„`html
W skrócie: Nowe przepisy dotyczące ochrony ludności, obowiązujące od 2026 roku, wprowadzają wymogi dotyczące Miejsc Doraźnego Schronienia (MDS) i Stref Prognozowanego Zagrożenia (SPZ), które mogą znacząco skomplikować proces uzyskiwania pozwoleń na budowę. Problemy wynikają z nieprecyzyjnego określenia SPZ, które może wpłynąć na możliwość zagospodarowania działki, wysokość budynku czy nawet doprowadzić do eliminacji części inwestycji z rynku. Brak jasności co do wpływu SPZ na nieruchomości sąsiednie oraz procesy administracyjne może prowadzić do sporów i wydłużenia postępowań, a w konsekwencji – do spowolnienia rozwoju budownictwa.
Nowe regulacje ochrony ludności a rynek nieruchomości – perspektywa roku 2026
Wprowadzone od początku 2026 roku przepisy z zakresu ochrony ludności i obrony cywilnej, choć mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa obywateli w sytuacjach kryzysowych, stanowią istotne wyzwanie dla sektora nieruchomości. Kluczowe dla inwestorów stają się nowe pojęcia, takie jak Miejsca Doraźnego Schronienia (MDS) oraz Strefy Prognozowanego Zagrożenia (SPZ). Te, w ich obecnym, nie do końca precyzyjnym kształcie, mogą prowadzić do znaczących komplikacji na etapie planowania i realizacji nowych projektów budowlanych, od budynków wielorodzinnych po obiekty użyteczności publicznej.
Miejsca Doraźnego Schronienia (MDS) – co to oznacza dla budynków?
Każdy nowy budynek z kondygnacją podziemną, niezależnie od jego przeznaczenia (mieszkalne, biurowe, hotelowe, handlowe), jeśli nie przewiduje odrębnych budowli ochronnych, musi od 2026 roku spełniać wymogi dla Miejsc Doraźnego Schronienia. Oznacza to konieczność projektowania podziemnych kondygnacji w taki sposób, aby mogły służyć jako tymczasowe schronienie dla ludności. Wymaga to między innymi wzmocnionej konstrukcji, zapewnienia dostępu do wody i toalet, a także odpowiednich wyjść ewakuacyjnych i zapasowych.
Strefa Prognozowanego Zagrożenia (SPZ) – potencjalne ryzyko dla inwestycji
Największe kontrowersje budzi koncepcja Strefy Prognozowanego Zagrożenia (SPZ). Zgodnie z obowiązującymi rozporządzeniami, SPZ to teren znajdujący się w odległości równej co najmniej jednej trzeciej wysokości budynku od jego zewnętrznej ściany. Kluczowe jest to, że wyjścia ewakuacyjne i zapasowe z MDS muszą znajdować się poza tą strefą, co ma gwarantować bezpieczeństwo użytkowników w razie zagrożenia. W praktyce jednak, sposób wyznaczania i obowiązek uwzględniania SPZ w projektach budowlanych mogą drastycznie wpłynąć na możliwości zagospodarowania terenu i potencjał inwestycyjny działki.
Projekt budowlany pod nowym kątem – weryfikacja przez urzędy
Zmiany w rozporządzeniu dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego sprawiają, że SPZ, podobnie jak lokalizacja wyjść ewakuacyjnych i zapasowych, będzie podlegać weryfikacji przez organy architektoniczno-budowlane na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Nieprawidłowe ustalenie lub usytuowanie SPZ w projekcie zagospodarowania terenu może skutkować odmową wydania pozwolenia, co stawia inwestorów przed nowym, znaczącym ryzykiem.
Potencjalne konsekwencje dla rynku nieruchomości
Wprowadzenie obowiązku ujawniania SPZ w projektach budowlanych otwiera drzwi do nowych interpretacji przepisów, które mogą mieć dalekosiężne skutki dla branży deweloperskiej.
SPZ a obszar oddziaływania obiektu i sąsiedztwo
Istnieje realne ryzyko, że SPZ, podobnie jak wyjścia zapasowe, zacznie być brane pod uwagę przy ustalaniu obszaru oddziaływania projektowanego obiektu. Może to oznaczać, że SPZ przyszłego budynku wpłynie na krąg stron postępowania o pozwolenie na budowę, umożliwiając sąsiadom kwestionowanie inwestycji. Co więcej, projektanci mogą być zmuszeni do uwzględnienia wyjść zapasowych z istniejących lub planowanych obiektów na działkach sąsiednich oraz oceny wpływu własnej SPZ na ich funkcjonalność. Kwestia tego, czy SPZ projektowanego budynku może obejmować działki sąsiednie, pozostaje niejasna i otwiera pole do potencjalnych sporów.
Wyzwania w gęstej zabudowie i wydłużenie postępowań
W warunkach miejskiej zabudowy, zwłaszcza w centrum, ustalenie zgodności z wymogami SPZ dla budynków średniowysokich i wysokich może okazać się znaczącym wyzwaniem projektowym. Może to prowadzić do konieczności zwiększenia liczby stron w postępowaniach o pozwolenie na budowę, a w efekcie do licznych sporów sąsiedzkich i istotnego wydłużenia czasu trwania procedury administracyjnej oraz postępowań sądowych.
