Jedni zarzucali, że zmiany w najmie krótkoterminowym naruszają prawo własności. Inni podkreślali, że jest to konieczność, aby uregulować sytuację mieszkańców, którzy zmagają się z uciążliwymi imprezami urządzanymi przez turystów.
W Sejmie, podczas pierwszego czytania poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym, ścierały się poglądy zwolenników i przeciwników regulacji tego rynku. Dyskusja o problemach nie przebiegała wyłącznie na linii rząd-opozycja.
Zwolennikami wolnego rynku, a zatem przeciwnikami zmian, okazali się posłowie Prawa i Sprawiedliwości (PiS) oraz Konfederacji. Klub parlamentarny Centrum, który tworzy koalicję rządową, uznał, że rozpatrywany projekt jest zbyt daleko idący i stanowi nadregulację.
Za uregulowaniem i uporządkowaniem rynku najmu krótkoterminowego opowiadają się Koalicja Obywatelska (KO), Polska 2050, Lewica oraz partia Razem.
Kolejnym zaskoczeniem była debata, która odbyła się w związku z pierwszym czytaniem poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym, autorstwa partii Polska 2050.
Jednocześnie nad bardzo podobnymi regulacjami pracuje również rząd. Projekt (numer UC135) przeszedł już konsultacje. Wiceminister sportu Ireneusz Raś, który jest odpowiedzialny za projekt rządowy, poinformował, że rząd powinien przyjąć go w najbliższych tygodniach, po czym trafi on również pod obrady Sejmu.
Zmiany w najmie krótkoterminowym: co zakłada projekt poselski, a co rządowy
Projekt poselski Polski 2050 (druk nr 2353) definiuje najem krótkoterminowy jako odpłatną usługę najmu umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub ich części, świadczoną na okres nie dłuższy niż 30 dni. Projekt zakłada również utworzenie ewidencji najmu krótkoterminowego. Obowiązek ten wynika z rozporządzenia unijnego 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, które zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 roku. Zgodnie z projektem, za brak wpisu do ewidencji grozić będzie kara grzywny do 50 000 zł.
Projekt przewiduje również, że rady gmin, a także wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, będą miały znaczący wpływ na regulowanie tego rodzaju najmu, m.in. poprzez możliwość zakazania najmu krótkoterminowego. Głównym celem projektodawców jest likwidacja szarej strefy, której udział w rynku szacuje się na około 30-40 proc.
Podobne regulacje przewiduje projekt rządowy (UC135). Wprowadza on również definicję najmu krótkoterminowego (umowa na okres krótszy niż 30 dni), utworzenie rejestru oraz karę w wysokości 50 000 zł za brak wpisu. Projekt jednoznacznie przesądza również, że osoby świadczące usługi najmu krótkoterminowego będą musiały założyć działalność gospodarczą (co jest również wymagane obecnie, ale wynika z różnych regulacji pośrednich).
Samorządy zyskają wpływ na rynek najmu, który będzie polegał na możliwości kontroli wynajmowanych mieszkań (na wniosek wspólnot i spółdzielni) i ewentualnego wnioskowania o nałożenie kar. Projekt rządowy zakłada również, że samorządy będą mogły wprowadzać strefy, w których najem krótkoterminowy będzie zakazany. Możliwe będzie również zawieszenie funkcjonowania lokalu w ramach najmu krótkoterminowego.
Wynajmujący będą również ponosić opłatę w wysokości 40 zł za wpis do rejestru, a uzyskane środki trafią do gmin.
Jak wyjaśnił wiceminister sportu Ireneusz Raś, wpływy z turystyki w skali kraju wyniosły około 180 miliardów złotych (dane za 2025 rok), generując prawie 700 000 miejsc pracy.
Ireneusz Raś dodał, że regulacja najmu krótkoterminowego nie jest prostym zadaniem ze względu na dziewięć zaangażowanych stron o różnych interesach, w tym właścicieli mieszkań, turystów, platformy pośredniczące, mieszkańców, samorządy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe oraz branżę hotelarską.
Problem najmu krótkoterminowego dzieli posłów i partie
Debata sejmowa dotycząca poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym była burzliwa. Decyzje w sprawie dalszych losów projektu posłowie podejmą w głosowaniach w piątek. Większość opowiada się za dalszymi pracami w komisji sejmowej. Konfederacja złożyła jednak wniosek o odrzucenie projektu w całości, a koło Lewicy (partia Razem) o przejście od razu do drugiego czytania.
Według stanowiska PiS, pomysł regulowania najmu krótkoterminowego jest zły. Poseł Marek Wesoły z PiS argumentował, że projekt głęboko ingeruje w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej, prawo własności oraz codzienne życie tysięcy Polaków, nie porządkując rynku, a jedynie go ograniczając.
Przyznanie prawa wspólnotom i spółdzielniom do wydawania zgód oznaczałoby, że sąsiedzi i zarządy decydowałyby o możliwości prowadzenia działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu, bez jasnych kryteriów i realnej odpowiedzialności. Poseł Wesoły stwierdził, że taka sytuacja nie jest charakterystyczna dla państwa prawa, lecz dla uznaniowości i lokalnych układów.
PiS nie zgadza się również na zakazy, które mogłyby wprowadzać gminy, co oznaczałoby nierówność wobec prawa. Rejestry, zakazy i zezwolenia stanowią kolejny problem. Poseł Wesoły podkreślił, że zamiast deregulacji, projekt nakłada nowe bariery. Zaznaczył jednocześnie, że PiS nie neguje istnienia problemów związanych z najmem krótkoterminowym, ale wskazał, że od tego są policja, straż miejska i regulaminy wspólnot.
Podobne stanowisko zajął poseł Ryszard Petru z Centrum, które wchodzi w skład obecnej koalicji rządowej.
Ryszard Petru stwierdził, że rynek najmu krótkoterminowego wymaga uregulowania, ale obecna ustawa jest przeregulowana. Przenosi ona regulowanie rynku z poziomu państwa i samorządu na poziom relacji sąsiedzkich, które bywają trudne i konfliktowe. Zamiast jasnych i klarownych zasad, projekt wprowadza regulacje pozwalające na decydowanie o najmie krótkoterminowym na poziomie konkretnych wspólnot mieszkaniowych.
Poseł uważa, że obowiązek uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej na najem krótkoterminowy jest zbyt daleko idącą regulacją. Obecnie właściciel może korzystać ze swojej własności i prowadzić działalność gospodarczą, o ile nie łamie przepisów. Projekt idzie w przeciwnym kierunku: najpierw zgoda, potem działanie.
Ponadto, właściciel chcący wynajmować mieszkanie krótkoterminowo musiałby czekać na decyzję wspólnoty lub spółdzielni nawet pół roku, a w przypadku braku decyzji, sprawa trafiłaby do sądu, co mogłoby trwać latami. Ryszard Petru ostrzegł, że taki mechanizm może prowadzić do likwidacji rynku najmu krótkoterminowego, ponieważ łatwiej jest odmówić zgody niż ponosić odpowiedzialność za jej udzielenie. Apelował o skupienie się na przypadkach łamania prawa i porządku przez najemców, zamiast blokowania wszystkich.
Michał Połuboczek z Konfederacji również argumentował, że projekt jest zbyt daleko idący. Uznanie potrzeby utworzenia ewidencji osób świadczących usługi najmu krótkoterminowego jest zasadne, ale nie nadawanie uprawnień wspólnotom i spółdzielniom.
Poseł Połuboczek podkreślał, że projekt nadmiernie ingeruje w prawo własności, a to właściciel, który kupił lokal, decyduje o jego przeznaczeniu. Od hałasów i burd odpowiedzialna jest policja, która ma prawo interweniować. Witold Tumanowicz z Konfederacji dodał, że projekt wygląda, jakby był pisany pod interesy branży hotelarskiej. Zwrócił również uwagę, że ciszę nocną lub porządek mogą zakłócać zarówno najemcy, jak i stali lokatorzy.
Zwolennicy regulacji wskazują na konkretne problemy
Po stronie zwolenników regulacji rynku najmu (choć niekoniecznie projektu poselskiego) opowiedział się Sławomir Nitras z Koalicji Obywatelskiej. Wyjaśnił, że istnieją osiedla w Polsce, które funkcjonują jedynie w sezonie turystycznym, a poza nim stoją puste i nikomu nie służą. Zwrócił również uwagę na problem imprez w wynajmowanych mieszkaniach, które zakłócają życie stałych mieszkańców.
Sławomir Nitras podkreślił, że najem krótkoterminowy nie podlega obecnie żadnym regulacjom. Jednocześnie zaznaczył, że fakt, iż wielu właścicieli nie zarejestrowało działalności gospodarczej do wynajmu krótkoterminowego, nie oznacza, że nie płacą podatków. Dlatego konieczne jest wyważenie racji.
Poseł Nitras wskazał również na zalety najmu krótkoterminowego, podkreślając, że oferta ta uzupełnia ofertę hotelową i bywa bardziej przystępna cenowo. Zapowiedział oczekiwanie na szybsze procedowanie projektu rządowego.
Posłanka Marcelina Zawisza z koła Razem podkreśliła, że projekt ogranicza jedynie najem krótkoterminowy, a nie długoterminowy. Zaznaczyła, że osoby starsze, rodziny z dziećmi mieszkające obok mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo mają problem z całonocnymi imprezami. Marcelina Zawisza zwróciła uwagę, że duża grupa osób, które chcą normalnie mieszkać, czeka na uregulowanie najmu krótkoterminowego. Dlatego, jej zdaniem, powinno od razu odbyć się drugie czytanie projektu.
Wyniki Biznes Fakty:
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, które wejdą w życie od 2026 roku, w tym obowiązek rejestracji i potencjalne ograniczenia nakładane przez samorządy czy wspólnoty mieszkaniowe, mogą wpłynąć na przedsiębiorców prowadzących tego typu działalność. Firmy będą musiały dostosować się do nowych wymogów formalnych i ewentualnych ograniczeń w prowadzeniu działalności w określonych lokalizacjach. Kluczowe dla przedsiębiorców będzie zrozumienie i przestrzeganie nowych przepisów, a także monitorowanie decyzji lokalnych samorządów i wspólnot mieszkaniowych, które mogą wprowadzać dodatkowe zasady. Może to wymagać inwestycji w dostosowanie do wymogów prawnych, a także przeanalizowanie modelu biznesowego pod kątem potencjalnych ograniczeń.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl