10 tys. zł za metr w stolicy? Jeszcze niedawno granica nie do przejścia, dziś rzadkość.

Pięć lat upłynęło od momentu, w którym przeciętna cena ofertowa odnotowywana na rynku pierwotnym w stolicy przekroczyła barierę, która wówczas wydawała się psychologiczna – 10 tys. zł/mkw. Obecnie takie kwoty to rzadkość. I chociaż zwyżka cen w minionym czasie niemal ustała, to w okresie tych pięciu lat powiększenie sum wydawanych na lokale mieszkalne sięgnęło 60%, zaś kwoty widoczne w anonsach podniosły się nawet o 80%.

Jesienią roku 2020, na początku tak zwanej drugiej fali pandemii COVID-19, informowaliśmy, że w stolicy „padło 10 tys. zł/mkw.”. Mimo że wtedy wydawało się, jakby żądania sprzedających pokonały psychologiczną granicę, a od tego czasu minęło zaledwie pięć lat, to rynek nieruchomości, również ten stołeczny, wyznaczył w tym stosunkowo krótkim czasie o wiele wyższe pułapy cenowe.

W stolicy ceny zwolniły najmocniej

Analizując ostatni rok, Warszawa jest, obok Krakowa, jednym z dwóch miast, gdzie średnie oczekiwania deweloperów najbardziej spowolniły. Wystarczy powiedzieć, że – bazując na danych Otodom Analytics za lipiec 2025 roku – w przypadku niewielkich mieszkań cena ofertowa zredukowała się w ciągu roku o prawie 2 proc. Przeciętna wartość większych metraży powiększyła się w tym czasie odpowiednio o 0,6 proc. r/r (40-59 mkw.) oraz 2,4 proc. (60-89 mkw.).

Bardziej zauważalne obniżki – od blisko 2 do przeszło 4,5 proc. – w skali roku odnotowano na rynku wtórnym.

„Bezpieczny kredyt wystrzelił ceny”

Gdy jednak na dane spojrzymy we wspomnianej na wstępie perspektywie pięcioletniej, na rynku pierwotnym będziemy obserwować wzrosty oscylujące od około 69 proc. do 79 proc. O tyle bowiem – z 9682 zł/mkw. do 17 340 zł/mkw. – podniosła się średnia wartość nowych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.

O wiele więcej – średnio 18 730 zł/mkw. oczekiwano w lipcu 2025 roku za kawalerki (do 40 mkw.), przy wzroście w ciągu ostatnich pięciu lat o 69,4 proc. Ukojeniem dla poszukujących własnego „M” pozostaje fakt, że rok wcześniej w ogłoszeniach sprzedaży lokali o tym metrażu deweloperzy wpisywali średnio ponad 19 tys. zł/mkw.

Kawalerki z drugiej ręki rok wcześniej przekroczyły z kolei jeszcze wyższy poziom – 20 tys. zł/mkw. W lipcu 2025 roku deweloperzy oczekiwali średnio 19 108 zł/mkw. – o 4,7 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie o 53,4 proc. więcej niż w lipcu 2020 roku. Biorąc pod uwagę wyłącznie mieszkania proponowane na rynku wtórnym, najbardziej w perspektywie pięcioletniej – o niecałe 60 proc. – powiększyła się średnia wartość dużych lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw.

Co się dzieje w dzielnicach?

Pozostając przy średnich cenach ofertowych, czyli kwotach wpisywanych w anonsach i podlegających negocjacjom, w tak zwanym międzyczasie, konkretnie w listopadzie 2023 roku, gdy rynek był rozgrzany do czerwoności przez rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.,” pisaliśmy, że w stolicy nie było już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa lokalu nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw.

We wrześniu 2025 roku, w oparciu o najnowsze dane SonarHome.pl, kwoty oscylowały od około 11,5 tys. zł/mkw. w Rembertowie do 19 751 zł/mkw. w Śródmieściu. W przeważającej części dzielnic zanotowano zniżkę w ujęciu rocznym. Warto dodać, że rok wcześniej w Śródmieściu oczekiwano średnio ponad 20,6 tys. zł/mkw.

W ciągu ostatnich pięciu lat przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w poszczególnych rejonach powiększyły się jednak od 41,5 proc. we wspomnianym najdroższym Śródmieściu do przeszło 60 proc. w najtańszych dzielnicach – Rembertowie i Wawrze.

Mieszkania zyskały na wartości nawet o 60 proc.

W tak szybkim tempie rosły nie tylko oczekiwania oferujących, lecz również sumy umieszczane w aktach notarialnych. Nie wszystkie metraże zyskiwały jednak na wartości w identycznym tempie. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, biorąc pod uwagę perspektywę pięcioletnią (od II kw. 2020 do II kw. 2025 roku), najbardziej – o 60,4 proc. powiększyła się przeciętna kwota płacona za małe mieszkania (do 35 mkw.), za które w II kw. 2025 roku płacono średnio 16 392 zł/mkw. Wartościowo wzrost wyniósł przeszło 6,1 tys. zł/mkw., a próg 10 tys. zł/mkw. został przekroczony ponad pięć lat temu – w I kw. 2020 roku.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie
Infogram

Mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. zyskały na wartości w tym czasie w aktach notarialnych o 48,9 proc. Na tak znaczne zwyżki wpłynęła głównie sytuacja odnotowywana w roku 2023 i na początku roku 2024, czyli chwilę przed, w trakcie oraz kilka miesięcy po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Między II kw. 2023 a II kw. 2024 roku średnie stawki w przypadku wspomnianych metraży powiększyły się odpowiednio o 22,7 proc. i 20,6 proc.

Analizując tylko małe mieszkania, Warszawa była liderem wzrostów wśród największych polskich miast. Dla porównania, w Gdańsku w ciągu ostatnich pięciu lat najmniejsze lokale mieszkalne zyskały na wartości średnio o 35 proc.

O wiele bardziej stabilnie formowały się przeciętne stawki płacone za większe lokale mieszkalne. W aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. wpisywano średnio o 28,4 proc. więcej. Z kolei mieszkania o powierzchni powyżej 80 metrów kwadratowych zyskały na wartości w tym czasie średnio o 15,7 proc. W obu przypadkach wzrost cen notowany w stolicy był najniższy spośród ośmiu analizowanych miast (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn).

Odetchnąć osobom poszukującym własnego „M” dał miniony rok, w którym przeciętne ceny mieszkań we wspomnianym metrażu zredukowały się odpowiednio o 0,3 i 1,8 proc. Za szczególnie stabilne w minionym roku należy uznać również przeciętne kwoty płacone za mniejsze i najczęściej poszukiwane mieszkania. W skali roku wzrosły one średnio o 1,2 proc. (0-35 mkw.) oraz 1,3 proc. (35-60 mkw.).

Źródło