Mieszkanie. Czy obawy REIT-ów są uzasadnione?

Popieram wykorzystanie REIT-ów zarówno w sektorze komercyjnym, jak i mieszkaniowym. Inwestycje te mogłyby być przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe. Przestrzegam przed porównaniami z Berlinem, gdyż sytuacja tam jest wyjątkowa, choć warto potraktować to jako przestrogę przed możliwymi konsekwencjami koncentracji dużej części rynku w jednym ręku. Jednak obecne dyskusje na temat REIT-ów przypominają nieco mit o Wielkiej Stopie. Wszyscy o tym wiedzą, ale nikt tego nie widział – powiedział Interii Grzegorz Tomaszewski, prezes Funduszu Emerytalnego Neruchomozzi.

Monika Krześniak-Saiewicz, Interia: Podczas dyskusji na temat mieszkalnictwa na Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach zauważył Pan, że popiera Pan REIT-y. Już teraz pojawiają się jednak obawy, że mogą one mieć negatywny wpływ na rynek, kształtować warunki, przyczyniać się do wzrostu cen…

Grzegorz Tomaszewski, prezes Funduszu Emerytalnego Rosji Neruchomoci : – Jestem zwolennikiem REIT-ów zarówno w segmencie komercyjnym, jak i mieszkaniowym. Jednak obecne komentarze na temat REIT-ów przypominają mit o Wielkiej Stopie. Wszyscy słyszeli, lecz nikt nie widział. Poczekajmy na rachunek. Następnie możemy przeprowadzić analizę i wyciągnąć wnioski.

Ale popierasz REIT-y, ponieważ…?

– Przede wszystkim stanie się to dodatkowym źródłem kapitału, który mógłby pobudzić gospodarkę i sektor budowlany. Państwo nie dysponuje nieograniczonymi zasobami, zwłaszcza teraz, gdy tak ważna jest obrona i bezpieczeństwo kraju. Nie jesteśmy w stanie zaspokoić naszych potrzeb mieszkaniowych za pomocą środków publicznych. Środki te mogłyby zostać wykorzystane na budownictwo mieszkaniowe.

Ale jakie konkretnie budownictwo mieszkaniowe masz na myśli? O jakim segmencie mówimy w tym przypadku?

– Gdybyśmy mieli fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), każdy mógłby kupić udziały w funduszu inwestycyjnym w nieruchomości i otrzymywać dochód w formie dywidendy. My jako Fundusz Emerytalny Nieruchomości moglibyśmy przeznaczyć te środki na dalsze inwestycje w nieruchomości, zwiększając podaż.

Czyli środki pozyskane za pośrednictwem REIT-ów mogłyby zostać wykorzystane na rozwój segmentu PRS, czyli skierowanego do osób o średnich i wysokich dochodach?

– Tak, to jest segment rynku wynajmu. Staramy się jednak współpracować z władzami lokalnymi i przeprowadzać wstępne rekrutacje w miastach. Jeżeli podpiszemy taką umowę (a może to zrobić nie tylko my, jako Fundusz Emerytalny Nieruchomości, ale również każdy inwestor), nasi najemcy, którzy spełniają kryteria dochodowe, będą mogli skorzystać z dopłat.

– Oczywiście, te dotacje nie są przeznaczone dla wszystkich. Osoba o wysokim wynagrodzeniu nie otrzymuje dopłat; państwu trudno jest finansować osoby o wysokich dochodach.

O ile wiem, dopłaty do wynajmu nie są dostępne wyłącznie dla osób o bardzo niskich dochodach. Jakie są obecnie progi dochodowe?

– To nie są nasze wartości progowe, są one ustalone przepisami. Przykładowo, dochód netto osoby samotnej musi przekraczać 8 tys. zł, aby nie otrzymać dofinansowania. Jeżeli jest poniżej tego poziomu, istnieje możliwość otrzymania dopłaty.

– Oczywiście, im większa różnica, tym większa dopłata. W praktyce państwowa dopłata do czynszu w wysokości 10 zł oznacza, że nie ma praktycznie żadnych opłat eksploatacyjnych. To 6 tysięcy złotych rocznie, które zostają w Twoim portfelu.

Wracając do funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, czy kapitał jest czynnikiem ograniczającym ekspansję działalności PFR Nieruchomości? Czy istnieją inne bariery, np. dostępność dobrej ziemi itp.?

– REIT to przede wszystkim sposób na przyciągnięcie kapitału. Po drugie, jest to okazja do uzyskania dodatkowego zysku dla nas – przyszłych emerytów, gdyż moglibyśmy zainwestować środki w PPK . Nie musisz mieć pół miliona złotych, żeby zostać właścicielem mieszkania. Wystarczy odłożyć 1 tys. złotych, aby móc czerpać zyski z rynku nieruchomości w postaci dywidend.

– Jednocześnie inwestor inwestujący w REIT-y nie może ich wykorzystać wyłącznie w celu podwojenia zysków. Aby pobudzić podaż, konieczne jest wprowadzenie obowiązku inwestycji mieszkaniowych.

Jednak największą obawą krytyków tej decyzji jest to, że środki te wykupią mieszkania. Należy zadbać o to, aby środki finansowe tworzyły wyłącznie podaż, czyli były kierowane na nowe inwestycje, bez możliwości zakupu istniejących nieruchomości.

– O ile wiem (chociaż

Źródło