Hiszpańskie podatki: obcokrajowcy obciążeni wyższymi stawkami niż rezydenci.

Rynek nieruchomości w Hiszpanii zyskuje popularność wśród inwestorów, w tym z Polski, którzy szukają bezpiecznych i rentownych możliwości w południowej Europie. Przed podjęciem decyzji o kupnie domu lub apartamentu, warto zapoznać się z fundamentalnymi zasadami opodatkowania dla osób niebędących rezydentami. Dobre przygotowanie pomoże uniknąć nieoczekiwanych trudności i zapewni sprawny przebieg transakcji.

• Hiszpański podatek IRNR dotyczy osób, które nie są rezydentami i posiadają nieruchomości, niezależnie od sposobu ich użytkowania
• Komisja Europejska kwestionuje hiszpańskie praktyki względem nierezydentów, zwracając uwagę na rozbieżności w opodatkowaniu domniemanego przychodu
• Podatek od transferu własności oraz VAT w Hiszpanii różnią się w zależności od regionu, np. w Andaluzji wynosi on 7 proc.
• Właściciele nieruchomości o wartości przekraczającej 3 mln euro podlegają dodatkowym daninom majątkowym albo solidarnościowym
• Stawka IRNR wynosi 19 proc. dla obywateli UE oraz 24 proc. dla osób spoza UE, z opcjami obniżek dla UE
• Szersze informacje ze świata biznesu znajdziesz na portalu Businessinsider.com.pl

REKLAMA

IRNR to hiszpański podatek od dochodów nierezydentów. Obowiązuje wszystkich obcokrajowców, którzy posiadają lokale w Hiszpanii, ale nie posiadają tu rezydencji podatkowej, to znaczy nie przebywają w kraju przez minimum 183 dni w roku. Co istotne, danina ta jest naliczana niezależnie od tego, czy dany lokal jest wynajmowany, czy używany jedynie na własne cele.

W sytuacji wynajmu, właściciel jest zobowiązany do uiszczenia podatku od osiągniętego zysku, po odjęciu kosztów. Jednakże, największe spory wywołuje opodatkowanie tzw. domniemanego dochodu, czyli sytuacji, w której właściciel nie czerpie żadnych realnych korzyści z nieruchomości, a mimo wszystko jest zobowiązany do zapłaty podatku tylko za sam fakt posiadania. Wielkość podatku jest uzależniona od kraju rezydencji podatnika i typu uzyskiwanego dochodu. Należy mieć na uwadze, że nierezydent nie rozlicza się w Hiszpanii z dochodów uzyskanych poza jej granicami — opodatkowaniu podlegają tylko dochody hiszpańskie.

Komisja Europejska interweniuje w sprawie nierówności

IRNR jest jednym z obowiązków podatkowych dla cudzoziemców, którzy posiadają nieruchomości lub osiągają przychody na obszarze Hiszpanii. Obecnie jest to sprawa kontrowersyjna, ponieważ Komisja Europejska oceniła obowiązujące prawo jako dyskryminujące. 18 czerwca 2025 roku KE wszczęła oficjalne postępowanie przeciwko Hiszpanii, zarzucając jej naruszenie unijnych reguł swobodnego przepływu kapitału i pracowników. Uznała, że aktualne regulacje są niesprawiedliwe dla nierezydentów, zobowiązując ich do uiszczania podatku od domniemanego dochodu, podczas gdy rezydenci są z tego zwolnieni.

— Bruksela wyznaczyła Madrytowi dwa miesiące na ustosunkowanie się i podjęcie działań korygujących. Pomimo upływu terminu, opinia publiczna do tej pory nie poznała stanowiska i odpowiedzi ze strony hiszpańskich władz — wyjaśnia Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property Marbella, polskiej agencji nieruchomości w Hiszpanii.

Zróżnicowane stawki dla obywateli UE oraz spoza Unii

Przy rozliczaniu przychodów z wynajmu nieruchomości obywatele państw Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego zobowiązani są do zapłaty stawki 19 proc., którą wylicza się od dochodu netto. Oznacza to, że można odliczyć wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu, np. koszty remontów, opłaty administracyjne, podatki lokalne.

Dla obywateli spoza UE i EOG ta stawka aktualnie wynosi 24 proc. od dochodu brutto, ale istnieje realna szansa na ujednolicenie stawek podatkowych dla obu grup nierezydentów. Orzeczenie Audiencia Nacional ogłoszone 28 lipca uznało obecną sytuację prawną nierezydentów spoza UE za niezgodną z prawem.

W przypadku dochodów z pracy lub działalności gospodarczej stawka podatkowa dla nierezydentów, będących obywatelami Unii Europejskiej, w tym Polaków, wynosi 19 proc. Nierezydenci spoza Unii muszą zapłacić 24 proc. dla podstawy nieprzekraczającej 60000 euro albo 45 proc. w przypadku, gdy podstawa jest równa lub wyższa od kwoty 60000 euro.

Jak dokonać rozliczenia z hiszpańskim systemem podatkowym?

Rozliczenie podatków dla nierezydentów w Hiszpanii, tak samo jak w Polsce, odbywa się poprzez złożenie deklaracji podatkowej do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Deklaracja IRNR (formularz Modelo 210) jest składana raz w roku do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym w przypadku przychodu z wynajmu lub przychodu domniemanego. Podatek IBI jest płatny raz na rok, a jego kwota ustalana jest przez lokalny urząd miasta. Z kolei podatek od zysków kapitałowych rozliczamy jedynie w momencie sprzedaży nieruchomości. Mamy na to 30 dni od chwili dokonania transakcji.

— Warto w tej sytuacji skorzystać z usług doradcy podatkowego, szczególnie gdy nabywca nie posługuje się językiem hiszpańskim i nie jest zaznajomiony z lokalnym systemem podatkowym. Liczne biura rachunkowe oferują obsługę w języku angielskim, a coraz więcej również w języku polskim — radzi Tatiana Pękala.

Dodatkowe wydatki przy zakupie nieruchomości

Prawidłowe określenie budżetu niezbędnego do zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest równie istotne, jak wybór jej lokalizacji. Przy zakupie mieszkania lub domu w Hiszpanii, należy uiścić podatek VAT w wysokości 10 proc. w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego albo ITP (podatek od przeniesienia własności) w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego.

— Należy pamiętać, że wysokość podatku ITP nie jest jednakowa w całej Hiszpanii. Jest ona zróżnicowana w zależności od regionu. Na przykład w Andaluzji podatek ten wynosi 7 proc., a w Alicante: 10 proc. — przypomina Tatiana Pękala.

Na tym jednak nie koniec. Właściciele nieruchomości o wartości przekraczającej 3 mln euro są zobowiązani, w zależności od regionu, do zapłaty podatku majątkowego albo podatku solidarnościowego od dużych majątków. Zależnie od wartości nieruchomości ten pierwszy wynosi od 0,2 do 3,5 proc., a ten drugi od 1,7 do 3,5 proc. Suma wolna od podatku to 700 tys. euro.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło