Sprzedaż mieszkań hamuje. Takiego spadku u deweloperów nie było od dwóch lat

Dane o sprzedaży mieszkań w drugim kwartale 2024 r. od giełdowych deweloperów wskazują na największe tąpniecie na rynku, od okresu zakończenia cyklu podwyżek stóp procentowych. Deweloperzy jednak robią dobrą minę do złej gry i widzą wzrosty.

Tradycyjnie przyglądamy się danym o sprzedaży mieszkań największych deweloperów z warszawskiej giełdy. Sprzedaż mieszkań w ujęciu kwartał do kwartału spadła trzeci raz z rzędu – wynika z raportów 9 branżowych spółek. W sumie sprzedały one 3906 mieszkań, czyli o 11,7% mniej niż w pierwszym kwartale 2024 r.

To największy kwartalny spadek od trzeciego kwartału 2022 r., kiedy to we wrześniu RPP wywindowała poziom stóp procentowych najwyżej od stycznia 2003 r. W tamtym okresie kwartalna sprzedaż spadła o 20 proc., po tym jak kwartał wcześniej spadki były jeszcze większe, wraz z dynamicznie rosnącymi stopami procentowymi.

W II kwartale 2024 r. sumaryczna sprzedaż także po raz pierwszy od roku spadła poniżej 4 tys. lokali. Widoczna jest kontynuacja neagtywnego trendu, który dla badanej grupy rozpoczął się po osiągnięciu szczytu w III kwartale 2023 r., gdy w lipcu ruszył program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Wtedy analizowana dziewiątka sprzedała w sumie 4888 mieszkań, o 27% więcej kwartał do kwartału i o 97,8% więcej rok do roku.

W zestawieniu poszczególnych spółek deweloperskich, najmocniej kwartał do kwartału spadła sprzedaż Lokum Development (-35,7% kdk) oraz Inpro (-34,9%). Ponad 20 proc. sprzedaż spadła u Marvipolu (-23,6% kdk) i Atalu (-22,5% kdk). Z grupy dziewięciu deweloperów, którzy zaraportowali wyniki sprzedażowe, tylko Grupa Archicom, która zarządza także projektami Grupy Echo pokazała kwartalny wzrost, aż o 15,1%.

Na pierwszy rzut oka lepiej wyglądają porównania rok do roku, bowiem pokazują większe zróżnicowanie dynamik, jednak całościowo wolumen sprzedanych mieszkań był tylko o 1,4% wyższy niż w II kwartale 2023 r. Trzeba przy tym pamiętać o kilku sprawach. Po pierwsze rok temu nie działał jeszcze rządowy program wspierania chętnych do wzięcia kredytu hipotecznego. Po drugie jednak sama jego zapowiedź podbiła ceny i ograniczyła w pewnym stopniu potencjał sprzedaży. Po trzecie w II kwartale br. wpływ na wyniki sprzedaży miały jeszcze ostatnie udzielone kredyty w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Są też czynniki szczególne dla pojedynczych spółek. Na przykład Develia zdołała poprawić sprzedaż rok do roku, ale wynika to z powiększenia oferty, po przejęciu w drugiej połowie 2023 r. polskich oddziałów francuskiego dewelopera Nexity za 100 mln euro. Dzięki temu pierwsze półrocze było w statystykach udane dla tego dewelopera, który jeszcze w I kwartale 2024 r. zdołał zanotować 95-proc. wzrost rdr. Przedstawiciele deweloperów właśnie na dynamikach rocznych, skupiają swoją uwagę, bo ta ciągle u niektórych jest na plusie.

„Jesteśmy zadowoleni z poziomu sprzedaży mieszkań w I półroczu 2024 r., ponieważ odnotowaliśmy istotny wzrost wobec analogicznego okresu ubiegłego roku. Poprawa jest widoczna także analizując II kwartał. Nasze wyniki za ten okres wyróżniają się również pozytywnie na tle rynku” – komentował wyniki Andrzej Oślizło, prezes Develii, cytowany w informacji prasowej rozesłanej do mediów.

Develia w całym pierwszym półroczu zanotowała wzrost liczby sprzedanych mieszkań o 64,6%.. Sam drugi kwartał był pod tym względem lepszy o 39,9proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Do góry rok do roku poszła jeszcze sprzedaż Murapolu (7,7%), Grupy Archicom wraz ze sprzedażą Echo (5,4%) oraz Dom Developmentu (1,3%). Reszta notowały już spadki nawet rok do roku, mimo czynników, o których mowa była wyżej. Największy spadek pokazał Lokum Development (-78,2%), który sprzedał tylko 45 mieszkań w II kwartale br., wobec 206 rok temu w tym okresie.

"Po rozgrzanym pod względem sprzedaży 2023 roku oraz pierwszym kwartale 2024 roku, w ostatnich miesiącach rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę pewnej stabilizacji. Drugi kwartał przyniósł lekkie schłodzenie popytu, przy jednoczesnej dalszej stopniowej odbudowie podaży mieszkań na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach. Brak jednoznacznych informacji o tym czy, kiedy i w jakiej ostatecznej formie wprowadzony zostanie nowy rządowy program preferencyjnych kredytów hipotecznych #naStart sprawiał, że część nabywców wstrzymywała się z decyzją o zakupie mieszkania" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, prezes Dom Developmentu Jarosław Szanajca.

"Nie czekając na nowy program wsparcia kredytobiorców, deweloperzy zintensyfikowali działania prosprzedażowe: na inwestycjach pojawiło się więcej dni otwartych, część firm wprowadziła dodatkowe promocje lub zwiększyła wydatki marketingowe. Sukcesy tych aktywności widać w wynikach sprzedażowych w czerwcu” – powiedział cytowany w komunikacie prasowym Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego o aktywności deweloperów wskazują, że patrzą oni raczej pozytywnie w przyszłość – liczba pozwoleń na budowę powoli rośnie, a nowych budów rozpoczyna się więcej niż w ubiegłym roku, przypomniał PAP Biznes.

Stabilizacja, o której wspomniał prezes jednego z największych deweloperów, to efekt wyczekiwania na rozstrzygnięcia co do rządowego programu „kredyt na Start”, który zdaje się nie mieć poparcia wszystkich koalicjantów. Trend spadku sprzedaży mieszkań jest widoczny gołym okiem, co najprościej rzecz ujmując oznacza, że spada popyt na mieszkania w oczekiwanych przez deweloperów cenach.

Zaczyna się więc dziać to, co powinno na zdrowym rynku. Gdy cena jest za wysoka, a w dodatku warunki finansowania (koszty kredytów) mało atrakcyjne, potencjalny klient rezygnuje z zakupów. Gdyby zostawić tak tę sytuację prawidłom rynku, przy jednoczesnym zwiększeniu podaży, o której mówił prezes Dom Developmentu, kiedyś powinno dojść do wyraźnego spadku cen mieszkań, by zachęcić popyt do kupna, nie tylko promocją na garaż.

Tyle jednak teoria, a praktyka pokazuje, że trudno przewidzieć, kiedy w zauważalny sposób mogłoby to nastąpić. Rząd gra na zwłokę, bo ma czas do następnych wyborów z tematem mieszkalnictwa i rozliczeniem się z obietnic wyborczych, deweloperzy po swoim Eldorado mają środki, by przeczekać gorszy okres, i tylko ci którzy obecnie potrzebują mieszkania zdają się być w najgorszej sytuacji, bo ceny są na lub w okolicy historycznych szczytów, a kredyty hipoteczne przez wciąż wysokie stopy procentowe (głównie przez diametralną zmianę retoryki dotyczącej polityki monetarnej prezesa Glapińskiego po wyborach) i marże banków wciąż drogie. Niestety, żeby dla kupujacych było lepiej, najpierw musi być gorzej. Chyba, że rząd znów doraźnie pomoże, wtedy będzie na odwrót, co właśnie przerabiamy. 

Źródło