Posiadasz działkę, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Zanim przystąpisz do budowy, upewnij się, że nie grozi Ci utrata prawa do zabudowy. Zmieniające się przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) mogą zadecydować o tym, czy Twój grunt w ogóle będzie nadawał się pod zabudowę. Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, wyjaśnia, na co właściciele działek powinni zwrócić szczególną uwagę, aby uniknąć kosztownych niespodzianek.
Dla właścicieli działek, którzy w ubiegłym roku masowo składali wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zwanych również WZ lub „wuzetką”), kluczowe znaczenie ma możliwość uzyskania decyzji bezterminowej.
Taka decyzja daje swobodę w wyborze terminu realizacji inwestycji i eliminuje ryzyko jej wygaśnięcia w trakcie długotrwałej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Dowiedz się więcej: Uważaj na MDS i SPZ. Te dwa skróty uderzą w rynek nieruchomości [ANALIZA]
Które decyzje o warunkach zabudowy będą miały określony termin ważności?
Od 1 stycznia 2026 r. co do zasady wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydawane po tej dacie będą miały ograniczony termin ważności i wygasną po upływie pięciu lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka ds. Nieruchomości KIG, zauważa, że – co jest szczególnie istotne – w wielu przypadkach uzyskanie nowej decyzji po wygaśnięciu poprzedniej może okazać się niemożliwe, na przykład z powodu ograniczeń wynikających z planu ogólnego.
Jej zdaniem obawy **właścicieli gruntów dotyczyły przede wszystkim ryzyka, że po wygaśnięciu decyzji WZ nie będą mogli uzyskać kolejnej, jeśli ich działka nie zostanie uwzględniona w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy.**
Pod koniec ubiegłego roku Sejm przyjął jednak istotną zmianę, która przewiduje ważny wyjątek od nowej reguły.
Które decyzje o warunkach zabudowy pozostaną bezterminowe?
Jeśli właściciel działki złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy przed 16 października 2025 r., a decyzja zostanie wydana już po 1 stycznia 2026 r., będzie ona bezterminowa – wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Ekspertka podkreśla, że **kluczowe znaczenie ma tu wyłącznie data złożenia wniosku, a nie data wszczęcia postępowania.**
Sprawdź również: Jak postawić budynek bez pozwolenia? Sześć rzeczy, które trzeba wiedzieć
Nie tylko termin złożenia wniosku jest ważny
Bezterminowe pozostaną również te decyzje o warunkach zabudowy, które zostały wydane przed 1 stycznia 2026 r. i przed tą datą stały się prawomocne.
— **Warto podkreślić, że pojęcia „decyzja ostateczna” i „decyzja prawomocna” nie są tożsame**, choć w praktyce często są mylone. Z punktu widzenia właściciela działki, który chce mieć swobodę w realizacji inwestycji i zależy mu na bezterminowej decyzji WZ, kluczowe znaczenie ma prawomocność – mówi ekspertka.
Czym zatem różni się decyzja ostateczna od prawomocnej?
— W dużym uproszczeniu można przyjąć, że decyzja WZ staje się ostateczna, gdy upłynie termin do wniesienia odwołania i żadna ze stron z niego nie skorzysta, lub gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) utrzyma ją w mocy. Natomiast **prawomocność decyzji następuje dopiero wtedy, gdy od rozstrzygnięcia SKO nie zostanie wniesiona skarga do sądu administracyjnego i upłynie termin na jej wniesienie**. Jeżeli skarga zostanie złożona, decyzja stanie się prawomocna z chwilą wydania przez sąd wyroku utrzymującego ją w mocy – tłumaczy dr Grabowska-Toś.
Zobacz również: Wspólnoty łatwiej podniosą zaliczki. Rząd chce skończyć z mikrokawalerkami [ANALIZA]
Więcej wniosków o WZ, ale dłuższy czas oczekiwania
Zwiększenie liczby bezterminowych decyzji WZ wiąże się jednak z pewnymi konsekwencjami.
— Od 9 grudnia ubiegłego roku właściciele działek utracili możliwość skutecznego domagania się nałożenia na gminę kary za niewydanie decyzji o warunkach zabudowy w terminie 90 dni – mówi radca prawny.
Przypomnijmy, że do 9 grudnia ubiegłego roku, zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niewydania decyzji WZ w ciągu 90 dni od złożenia wniosku, wojewoda mógł nałożyć na organ administracji karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki – na wniosek strony.
— W wyniku nowelizacji przepisów, bieg 90-dniowego terminu nie rozpoczyna się, a jeśli już się rozpoczął – ulega przerwaniu. Termin ten zacznie biec na nowo dopiero od 1 stycznia 2027 r. Oznacza to, że nawet jeśli wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony w ubiegłym roku, a termin 90 dni już upłynął, niewydanie decyzji w tym terminie nie stanowi obecnie podstawy do wystąpienia do wojewody o nałożenie kary na gminę – wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Paradoksalnie, to rozwiązanie może przynieść właścicielom działek również pozytywne skutki. Jak to możliwe?
— Dotychczas wiele urzędów, obawiając się kar finansowych, wydawało decyzje odmowne bez rzetelnej analizy wniosku, aby tylko dochować ustawowego terminu. Częstą praktyką było również podejmowanie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych i automatyczne zawieszanie postępowań o wydanie decyzji WZ – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
W mediach społecznościowych pojawiały się nawet sugestie, by traktować takie działania jako sposób na uniknięcie kar. Dlatego ekspertka ma nadzieję, że **tymczasowe zniesienie sankcji skłoni organy administracji do bardziej merytorycznego podejścia do spraw, a właściciele działek nie będą zmuszeni do zaskarżania wadliwych decyzji** wydawanych jedynie „dla zachowania terminu”.
Plan ogólny można unieważnić częściowo
Na szczególną uwagę zasługuje również przepis już obowiązujący, ale często pomijany. Bezpośrednio dotyczy on wojewodów i sądów, jednak ma wpływ na właścicieli działek.
**Od 9 grudnia 2025 r. wojewodowie i sądy mogą stwierdzić nieważność planu ogólnego jedynie w części.** Unieważnienie planu może nastąpić w przypadku istotnego naruszenia zasad lub trybu jego sporządzania – podobnie jak w odniesieniu do planów miejscowych.
— Dotychczas wojewodowie, nie mając pewności co do dopuszczalności częściowego unieważnienia planu ogólnego, decydowali się na stwierdzanie jego nieważności w całości, nawet jeśli uchybienia dotyczyły jedynie części ustaleń planu – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Nowe rozwiązanie ma ogromne znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości.
**Jeśli w danej gminie plan ogólny wejdzie w życie, a działka nie jest objęta planem miejscowym, realizacja inwestycji i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko wtedy, gdy plan ogólny przewiduje dla niej obszar uzupełnienia zabudowy.**
— Unieważnienie całego planu ogólnego z powodu wad dotyczących jego niewielkiego zakresu mogłoby oznaczać całkowite zablokowanie inwestycji do czasu ponownego uchwalenia planu. Od końca ubiegłego roku ryzyko to zostało istotnie ograniczone – dodaje ekspertka.
Ryzyko unieważnienia planu ogólnego nie było jedynie teoretyczne, co potwierdza przykład wojewody śląskiego. Prawdopodobnie to on unieważnił pierwszy plan ogólny sporządzony dla gminy Pyskowice, powodem było nieprawidłowe określenie wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref planistycznych.
Ten sam wojewoda unieważnił również plan ogólny gminy Sławków, stwierdzając naruszenie zasad jego sporządzania. Wojewoda śląski unieważnił także plan ogólny Tychów, który dopuszczał zabudowę na terenach zielonych.
Więcej czasu na plany ogólne to więcej czasu na uzyskanie decyzji
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gminy powinny uchwalić plany ogólne do 30 czerwca 2026 r. Tego dnia wygasną studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a wraz z nimi możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
To zaś oznacza potencjalne problemy dla właścicieli działek, dla których nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Brak planu ogólnego skutkować będzie brakiem możliwości uzyskania warunków zabudowy, a co za tym idzie – pozwolenia na budowę.
**Już dziś wiadomo jednak, że większość gmin nie zdoła uchwalić planów ogólnych w terminie do końca czerwca. **Dlatego Ministerstwo Funduszy i Rozwoju Regionalnego negocjuje z Unią Europejską kolejne wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych, które są jednym z kamieni milowych Krajowego Planu Odbudowy. Komisja Europejska już zgodziła się na przedłużenie tego terminu o dwa miesiące, do 31 sierpnia 2026 r. Decyzja ta wymaga jeszcze zatwierdzenia przez Radę UE.
Pierwotny termin na uchwalenie planów ogólnych zostanie wydłużony aż o osiem miesięcy. Dopóki bowiem obowiązują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, można starać się o warunki zabudowy.
— **Z perspektywy właścicieli działek wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych jest bardzo dobrą wiadomością.** Zyskają oni bowiem więcej czasu na uzyskanie warunków zabudowy na obecnych zasadach – podsumowuje dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Należy spodziewać się, że nawet mimo wydłużenia terminu, większość gmin nie zdąży uchwalić planów ogólnych. Nie zmienia to faktu, że planując inwestycję, warto sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie, to co przewiduje wobec niej projekt planu ogólnego.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. ## Wyniki Biznes Fakty: * **Bezterminowe decyzje WZ:** Dostępne dla wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. (jeśli decyzja wydana po 1 stycznia 2026 r.) oraz dla decyzji wydanych i prawomocnych przed 1 stycznia 2026 r. * **Terminowe decyzje WZ:** Od 1 stycznia 2026 r. większość nowych decyzji WZ będzie ważna przez 5 lat od daty prawomocności. * **Data złożenia wniosku:** Kluczowa dla uzyskania bezterminowej decyzji WZ, ważniejsza niż data wszczęcia postępowania. * **Kary za zwłokę:** Możliwość domagania się kar od gmin za nieterminowe wydawanie decyzji WZ została zawieszona do 1 stycznia 2027 r. * **Plan ogólny:** Od 9 grudnia 2025 r. wojewodowie i sądy mogą unieważniać plany ogólne tylko częściowo. * **Termin uchwalenia planów ogólnych:** Przesunięty z 30 czerwca 2026 r. na 31 sierpnia 2026 r. (wymaga zatwierdzenia przez Radę UE). * **Studia uwarunkowań:** Wygasną 30 czerwca 2026 r., co oznacza koniec możliwości uzyskiwania WZ na ich podstawie, jeśli nie wejdą w życie plany ogólne. * **Ryzyko inwestycyjne:** Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i planu ogólnego może uniemożliwić zabudowę.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl