Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej jest co do zasady zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym. Problem pojawia się jednak w momencie, gdy fundacja rodzinna decyduje się na sprzedaż takiej nieruchomości. Organy podatkowe nierzadko kwestionują prawo do zwolnienia, naliczając wysoki podatek, nawet jeśli fundacja przez lata generowała przychody z wynajmu. Spory w tej materii znalazły swój finał w sądach administracyjnych, a ostatnio zapadł w tej kwestii istotny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).
Wcześniej w „Business Insiderze” zwracaliśmy uwagę na potrzebę ostrożności przy wnoszeniu nieruchomości do fundacji rodzinnej, szczególnie w kontekście ich przyszłej sprzedaży. Aktualny wyrok NSA z 18 lutego 2026 r. dotyczy właśnie takiej sytuacji.
Czytaj też: Rząd szykuje zmiany w podatkach. Znamy szczegóły planu
W opisywanej sprawie fundacja rodzinna nabyła nieruchomości, które następnie miały być wynajmowane przez minimum 10 lat, generując tym samym zyski dla fundacji. Po upływie wspomnianego okresu fundacja rozważała sprzedaż tych nieruchomości i chciała potwierdzenia pewności co do skutków podatkowych takiej transakcji, w szczególności zwolnienia z podatku. W tym celu wystąpiła o indywidualną interpretację podatkową, co zapoczątkowało długotrwały spór zakończony ostatecznie wyrokiem NSA.
Czytaj też: Fundamentalna sprawa VAT rozstrzygnięta. Firmy mogą szybciej odliczyć podatek
Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie fundacji rodzinnej
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w indywidualnej interpretacji z 17 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK) uznał stanowisko fundacji za nieprawidłowe. Organ podatkowy argumentował, że proces zakupu nieruchomości, jej wynajmu, a następnie sprzedaży po 10 latach, wykracza poza zakres dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Zdaniem KIS, jeśli fundacja nabywa nieruchomość z założeniem jej późniejszej sprzedaży, takie działanie stoi w sprzeczności z celem powołania fundacji, jakim jest długoterminowe zabezpieczenie beneficjentów. W konsekwencji Dyrektor KIS stwierdził, że nabycie nieruchomości z zamiarem ich zbycia stanowi działalność wykraczającą poza ramy określone w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.
— Taka interpretacja skutkowała tym, że w przypadku zbycia nieruchomości przez fundację rodzinną, byłaby ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego według sankcyjnej stawki wynoszącej 25 proc. — tłumaczy Wojciech Pławiak, radca prawny, doradca podatkowy i partner zarządzający w kancelarii Litigato.
W związku z powyższym spór został skierowany na drogę sądową.
Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w sprawie sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną
Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Rzeszowie uchylił interpretację indywidualną Dyrektora KIS (wyrok z 22 maja 2025 r., sygn. I SA/Rz 172/25). Sąd powołał się na art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej, zgodnie z którym fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Prawa przedsiębiorców, jednakże wyłącznie w zakresie zbywania mienia, pod warunkiem, że mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu jego dalszego zbycia.
Sąd wyjaśnił, że przepis ten oznacza, iż fundacja może zbywać posiadane przez siebie mienie w ramach prowadzonej dozwolonej działalności gospodarczej, ale nie może być to mienie (w tym nieruchomości) nabyte z jedynym celem jego sprzedaży. Słowo „wyłącznie” należy rozumieć jako „jedynie”, „tylko i wyłącznie”. Chodzi zatem o sytuacje, w których jedynym celem nabycia jest odsprzedaż aktywa. W takich okolicznościach przychód (dochód) ze sprzedaży nie korzystałby ze zwolnienia podatkowego, a podlegałby opodatkowaniu według 25% stawki.
Sąd zwrócił uwagę, że w analizowanej sprawie nie zachodził przypadek nabycia nieruchomości wyłącznie w celu jej sprzedaży (np. z zyskiem). Wprost wskazano, że nieruchomość będzie wynajmowana przez okres co najmniej 10 lat, a dopiero potem może zostać sprzedana.
W ocenie WSA w Rzeszowie, takie działanie nie spełnia kryterium „nabycia mienia wyłącznie w celu jego sprzedaży”. Nieruchomość przez znaczący okres ma służyć wynajmowi, generując przychody z czynszu dla fundacji. Z tych względów nie można uznać, że mienie zostało nabyte wyłącznie w celu zbycia.
Według Sądu, istniały co najmniej dwie przyczyny nabycia nieruchomości: w perspektywie krótkoterminowej – wynajem i generowanie przychodów z czynszu, a w perspektywie długoterminowej – jej sprzedaż (prawdopodobnie z zyskiem).
Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną
Dyrektor KIS nie zgodził się z wyrokiem WSA w Rzeszowie i wniósł skargę kasacyjną. NSA jednak podzielił argumentację Sądu pierwszej instancji. W wyroku z 18 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1010/25, prawomocny) NSA oddalił skargę kasacyjną organu podatkowego.
NSA podkreślił, że jeżeli fundacja rodzinna faktycznie korzysta z nieruchomości, np. poprzez jej wynajem przez wiele lat, nie można mówić o nabyciu jej wyłącznie w celu natychmiastowej odsprzedaży (czyli w celach spekulacyjnych).
Tym samym, jak wyjaśnia Marta Aniszewska, radca prawny i menedżer w kancelarii Litigato, która była pełnomocnikiem w tej sprawie, NSA uznał, że zbycie nieruchomości przez fundację rodzinną po upływie co najmniej 10 lat od jej nabycia mieści się w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, a tym samym transakcja ta może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.
Znaczenie wyroku NSA dla fundatorów i fundacji rodzinnych
Wyrok NSA w sprawie o sygnaturze II FSK 1010/25 stanowi bardzo korzystną informację dla podmiotów korzystających z instytucji fundacji rodzinnych. Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie potwierdził, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność w sposób uzasadniony ekonomicznie – inwestować, zarządzać majątkiem (w tym nieruchomościami), czerpać z niego korzyści, a w odpowiednim momencie dokonywać jego sprzedaży, zachowując przy tym prawo do zwolnienia z CIT przewidzianego przepisami ustawy.
Orzeczenie wyraźnie podkreśla, że samo zbycie składników majątku przez fundację rodzinną nie jest automatycznie uznawane za obejście prawa lub działanie spekulacyjne. Kluczowa jest ocena faktycznego sposobu wykorzystania majątku. Jeżeli na przykład nieruchomość przez długi czas była użytkowana lub wynajmowana w ramach działalności fundacji, nie można uznać, że jej nabycie miało wyłącznie na celu odsprzedaż.
Wyrok NSA stanowi potwierdzenie, że fundacja rodzinna może być skutecznym i bezpiecznym narzędziem do długoterminowego inwestowania oraz planowania sukcesji. Dla przedsiębiorców i osób rozważających założenie fundacji rodzinnej jest to pozytywny sygnał – przy odpowiedniej strukturze organizacyjnej możliwe jest połączenie ochrony majątku i celów sukcesyjnych z racjonalnym zarządzaniem aktywami, bez ponoszenia nadmiernego ryzyka podatkowego przy finalizacji inwestycji.
Wyrok NSA z 18 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1010/25, prawomocny)
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu Prawo Business Insider Polska
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Fundacja rodzinna a podatek od sprzedaży nieruchomości: Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej jest zwolnione z podatku dochodowego.
- Kluczowa kwestia: cel nabycia nieruchomości. Organy podatkowe kwestionują zwolnienie, jeśli uznają, że nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu jej sprzedaży.
- Wyrok WSA w Rzeszowie: Sąd uznał, że wynajem nieruchomości przez co najmniej 10 lat, a dopiero potem jej sprzedaż, nie stanowi nabycia „wyłącznie w celu zbycia”.
- Wyrok NSA (II FSK 1010/25): Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził stanowisko WSA, oddalając skargę kasacyjną organu podatkowego.
- Konsekwencje wyroku: Sprzedaż nieruchomości przez fundację rodzinną, po jej wieloletnim wynajmie, może korzystać ze zwolnienia z CIT. Nacisk kładziony jest na faktyczne wykorzystanie majątku, a nie tylko na spekulacyjny zakup.
- Znaczenie dla przedsiębiorców: Wyrok ten potwierdza, że fundacja rodzinna może być efektywnym narzędziem do długoterminowego inwestowania i planowania sukcesji, z możliwością racjonalnego zarządzania aktywami bez nadmiernego ryzyka podatkowego przy zakończeniu inwestycji.
Więcej informacji na : businessinsider.com.pl