Ile kosztuje inwestycja w apartament w Dubaju? [ZESTAWIENIE]

— Najbardziej intratne są niewielkie lokale — kawalerki lub apartamenty z jedną sypialnią, ponieważ są one najszybciej wynajmowane i przynoszą najwyższe zyski — informuje nas o lokowaniu kapitału w Dubaju Danuta Dunin, specjalistka z Dubai Broker. W tym zakątku globu przebywa już 30 lat. Otwarcie mówi o konkretnych kwotach, kosztach utrzymania i stopie zwrotu. Dodaje także, w jakich obszarach nieruchomości by nie nabyła.

Dla niektórych jest to symbol splendoru i luksusu, dla innych — obszar ogromnych możliwości inwestycyjnych i zawodowych. Jednak niewielu cudzoziemców zna Dubaj tak dobrze jak Polka Danuta Dunin. Kiedy przed laty, jako kobieta, wchodziła na tamtejsze place budowy, wywoływała zaskoczenie i zainteresowanie. W wywiadzie dla Business Insidera opowiada m.in. o tym, jakie lokale mieszkalne najlepiej nabywać w Dubaju, jaki kapitał jest potrzebny i na co zwracać uwagę. Jak również o tym, że w cieniu Dubaju wyrasta obiecujący nowy hit turystyczny, który również może generować dochód właścicielom nieruchomości.

30 lat w Dubaju

Anna Korólczyk-Lewandowska, Business Insider Polska: Kiedy zaczynała pani pracę w Emiratach, obecność kobiet na budowach była znikoma. Jak wyglądały pani początki?

Danuta Dunin, Dubai Broker: To prawda — w tamtym czasie nie spotykało się kobiet na budowie. Ogólnie w tej dziedzinie dominowali mężczyźni, nawet na stanowiskach w biurach. Kiedy pojawiałam się na terenie budowy, reakcje były różnorodne — od zdumienia po zwykłą ciekawość. Potrzebna była duża doza determinacji i śmiałości, by się tam zaaklimatyzować. Jednak z biegiem czasu okazało się, że można wypracować uznanie i pozycję. W kulturze arabskiej relacje odgrywają zasadniczą rolę — sama kompetencja nie wystarcza, trzeba umieć prowadzić rozmowę, wyrazić szacunek, zrozumieć pewne niuanse. Wiele spraw załatwia się tutaj przy kawie, w mniej formalnym otoczeniu. A kiedy już zdobędzie się zaufanie, dzieją się cuda — rekomendacje, polecenia, tzw. poczta pantoflowa.

Przez lata była pani zaangażowana w kluczowe projekty w regionie, jak chociażby Museum of the Future. Co dało pani to doświadczenie?

Ogromnie dużo. Pracowałam przy projektach odznaczających się bardzo wysokim poziomem technologicznym, w środowisku, w którym konieczne było rozumienie międzynarodowych standardów — brytyjskich, amerykańskich, europejskich. Museum of the Future jest przykładem architektury pełnej wyzwań, w której granice możliwości technicznych zostały przesunięte bardzo daleko. Przygotowywaliśmy próby różnych systemów fasad aluminiowych, analizowaliśmy parametry materiałów, ponieważ ten budynek ma unikalny, obły kształt, wymagający precyzji na każdym etapie. Praca przy takim przedsięwzięciu uczy pokory, ale też pokazuje, że w Dubaju nie ma rzeczy niemożliwych.

Dubaj obecnie kojarzy się z przepychem, nowoczesnością i otwartością. Ale z pani punktu widzenia — co powoduje, że tak wielu ludzi pragnie tutaj mieszkać lub inwestować?

Przede wszystkim bezpieczeństwo i stabilność. Zamieszkuje tu ponad 200 narodowości i każdy czuje się jak u siebie. Ludzie są sympatyczni, otwarci, ciekawi świata. Dodatkowo klimat, który przez większą część roku sprzyja spędzaniu czasu na zewnątrz. Warto również wspomnieć o tym, jak bardzo Dubaj troszczy się o komfort mieszkańców. Wszystko można załatwić przez internet, administracja działa bardzo sprawnie, a miasto jest wzorem organizacji. Do tego dochodzi ogromna różnorodność — od sportów ekstremalnych, przez plaże, stoki narciarskie i spadochronowe, aż po światowej klasy muzea i restauracje.

Kiedyś potocznie mówiono, że jest to miasto na pustyni, do którego jechało się z ciekawości, ale bez większej ochoty na powrót. Obecnie jednak Dubaj przekształca się w jedno z najważniejszych centrów metropolitalnych świata, porównywalne z Nowym Jorkiem czy Singapurem. Miasto pulsuje życiem — nie tylko inwestycjami i biznesem, ale także kulturą, sztuką i rozrywką. To sprawia, że warto tu powracać, a zachęcające słońce i piękna aura powodują, że jest to również coraz częstszy wybór Polaków.

Zobcz także: Przeprowadziłem się na Phuket, aby zacząć karierę od nowa. Równowartość 5,5 tys. zł starcza na wszystko

W co inwestować w Dubaju?

Z perspektywy inwestora — co wyróżnia ten rynek nieruchomości?

Dubaj to rynek, który nieustannie się rozwija i przyciąga inwestorów z całego świata. Emiraty nie mają podatku dochodowego, więc przychód z wynajmu lub sprzedaży lokalu mieszkalnego w całości pozostaje w kieszeni właściciela. Najbardziej dochodowe są małe lokale — kawalerki lub apartamenty z jedną sypialnią, ponieważ są one najszybciej wynajmowane i generują najwyższe stopy zwrotu. Dużą popularnością cieszy się wynajem krótkoterminowy, głównie ze względu na dynamiczny wzrost liczby turystów. W minionym roku ich liczba przekroczyła 18,7 mln i szacuje się, że w bieżącym przekroczy już 20 mln. W Dubaju przykłada się ogromną wagę do jakości i detalu, standard tamtejszych nieruchomości jest niezwykle wysoki. Kupując lokal, inwestor często otrzymuje go wykończony pod klucz, z meblami, sprzętem AGD i klimatyzacją. Do tego dochodzą liczne udogodnienia — baseny, siłownie, sale kinowe lub przestrzenie coworkingowe, które w Dubaju są już standardem, a w europejskich inwestycjach wciąż uważane są za luksus i wyróżnik najbardziej prestiżowych projektów.

Mówi się o zwrotach z najmu sięgających nawet 10 proc. rocznie. Jak to wygląda w praktyce — czy te liczby są rzeczywiście osiągalne dla typowego inwestora z Polski?

Obserwując rynek, zawsze bazujemy w naszych analizach na realnych danych, a nie na prognozach deweloperów, które mogą być bardzo zróżnicowane. Oczywiście wszelkie prognozy opierają się na danych historycznych i trendach, dlatego nie traktujemy ich jako obietnicy, a raczej jako możliwy kierunek rozwoju rynku.

W Dubaju każda transakcja kupna, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości jest rejestrowana przez Dubai Land Department (DLD — red.) — instytucję rządową, która odpowiada za transparentność procesów, wiarygodność danych rynkowych oraz nadzór nad aspektami prawnymi transakcji. Dzięki temu dubajski rynek jest wyjątkowo dobrze udokumentowany i przejrzysty.

Najwyższe stopy zwrotu (ROI — red.) obserwujemy w przypadku kawalerek oraz mieszkań z jedną sypialnią, podobnie jak to ma miejsce na wielu rynkach europejskich. Segment premium, obejmujący penthouse’y lub wille, charakteryzuje się niższym ROI, na poziomie ok. 5 proc., jednak te nieruchomości wykazują największy wzrost wartości kapitałowej w dłuższej perspektywie.

W przypadku wynajmu długoterminowego w popularnych, rodzinnych dzielnicach można osiągnąć rentowność rzędu 8-10 proc. rocznie. Natomiast wynajem krótkoterminowy często przynosi wyższe dochody, jednak trzeba uwzględnić kilka dodatkowych czynników: mieszkanie musi być atrakcyjne turystycznie, położone w popularnych (a więc droższych — red.) rejonach miasta, a także należy brać pod uwagę sezonowość cen w Dubaju (szczyt sezonu trwa od października do kwietnia — red.) oraz dodatkowe koszty prowizji dla współpracujących partnerów.

Istotnym czynnikiem wpływającym na rentowność jest również wspomniany już brak podatku dochodowego, zarówno od sprzedaży nieruchomości, czyli popularnych flipów, jak i od comiesięcznych wpływów z najmu. Cały przychód zostaje więc w kieszeni inwestora.

Często mówi się też o nowych kierunkach — jak Ras Al-Khaimah. Czy tam również dostrzega się potencjał inwestycyjny?

Ras Al-Khaimah wiele lat temu był zupełnie innym emiratem pod względem inwestycyjnym, jednak przykład Dubaju skłonił również do otwarcia się na inwestycje na rynku nieruchomości. Emirat, który przez dziesięciolecia pozostawał w cieniu Dubaju i Abu Zabi, obecnie staje się nowym symbolem luksusu w regionie. Powstają tam ogromne inwestycje hotelowe i rekreacyjne, mające na celu przyciągnięcie milionów turystów rocznie. To właśnie tam wkrótce zostanie otwarty pierwszy w historii Emiratów kompleks kasynowy — Wynn Resort.

Ras Al-Khaimah, jeszcze do niedawna spokojny emirat oddalony o godzinę drogi od Dubaju, przeżywa więc prawdziwy rozkwit inwestycyjny. Widać to także po rosnącym zainteresowaniu inwestorów zagranicznych, w tym również z Polski. Ceny apartamentów przy plaży wzrosły już od początku 2025 r. o ok. 20 proc.

Jakie są różnice między lokowaniem kapitału w Polsce a w Emiratach?

Pierwsza to poziom bezpieczeństwa transakcji. W Dubaju obowiązuje bardzo restrykcyjny system kontroli — każdy deweloper musi posiadać stosowną licencję, a pieniądze klientów trafiają na dedykowane konta depozytowe. Dzięki temu inwestor ma pewność, że jego środki są zabezpieczone.

Druga to prawo własności. W wielu rejonach obowiązuje system freehold — pełne prawo własności do lokalu oraz części gruntu. W innych — leasehold, czyli dzierżawa długoterminowa, zazwyczaj na 99 lat.

Trzecia cecha to zachęty dla inwestorów — np. tzw. Złota Wiza, która przysługuje osobom inwestującym powyżej 2 mln dirhamów. Wiza to spory atut — daje lokalny dokument tożsamości, możliwość założenia konta w banku, prowadzenia działalności gospodarczej, a także sponsorowania rodziny. Dla wielu osób to nie tylko inwestycja w nieruchomość, ale także w nowy styl życia.

Jak wygląda kwestia wynajmu w praktyce?

To dość interesujący system. W Emiratach najemca zazwyczaj płaci z góry za cały rok — w jednym, dwóch lub maksymalnie czterech czekach. Dla właściciela to dodatkowe zabezpieczenie, ponieważ nie ma ryzyka opóźnień w płatnościach. W wielu przypadkach koszty zakwaterowania pokrywają pracodawcy — to oni sprowadzają specjalistów z różnych zakątków świata i zapewniają im pełne zaplecze do życia i pracy. Zatem płatności są pewne.

Czy istnieją jakieś ryzyka, o których inwestorzy powinni wiedzieć?

Każdy rynek charakteryzują aspekty bardziej i mniej korzystne. Byłabym ostrożna, wybierając nieruchomość w starszym budynku lub w lokalizacji o mniejszym potencjale wzrostu. Dlatego zawsze warto skorzystać z fachowej porady i wybierać spośród sprawdzonych deweloperów.

W Dubaju wszystko rozwija się bardzo dynamicznie, więc kluczowy jest właściwy moment wejścia na rynek. Jednak, obserwując ostatnie lata, widać, że miasto utrzymuje stabilny, długofalowy trend wzrostowy.

Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju?

Porozmawiamy o realnych kwotach. Załóżmy, że chcę inwestycyjnie kupić dwupokojowe mieszkanie w Dubaju. Jaką kwotę muszę przygotować?

Ceny mieszkań w Dubaju są bardzo zróżnicowane i zależą od wielu czynników — lokalizacji, standardu wykończenia, widoku, a także renomy dewelopera. W przypadku inwestycji warto bardziej uwzględniać potencjał wzrostu wartości i możliwości wynajmu niż samą cenę za metr.

System płatności jest zazwyczaj rozłożony na kilka etapów, co znacząco zwiększa dostępność inwestycji — nie wymaga bowiem zaangażowania pełnej kwoty od razu. Często spotyka się plany ratalne, w ramach których miesięczne wpłaty wynoszą zaledwie 1 proc. wartości nieruchomości, a zasadnicza część płatności przypada dopiero na moment odbioru kluczy.

Mieszkanie typu studio, wykończone pod klucz, możemy nabyć już od ok. 650 tys. zł, dwupokojowe z oddzielną sypialnią od ok. 1,2 mln zł. Lokal możemy przeznaczyć pod wynajem w stanie otrzymanym od dewelopera, bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Ceny luksusowych apartamentów, willi i penthouse’ów mogą sięgać nawet kilkudziesięciu milionów.

A za jaką kwotę można wynająć mieszkanie?

W Dubaju ceny najmu są mocno uzależnione od dzielnicy i standardu budynku. Za jednopokojowe mieszkanie w miejscu takim jak Dubai Marina płaci się dzisiaj średnio 110-130 tys. Dirhamów rocznie, czyli w przeliczeniu ok. 125-145 tys. zł.

Życie codzienne w Dubaju

Jak kształtują się koszty życia w Dubaju? Czy znacząco różnią się od tych w Polsce?

W gruncie rzeczy życie w Dubaju może być znacznie tańsze niż w Warszawie. Przykładowo, za litr paliwa zapłacimy 2,60 zł. To już naprawdę kolosalna różnica. Opłaty za mieszkanie wynoszą ok. 15-20 dirhamów za stopę kwadratową — jednostkę miary w Emiratach. Wyżywienie również jest sporo tańsze, zwłaszcza świeże owoce i warzywa.

Jak z pani perspektywy wygląda pozycja kobiet w branży w Emiratach obecnie, po tych wszystkich latach przemian?

Kobiety są teraz obecne na każdym szczeblu — od stanowisk ministerialnych w rządzie, przez lekarzy, inżynierów, architektów, po menedżerki projektów. Kiedy zaczynałam, kobieta na budowie była rzadkością. Obecnie to po prostu standard. Naturalnie pewne elementy kulturowe pozostają — np. w kontaktach formalnych wciąż obowiązuje większy dystans, charakterystyczny dla tego regionu.

Czy różnice kulturowe stanowią barierę dla Europejczyków?

Różnice istnieją, ale nie są problemem, jeśli podchodzi się do nich z szacunkiem. Emiraty to państwo, w którym mieszkają ludzie z całego świata. Trzeba po prostu rozumieć, że obowiązują pewne zasady — sposób ubierania się w miejscach publicznych, zachowanie w trakcie Ramadanu — ale wynikają one z tradycji, a nie z chęci ograniczania kogokolwiek. W praktyce życie jest tutaj bardzo swobodne. Kobiety prowadzą pojazdy, pracują, podróżują. Dubaj to miasto nowoczesne, które równocześnie zachowało swoją tożsamość.

Na zakończenie — co panią nadal najbardziej urzeka w Dubaju po tak długim czasie życia i pracy w tym mieście?

Najbardziej fascynuje mnie to, że Dubaj nieustannie się rozwija. To miasto, które nie zna stagnacji — wciąż pojawiają się nowe projekty, inwestycje i inicjatywy. Jednocześnie, mimo tego dynamicznego tempa, pozostaje miejscem bardzo komfortowym do życia. Cenię tę wyjątkową harmonię pomiędzy nowoczesnością, ambicją i otwartością. To sprawia, że Dubaj jest tak fascynujący.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło