jak i sprzedaży.

Mimo że chodzi o zmianę właściciela mieszkań, które już znajdują się na rynku najmu instytucjonalnego, skala tej transakcji wywołała dyskusję na temat roli PRS i wpływu funduszy zagranicznych.

„To dość znacząca transakcja, obejmująca ponad 5000 lokali, co stanowi około jedną piątą całego zasobu instytucjonalnych mieszkań na wynajem w Polsce , wliczając w to udział rynkowy PFR Nieruchomości. Obecnie na naszym rynku jest około 26 000 takich mieszkań, więc transakcja obejmująca 5000 z nich to poważna kwota. Imponująca jest również wartość transakcji wynosząca 2,4 mld zł. To poziom typowy dla dużych transakcji kredytowych czy sprzedaży galerii handlowych. Wcześniej na rynku PRS dominowały pojedyncze transakcje dotyczące jednego budynku, zazwyczaj na 100-200 lokali. Jednak rynek ten jest jeszcze młody, a gotowe nieruchomości sprzedawano dość rzadko; przeważały transakcje, w których fundusz zlecił budowę deweloperowi” – skomentował w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz RynekPierwotny.pl.

Dodaje, że transakcja objęła pięć dużych miast i w tych regionach efekt może być bardziej odczuwalny. Zauważa również, że gotowe mieszkania sprzedawano za około 13 000 zł za metr kwadratowy, co jest trudne do osiągnięcia w nowych budynkach dzisiaj. W dużych miastach ceny zaczynają się zazwyczaj od około 15 000 zł za metr kwadratowy.

Warto zaznaczyć, że głównym graczem na rynku najmu instytucjonalnego jest obecnie spółka PFR Nieruchomości, wchodząca w skład Grupy PFR, która zrealizowała już inwestycje w blisko 44 nieruchomości. Łącznie jest to 7200 mieszkań, z czego ponad 2000 jest w budowie, a kolejne 2400 w trakcie realizacji. Pozostała część rynku PRS to głównie inwestycje zagraniczne.

Leasing instytucjonalny w Polsce zyskuje na popularności

Czy najnowsza umowa poprawia koncentrację lokalną?

„W skali kraju – nie. Udział funduszy w rynku najmu jest wciąż stosunkowo niewielki, choć warto rozważyć go w ujęciu lokalnym. Transakcja obejmuje pięć rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź. Najwięcej mieszkań – około 1300 – znajduje się w Warszawie, gdzie jest już 8000-9000 lokali PRS. Trudno powiedzieć, że dominują one na poziomie lokalnym” – mówi Dziekoński.

Zwłaszcza na szczeblu krajowym, gdyż PRS odpowiada za około 0,5% rynku wynajmu mieszkań.

Analityk dodaje, że z punktu widzenia najemców jest to po prostu zmiana właściciela nieruchomości, która była już użytkowana w ramach PRS. Apartamenty są nadal wynajmowane, najemcy nadal w nich mieszkają, a umowa nie wpływa na warunki umowy najmu. Zmienia się jedynie właściciel firm będących właścicielami nieruchomości, a nie same nieruchomości.

Jednakże, jak twierdzi ekspertka ds. polityki mieszkaniowej Aleksandra Kruglaya, chociaż ich udział w skali kraju jest wciąż ograniczony, w dużych miastach, a nawet poszczególnych dzielnicach, kilka tysięcy mieszkań może wpływać na czynsze, strukturę społeczną i standardy rynkowe.

— Doświadczenia Berlina, Dublina i Sztokholmu pokazują, że koncentracja środków w określonych miejscach może szybko zmienić logikę rynku. Z drugiej strony warto zauważyć, że leasing instytucjonalny wnosi element stabilności i

Źródło