Airbnb i Booking redukują tysiące ogłoszeń w Hiszpanii. Jak to wpłynie na Polaków? Ekspert prawny wyjaśnia.

Nowe regulacje normujące najem okazjonalny w Hiszpanii poskutkowały tym, że Airbnb i Booking.com kasują tysiące ogłoszeń hiszpańskich mieszkań i apartamentów, które nie mają numeru ewidencyjnego, innymi słowy koncesji turystycznej. Od dawna kontrowersje wywołuje jednak, czy rzeczoną koncesję przypisuje się do lokalu, czy też do dysponenta. Kancelaria LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados) oraz Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, specjalistka branży nieruchomości w Hiszpanii, objaśniają wagę aktualnej interpretacji przepisów w niniejszej sprawie.

REKLAMA

Po wprowadzonych w kwietniu modyfikacjach w Hiszpanii posiadacze nieruchomości przeznaczonych pod wynajem krótkoterminowy muszą pozyskać aprobatę od zarządu wspólnoty, a żeby ją uzyskać, niezbędna jest większość wynosząca trzy piąte głosów. Jeśli regulamin wspólnoty nie zakazuje najmu, decyzja jest uzależniona od głosowania lokatorów. Odnosi się to do lokali spełniających wymogi w rejonach, w których miasto nie wprowadza nadrzędnego zakazu udostępniania lokali na wynajem.

Przełomowa uchwała z lipca 2025 r.

Zagadnienie zmiany właściciela nieruchomości, na którą wydano licencję turystyczną, od lat prowokowało liczne dyskusje. W niedawnej uchwale Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Dyrekcji Generalnej ds. Bezpieczeństwa Prawnego i Wiary Publicznej) z 30 lipca 2025 r. rozstrzygnięto konflikt dotyczący nadania numeru rejestracyjnego dla lokalu turystycznego, który był zarejestrowany jako należący do poprzedniego właściciela.

Nowa wykładnia przepisów przynosi pozytywne wieści dla osób kupujących mieszkania wakacyjne w Hiszpanii. Koncesja turystyczna jest przypisana do lokalu mieszkalnego lub apartamentu, a nie do jego dysponenta – co oznacza, że w chwili transakcji sprzedaży automatycznie przechodzi na nabywcę, jak poświadcza kancelaria LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados).

Trudność pojawiła się, kiedy nowy właściciel wystąpił o numer ewidencyjny wymagany przez regulacje unijne i hiszpańskie, jak chociażby Real Decreto 1312/2024 oraz Reglamento UE 2024/1028. Referendarz odmówił, wskazując na brak aktualizacji danych w Rejestrze Turystyki Andaluzji. W rezultacie właściciel nie miał prawa legalnie proponować najmu krótkoterminowego, pomimo że wykonał wszystkie kroki powiązane z przeniesieniem prawa własności.

Koncesja powiązana z lokalem, nie z osobą

Dyrekcja Generalna orzekła, że koncesja turystyczna ma charakter rzeczowy, a nie personalny. Oznacza to, że jest związana z daną nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Tak długo jak lokal spełnia kryteria techniczne i urbanistyczne określone na przykład w Decreto 28/2016, koncesja zachowuje ważność — bez względu na zmianę właściciela. Obowiązkiem stron jest jedynie zawiadomienie administracji o modyfikacji danych. Niezgłoszenie wywołuje odpowiedzialność administracyjną, lecz nie powoduje unieważnienia samej koncesji.

— Koncesja turystyczna jest powiązana z nieruchomością, a nie osobą właściciela. Zatem podczas sprzedaży mieszkania albo apartamentu przechodzi ona samoczynnie na nowego nabywcę. Aktualna uchwała Dyrekcji Generalnej potwierdza tę interpretację, zwiększając tym samym bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami turystycznymi, chroniąc inwestorów oraz zapewniając kontynuację działania koncesji — oznajmia Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, ekspertka od rynku nieruchomości w Hiszpanii i założycielka Agnes Inversiones, polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol.

Aktualizacja danych jest konieczna

Kluczowym obowiązkiem wciąż jest jednak zgłoszenie modyfikacji właściciela nieruchomości turystycznej w Rejestrze de Turismo de Andalucía poprzez prostą procedurę administracyjną online. Dobrze jest o tym pamiętać, aby uniknąć trudności z umieszczeniem numeru rejestracyjnego na platformach najmu takich jak Airbnb czy Booking.com.

Dyrekcja Generalna powołała się na utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, który już w latach 90. uznał, że koncesje związane z cechami obiektu, a nie osoby, są zbywalne i obowiązują tak długo, jak długo obiekt spełnia wymogi.

— Uchwała ta ma wartość interpretacyjną w obrębie całej Hiszpanii — komentuje Łukasz Tkaczyk z kancelarii LTA Łukasz Tkaczyk & Asociados. — Nie stanowi wyroku sądu, a decyzję organu centralnego odpowiedzialnego za bezpieczeństwo prawne i rejestry. W systemie źródeł prawa nie tworzy normy prawnej, ale posiada znaczenie praktyczne i stąd jest często przytaczana w późniejszym orzecznictwie lub decyzjach administracyjnych jako doktryna w dziedzinie oficjalnej i publicznej ewidencji konkretnych informacji — dopowiada.

Jak zmienić właściciela w ewidencji?

Choć sama koncesja związana jest z nieruchomością, a nie z osobą właściciela, aktualizacja danych w Rejestrze de Turismo de Andalucía jest obowiązkowa. Proces jest względnie prosty, lecz potrzebuje paru formalnych kroków. Zmiana przeprowadzana jest drogą elektroniczną za pośrednictwem Oficina Virtual de la Junta de Andalucía, czyli portalu Consejería de Turismo.

Wymagany jest certyfikat cyfrowy lub system Cl@ve. Należy złożyć wniosek zawierający:

• numer koncesji,
• dane poprzedniego i nowego właściciela,
• adres nieruchomości,
• datę i podstawę prawną przeniesienia własności.

Do wniosku należy załączyć odpis aktu notarialnego poświadczającego nabycie nieruchomości, dokument tożsamości nowego właściciela oraz ewentualne upoważnienie, jeśli wniosek składa reprezentant.

Obecnie procedura modyfikacji właściciela nie jest związana z dodatkowymi opłatami administracyjnymi, choć może się to zmieniać zależnie od wspólnoty autonomicznej. Po doręczeniu dokumentów administracja ma obowiązek odnotować zmianę. W praktyce, jak ukazuje omawiana uchwała, mogą niestety zaistnieć opóźnienia. Jednak do chwili aktualizacji koncesja pozostaje ważna, a właściciel powinien zachować potwierdzenie złożenia wniosku.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło