Kredyt hipoteczny: Jaki metraż w zasięgu?

Malejące koszty kredytów hipotecznych powodują, że możliwości finansowe kredytobiorców osiągają nowe maksima. Jeżeli dodamy do tego ceny mieszkań, które utrzymują się na stabilnym poziomie, to zaciągając maksymalny dostępny kredyt na mieszkanie, będziemy mogli nabyć nieruchomość większą o dodatkowy pokój – wynika z danych Bankier.pl.

fot. M-Production / / Shutterstock

O obniżających się lub co najmniej niezmiennych w skali roku kosztach mieszkań wspominaliśmy niedawno w różnych aspektach. Tym razem zdecydowaliśmy się zbadać, jak ceny proponowane przez sprzedających przy jednoczesnym stałym wzroście zdolności kredytowej, wpływają na metraż mieszkań, które mogą nabyć osoby korzystające z kredytów hipotecznych w największych miastach Polski.

Jak wynika z regularnych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, eksperta Bankier.pl, średnia zdolność kredytowa w listopadzie osiągnęła poziom 1,118 mln zł. Było to wprawdzie o 0,2 proc. mniej w porównaniu do października, ale o 15,7 proc., a kwotowo o 151,8 tys. zł więcej niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku.

Te wartości trzeba zestawić z symulacją tworzoną od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden”, której na rachunek z tytułu umów o pracę wpływa każdego miesiąca łącznie 15 tys. zł na rękę.

W listopadzie 2025 r. pomiędzy poszczególnymi instytucjami bankowymi zauważono jednak istotne rozbieżności. Podczas gdy lider rankingu oferował zdolność na poziomie 1,247 mln zł, to ostatni bank w zestawieniu, charakteryzujący się najniższym stosunkiem raty do przychodu miesięcznego, czyli w rzeczywistości proponujący najskromniejszą zdolność kredytową, przyznałby finansowanie maksymalnie na 967,2 tys. zł.

Masz zapytania dotyczące kredytu hipotecznego? Skonsultuj się z naszymi doradcami »

Porównując te dane ze średnimi cenami ofertowymi zanotowanymi przez Otodom Analytics w październiku 2025 r., przykładowa rodzina uwzględniona w symulacji, pragnąc nabyć mieszkanie od dewelopera w Warszawie, zakładając 20-procentowy wkład własny i oprocentowanie czasowo stałe, mogła pozwolić sobie średnio na 88,2 mkw. – o 11,9 mkw. więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej.

Ze względu na wyższe ceny odnotowywane na rynku wtórnym maksymalna dostępna powierzchnia na podstawie przeciętnej zdolności kredytowej i średniej ceny ofertowej wyniosła w listopadzie 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej niż rok wcześniej.

W zależności od wybranego banku zdolność kredytowa, przy wspomnianych wcześniej założeniach, pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni mieszczącej się w zakresie 76 – 98 mkw. na rynku pierwotnym oraz od 67 do 86,5 mkw. na rynku wtórnym.

Poszukujesz kredytu na mieszkanie? Zobacz oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Poza Warszawą kupisz nawet dom

Jak prezentuje się sytuacja w pozostałych spośród największych miast w Polsce? Wspomniany 1,118 mln zł kredytu, który przeciętnie skłonne były udzielić banki w listopadzie, wystarczyłby na nabycie mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do ponad 109 mkw. we Wrocławiu. Z powodu wciąż wyraźnego i wyróżniającego się na tle innych miast, wzrostu cen w Gdańsku, zwiększenie dostępnej powierzchni w stolicy woj. pomorskiego nie przekroczyło 2 mkw. W pozostałych miastach, w listopadzie 2025 r. odnotowano od 8 do niemal 15 mkw. więcej.

W przypadku mieszkań z drugiej ręki analizowany wskaźnik wahał się od 86 mkw. w Krakowie do 123 mkw. w Poznaniu, gdzie bez problemu wystarczyłby na nabycie domu. W skali roku wzrost wahał się od 6,6 do 16,4 mkw.

Poszukujesz kredytu na mieszkanie? Zobacz oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Źródło