Ograniczenia dla inwestorów i potencjalne straty
Nowe regulacje mogą fundamentalnie zmienić ocenę wykonalności nowych projektów. Jeśli SPZ obejmie całą działkę inwestycyjną, lokalizacja wyjścia zapasowego może okazać się niemożliwa. W skrajnych przypadkach, aby zmniejszyć zakres SPZ, inwestorzy mogą być zmuszeni do ograniczenia wysokości budynków, odsunięcia ich od granic działki, zmiany geometrii bryły, a nawet rezygnacji z części planowanej intensywności zabudowy. Niejasność przepisów w odniesieniu do rozbudowy czy nadbudowy istniejących obiektów dodatkowo potęguje niepewność.
Dostęp dla służb ratowniczych i parametry zagospodarowania
Konieczność zapewnienia odpowiednich odległości od granicy działki, między innymi dla wyjść zapasowych, może negatywnie wpłynąć na spełnienie parametrów zagospodarowania terenu wynikających z planu miejscowego lub decyzji WZ, takich jak powierzchnia zabudowy czy powierzchnia biologicznie czynna. Brak jasnych regulacji dotyczących dostępu służb ratowniczych do wyjść zapasowych również stanowi potencjalne pole do niekorzystnych interpretacji.
Ryzyko restrykcyjnych interpretacji i wzrost kosztów
Niejasność przepisów rodzi ryzyko, że organy administracji, kierując się zasadą ostrożności, będą stosować skrajnie restrykcyjne interpretacje. Może to przerzucić ciężar ryzyka na inwestorów i projektantów, prowadząc do wydłużenia procesów inwestycyjnych i znaczącego wzrostu ich kosztów, między innymi z powodu konieczności sporządzania kosztownych analiz i ekspertyz technicznych.
Analiza Biz Fakty
Nowe regulacje dotyczące ochrony ludności, wprowadzane stopniowo od 2026 roku, stanowią potencjalnie znaczącą barierę dla polskiego rynku nieruchomości, zwłaszcza w kontekście dynamicznego rozwoju miast i zapotrzebowania na nowe inwestycje. Brak precyzji w definicjach Strefy Prognozowanego Zagrożenia (SPZ) oraz sposobu ich uwzględniania w procesach administracyjnych może prowadzić do spowolnienia realizacji projektów, a w skrajnych przypadkach do ich całkowitej rezygnacji. Szczególnie dotkliwe może to być dla inwestycji w dużych aglomeracjach, gdzie kwestia wykorzystania przestrzeni jest kluczowa. Daje to również sąsiadom nowe narzędzia do potencjalnego blokowania inwestycji, co może zaostrzyć istniejące konflikty. Brak jasności prawnej w tym zakresie na pewno wpłynie na wycenę nieruchomości i analizę ryzyka inwestycyjnego.
Co to oznacza w praktyce?
Wdrożenie przedmiotowych przepisów w obecnym kształcie może zahamować rozwój budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego, zamiast, jak zakładano, zwiększać bezpieczeństwo obywateli. Inwestorzy mogą zostać postawieni przed sytuacją, w której cel społeczny przepisów koliduje z ich interesami biznesowymi, prowadząc do nieprzewidzianych kosztów i opóźnień. Brak konkretnych wytycznych dla organów administracji grozi chaosem interpretacyjnym, gdzie ta sama regulacja może być stosowana odmiennie w różnych miejscach kraju.
Konieczność doprecyzowania przepisów
Aby uniknąć negatywnych konsekwencji, niezbędne jest pilne doprecyzowanie przepisów wykonawczych do ustawy o ochronie ludności. Kluczowe jest jednoznaczne określenie, że SPZ odnosi się wyłącznie do projektowanego obiektu i nie nakłada automatycznych ograniczeń na zabudowę sąsiednią ani nie wymaga uwzględniania potencjalnej zabudowy na sąsiednich działkach. Do czasu wprowadzenia tych zmian, analiza SPZ powinna stać się standardowym elementem procesu due diligence nieruchomości, pozwalającym inwestorom na świadomą ocenę ryzyka inwestycyjnego.
Wyniki Biz Fakty:
Concrete Actionable Insight: Inwestorzy planujący nowe projekty budowlane od 2026 roku, zwłaszcza te z podziemnymi kondygnacjami, powinni już na etapie zakupu działki uwzględniać potencjalny wpływ przepisów o Strefie Prognozowanego Zagrożenia (SPZ). Należy przeprowadzić szczegółową analizę możliwości uzyskania pozwolenia na budowę, uwzględniając nie tylko wymogi techniczne samego budynku, ale również potencjalne ograniczenia wynikające z przepisów o ochronie ludności w odniesieniu do sąsiednich nieruchomości i potencjalnych postępowań administracyjnych. Konsultacje z doświadczonymi prawnikami specjalizującymi się w prawie budowlanym i analizy techniczne staną się kluczowe dla oceny ryzyka i opłacalności inwestycji.
„`
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl