Gdy najemca zwleka z płatnościami, właściciel często najpierw podejmuje działania nieformalne – dzwoni, prosi, czeka. Jak podkreśla radca prawny Dorota Strzesak, jest to największy błąd. W tym czasie rośnie zadłużenie i odwleka się moment odzyskania nieruchomości. W praktyce, zwłaszcza gdy umowa najmu nie jest precyzyjnie sporządzona, należy działać formalnie. Poniżej przedstawiamy, jakie kroki podjąć.
Pan Darek, czytelnik Business Insidera, opisuje swoją sytuację: „Od czterech lat wynajmuję dwupokojowe mieszkanie mamie z dzieckiem na podstawie zwykłej umowy najmu. Do lutego regularnie ponosiła opłaty, w marcu spóźniła się dwa tygodnie, a za kwiecień i maj już nie zapłaciła. Dzwonię, proszę, i nic. Nie chciała mnie też wpuścić do lokalu, twierdząc, że nie mam prawa naruszać jej spokoju. Co mogę zrobić?”.
Niestety, w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu i przestaje odpowiadać na wiadomości, właściciel nie może automatycznie wejść do mieszkania ani wypowiedzieć umowy z dnia na dzień. W swoich działaniach musi uwzględniać obowiązujące przepisy, w tym ustawę o ochronie praw lokatorów.
Jak radzi Dorota Strzesak, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w kancelarii DSK, „w praktyce trzeba działać etapowo, spokojnie i formalnie. Równolegle warto tak skonstruować umowę, aby na przyszłość ograniczyć ryzyko niepłacenia i przyspieszyć odzyskanie mieszkania”.
Pierwsze cztery kroki do odzyskania lokalu
Zdaniem ekspertki, pierwszym krokiem jest dokładne ustalenie wysokości zadłużenia i wysłanie wezwania do zapłaty.
Radca prawny Dorota Strzesak dodaje: „Przy braku reakcji najemcy należy przygotować pismo będące uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy, w którym należy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności”.
Należy pamiętać, że zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Oznacza to, że właściciel powinien wysłać wezwanie do zapłaty za dwa nieopłacone miesiące. Dopiero brak wpłaty w dodatkowym terminie pozwala na dalsze kroki, w tym skierowanie sprawy o zapłatę do sądu.
Jeżeli mimo wyznaczonego dodatkowego terminu lokator nadal nie płaci, należy złożyć wypowiedzenie umowy najmu.
Radczyni prawna radzi, by „wypowiedzenie było sporządzone na piśmie i jasno wskazywało podstawę wypowiedzenia, wysokość i okres zaległości, wcześniejsze uprzedzenie, datę zakończenia umowy”.
Bez wypowiedzenia umowy trudno będzie pozbyć się najemcy, co zostanie wyjaśnione w kolejnych akapitach.
Wezwania i wypowiedzenie wysyłamy pocztą
Najważniejsza kwestia: wszystkie pisma, od pierwszego wezwania do zapłaty po wypowiedzenie umowy, należy wysłać w formie pisemnej listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jest to tzw. formularz w kolorze żółtym, który należy wypełnić na poczcie. W miejscu na dodatkowe informacje warto zawsze napisać, czego dotyczył list, np. wezwanie do zapłaty.
Dorota Strzesak wyjaśnia: „Zwrotne potwierdzenia odbioru to ważne dowody zachowania procedur i terminów. Nie zawsze bowiem lokatorzy odbierają korespondencję, a potem często twierdzą, że nic nie otrzymali, a umowa najmu nadal obowiązuje.”
W prawie cywilnym liczy się nie tyle to, czy lokator faktycznie przeczytał pismo, ile to, czy oświadczenie o wypowiedzeniu dotarło do niego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. „To kluczowa zasada przy ocenie skuteczności wypowiedzenia najmu” – podkreśla ekspertka.
Podwójne awizo jest istotnym dowodem, ale nie stanowi bezwzględnej reguły w każdej sprawie cywilnej. „Pomaga wynajmującemu wykazać, że przesyłka była kierowana prawidłowo, najemca miał możliwość jej odbioru, a brak odbioru nie powinien obciążać wynajmującego. Szczególnie istotne jest to wtedy, gdy lokator celowo unika odbioru” – tłumaczy Dorota Strzesak.
Jeżeli okoliczności wskazują, że lokator świadomie nie odbiera korespondencji, prawo co do zasady nie powinno premiować takiego zachowania. W takim wypadku łatwiej obronić tezę, że wypowiedzenie było skuteczne, ponieważ najemca miał możliwość zapoznania się z jego treścią, lecz sam z tej możliwości nie skorzystał.
Lokator milczy, nie płaci, co z eksmisją?
Jeśli lokator nadal nie opuszcza lokalu, pozostaje droga sądowa.
„Proszę pamiętać, że wynajmujący nie może samodzielnie, 'na własną rękę’, wyrzucić lokatora z mieszkania, między innymi przez zmianę zamków, odcięcie mediów, wyrzucenie rzeczy lokatora czy wejście siłowo do mieszkania. Naraża siebie na odpowiedzialność karną, między innymi z art. 193 Kodeksu karnego (naruszenie miru domowego)” – ostrzega Dorota Strzesak.
Na tym etapie istotne znaczenie ma art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Eksmisja może nastąpić jedynie na mocy wyroku sądu, a tym samym właściciel lokalu musi najpierw złożyć pozew w sądzie i wygrać sprawę.
Podstawą do eksmisji mogą być dwa rodzaje zadłużenia: brak wpłat za czynsz najmu oraz nieuregulowane opłaty za media, takie jak woda, gaz czy prąd. Sytuacja prawna zależy od tego, komu lokator płaci za media. Jeśli najemca ma podpisane umowy bezpośrednio z dostawcami, roszczenia leżą po stronie tych firm, a zaległości za media nie stanowią dla właściciela podstawy do eksmisji. Jeśli jednak to właściciel rozlicza media i lokator mu nie płaci, ma on prawo wypowiedzieć umowę najmu.
Idąc do sądu, należy pamiętać o kolejnym ważnym wymogu formalnym. Wygranie sprawy eksmisyjnej będzie możliwe tylko wtedy, gdy lokator nie będzie miał tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Dlatego pozew powinien zostać złożony w sądzie dopiero po wypowiedzeniu najmu lokatorowi i po upływie terminu wypowiedzenia.
„Bez tego eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu, nie będzie możliwa” – dodaje ekspertka.
Jeśli po skutecznym wypowiedzeniu lokator nie wyda mieszkania, można rozpocząć procedurę eksmisyjną. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.
Dorota Strzesak zwraca uwagę, że sprawy eksmisyjne często trwają wiele miesięcy lub lat, a w tym czasie właściciel ma ograniczone możliwości działania.
Nawet prawomocna wygrana w sądzie nie kończy sprawy. Do usunięcia osoby z lokalu uprawniony jest bowiem wyłącznie komornik, działający na podstawie prawomocnego wyroku sądu.
Ponadto sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, gdy najemca nie ma środków na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lub ma dzieci. „Wykonanie eksmisji może się wówczas znacznie opóźnić z powodu braku wolnych lokali socjalnych w gminie. W efekcie nieuczciwi lokatorzy mogą generować wysokie straty, dlatego należy konsekwentnie pilnować terminów i procedur prawnych” – ostrzega radczyni.
Wspólny pozew o eksmisję i zapłatę
Po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu właściciel może również żądać zapłaty zaległego czynszu i odsetek, a także odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za okres po zakończeniu najmu.
To ostatnie roszczenie jest szczególnie istotne. „Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy lokator nie korzysta już z lokalu na podstawie najmu, więc podstawą dochodzenia roszczeń jest bezumowne korzystanie z lokalu” – zaznacza Dorota Strzesak.
Właściciel może w jednym pozwie żądać zarówno eksmisji, jak i zapłaty, albo złożyć dwa oddzielne pozwy: jeden o eksmisję, drugi o zapłatę. Na pierwszy rzut oka dwie drogi mogą wydawać się bardziej skomplikowane, ale po analizie sytuacji z prawnikiem może okazać się, że są skuteczniejsze. Sprawy o eksmisję często się wydłużają, co spowolni uzyskanie nakazu zapłaty.
Dochodząc należności z tytułu czynszu, warto pamiętać o treści art. 688[1] K.c., zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
„Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania” – uzupełnia radca prawny Dorota Strzesak z kancelarii DSK.
Jak widać, pozbycie się nieuczciwego lokatora jest procesem uciążliwym i długotrwałym. Łatwiejsza sytuacja jest, gdy właściciel podpisze umowę najmu okazjonalnego, której zalety i sposób zawarcia zostaną omówione w kolejnym artykule.
Wyniki Biznes Fakty:
W roku 2026 przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości mieszkalne mogą napotkać na podobne wyzwania związane z egzekwowaniem należności od najemców. Przepisy dotyczące najmu, w tym procedury eksmisji i zasady wypowiadania umów, pozostają kluczowe dla ochrony praw właścicieli. Kluczowe jest stosowanie się do formalnych procedur, takich jak pisemne wezwania do zapłaty i wypowiedzenia wysyłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby zapewnić sobie dowody w potencjalnych sporach sądowych. W kontekście przyszłych regulacji, takich jak potencjalne zmiany w prawie podatkowym czy przepisach dotyczących prawa pracy, które mogą wpłynąć na dochody przedsiębiorców, skuteczne zarządzanie portfelem nieruchomości i minimalizowanie ryzyka strat związanych z nieuczciwymi najemcami staje się jeszcze ważniejsze. Przedsiębiorcy powinni również śledzić wszelkie zmiany w prawie lokalowym i procedurach egzekucyjnych, aby skutecznie chronić swoje inwestycje i zapewnić płynność finansową.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl