Od 20 maja 2026 roku najem krótkoterminowy w Polsce będzie objęty nowymi, rygorystycznymi przepisami. Ministerstwo Sportu i Turystyki przedstawiło projekt, który ma zrewolucjonizować zasady dla wszystkich osób wynajmujących mieszkania i domy turystom. Obowiązkowa rejestracja, numery identyfikacyjne, widmo kar i nowe uprawnienia dla gmin – sprawdź, co musisz zrobić, aby uniknąć strat finansowych.
Koniec nieuregulowanego rynku najmu krótkoterminowego: rząd wprowadza regulacje
15 kwietnia 2026 roku wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś zaprezentował projekt nowelizacji mającej na celu uporządkowanie rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Zmiany te są reakcją na rosnącą popularność wynajmu mieszkań i domów turystom za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking.com czy OLX, a także na problemy związane z szarą strefą, bezpieczeństwem i konfliktami sąsiedzkimi.
Projekt wdraża rozporządzenie UE 2024/1028, które stanie się obowiązujące w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 roku. Polska jest zobowiązana do dostosowania się do tych przepisów, co może stanowić wyzwanie dla wielu właścicieli oferujących krótkoterminowy wynajem nieruchomości.
ROZLICZAMY NAJEM 2026
Najem krótkoterminowy traktowany jak usługa hotelarska. Co to oznacza dla Ciebie?
Kluczowa zmiana polega na tym, że najem trwający do 30 dni będzie traktowany jako usługa hotelarska. Właściciele nieruchomości będą musieli spełniać obowiązki analogiczne do tych, które dotyczą hoteli, pensjonatów i innych obiektów turystycznych.
Nie oznacza to konieczności przekształcania mieszkania w hotel, jednakże kończy się okres, w którym hotele odprowadzały podatki i podlegały kontrolom sanitarnym oraz przeciwpożarowym, podczas gdy właściciele mieszkań wynajmowali swoje nieruchomości „pod stołem”, bez przestrzegania jakichkolwiek regulacji i norm.
Obowiązkowa rejestracja w gminie i w CWTON – bez żadnych wyjątków
Projekt wprowadza bezwzględny wymóg rejestracji wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy:
- W gminnej ewidencji prowadzonej przez właściwy urząd gminy.
- W Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), który będzie ogólnopolską bazą danych.
Każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie obowiązkowo widoczny w każdej ofercie – na platformach Airbnb, Booking.com, OLX, na własnej stronie internetowej czy w mediach społecznościowych. Brak takiej rejestracji oznaczać będzie brak możliwości legalnego wynajmu.
Dotkliwe kary za brak rejestracji i naruszenie przepisów
Projekt przewiduje surowe kary administracyjne dla wynajmujących, którzy:
- prowadzą działalność bez wymaganej rejestracji,
- nie umieszczają numeru identyfikacyjnego w swoich ogłoszeniach,
- naruszają wymogi bezpieczeństwa, sanitarne lub budowlane.
Chociaż konkretne kwoty kar nie zostały jeszcze podane, Ministerstwo zapowiada, że mają one skutecznie zniechęcać do obchodzenia przepisów. Można spodziewać się kar finansowych sięgających nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Gminy zyskają nowe narzędzia: możliwość wyznaczania stref z ograniczeniami najmu krótkoterminowego
Nowe przepisy rozszerzają uprawnienia gmin, dając im możliwość:
- wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany (na przykład w centrach miast, gdzie problemem jest zjawisko tzw. hotelizacji dzielnic),
- przeprowadzania kontroli obiektów oferujących najem,
- nakładania kar za stwierdzone naruszenia.
Mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe będą mieli prawo zgłaszania wniosków o przeprowadzenie kontroli – w przypadku podejrzenia nielegalnego wynajmu lub naruszania przepisów przez sąsiadów. Jest to odpowiedź na problemy związane z dzikimi imprezami, hałasem i degradacją dzielnic w popularnych destynacjach turystycznych, szczególnie w centrach miast.
Obowiązkowe spełnienie wymogów bezpieczeństwa: przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych
Projekt nakłada na wynajmujących obowiązek przestrzegania norm:
- przeciwpożarowych (np. obowiązek posiadania gaśnic, czujek dymu, zapewnienia drożnych dróg ewakuacyjnych),
- sanitarnych (np. utrzymanie wysokiego poziomu czystości i higieny),
- budowlanych (np. zgodność lokalizacji z przeznaczeniem obiektu).
Każdy obiekt będzie musiał posiadać regulamin porządkowy, określający zasady pobytu, ciszy nocnej, korzystania z dostępnych udogodnień itp. Celem tych zmian jest zwiększenie bezpieczeństwa turystów i mieszkańców, a także eliminacja obiektów działających nielegalnie, bez przestrzegania jakichkolwiek standardów.
Uzasadnienie regulacji: „aż 60% polskich rodzin korzysta z najmu krótkoterminowego”
Wiceminister Ireneusz Raś podkreślił podczas konferencji, że najem krótkoterminowy nie jest postrzegany jako zagrożenie, ale jako istotny element rynku turystycznego: „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. Są to często rodziny wielodzietne, których nie stać na pobyt w hotelu w Krakowie, Sopocie czy Warszawie.”
Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie rynku, a nie jego likwidację, tak aby był on bezpieczny, uczciwy i przejrzysty dla wszystkich stron – właścicieli, turystów i mieszkańców. Takie uzasadnienie przedstawiono dla proponowanych zmian.
Szara strefa obejmuje dziesiątki tysięcy obiektów. Rząd dąży do jej likwidacji
Według szacunków, w Polsce funkcjonuje nawet kilkaset tysięcy obiektów oferujących najem krótkoterminowy, jednak tylko niewielka część z nich jest oficjalnie zarejestrowana i odprowadza podatki. Nowe przepisy mają na celu wyeliminowanie szarej strefy poprzez:
- wprowadzenie obowiązkowej rejestracji,
- wymuszenie ujawnienia numerów identyfikacyjnych w ofertach,
- umożliwienie kontroli skarbowych i inspekcyjnych,
- nawiązanie współpracy z platformami rezerwacyjnymi (które będą zobowiązane do przekazywania danych odpowiednim organom).
Przewidywane rezultaty to zwiększone wpływy do budżetu państwa, uczciwa konkurencja dla sektora hotelarskiego oraz lepsza ochrona praw konsumentów.
Harmonogram wdrożenia nowych przepisów
Ministerstwo przedstawiło plan działań, zgodnie z którym już 20 maja 2026 r. wejdzie w życie zasadnicza część przepisów, obejmująca:
- obowiązek rejestracji w CWTON,
- wymóg umieszczania numerów identyfikacyjnych w ofertach,
- wprowadzenie kar za naruszenia.
Jedynie w kolejnych latach planowane jest stopniowe wdrażanie przepisów dotyczących:
- uprawnień gmin do wyznaczania stref z ograniczeniami najmu,
- zaostrzonych procedur kontrolnych,
- wprowadzenia dodatkowych standardów bezpieczeństwa.
Ministerstwo zapowiada również przeprowadzenie kampanii informacyjnej skierowanej do wynajmujących oraz zapewnienie wsparcia w procesie rejestracji.
Czy to koniec Airbnb w Polsce? Nie, ale koniec niekontrolowanego rynku
Nowe przepisy nie przewidują zakazu najmu krótkoterminowego, ale wprowadzają jasne reguły, podobne do tych obowiązujących w innych krajach Unii Europejskiej. Według Ministerstwa, nie jest to działanie wymierzone przeciwko właścicielom, lecz próba harmonizacji interesów turystów, mieszkańców, wynajmujących oraz państwa. Polska dostosowuje się do standardów UE, co jest szczególnie istotne w obliczu rosnącego problemu hotelizacji miast, dotykającego coraz mocniej największe ośrodki, takie jak Kraków, Warszawa, Gdańsk czy Wrocław.
Wyniki Biznes Fakty:
- Zacznij proces rejestracji swojej nieruchomości w gminnej ewidencji i w CWTON natychmiast, aby uniknąć potencjalnych kar i zapewnić sobie legalność działania od 20 maja 2026 roku.
- Upewnij się, że Twoje ogłoszenia na wszystkich platformach rezerwacyjnych zawierają wymagany numer identyfikacyjny; brak tego elementu może skutkować nałożeniem kary.
- Przeprowadź audyt bezpieczeństwa swojej nieruchomości pod kątem wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych. Rozważ inwestycję w niezbędne udogodnienia, które są teraz obowiązkowe.
- Przygotuj regulamin porządkowy dla swoich gości, jasno określający zasady korzystania z obiektu i ciszę nocną, co może pomóc w zapobieganiu konfliktom sąsiedzkim i usprawnić zarządzanie nieruchomością.
Na podstawie materiałów : mojafirma.infor.pl