JLL: Przegląd rynku nieruchomości mieszkaniowych, Q3 2025.

Regulacja dotycząca transparentności kosztów wywołała niemałe poruszenie w branży mieszkaniowej, jednakże wyczekiwanego spadku stawek nie przyniosła. Wzrosło natomiast zainteresowanie. Klienci częściej decydują się na pożyczki hipoteczne, korzystając z redukcji poziomu oprocentowania. Specjaliści z JLL i serwisu RynekPierwotny.pl dokonali analizy danych za III kwartał 2025 r., a dodatkowych informacji udzielili nam przedstawiciele sektora bankowego oraz deweloperskiego.

• Prawo dotyczące jawności kosztów nie miało zasadniczego wpływu na zniżenie cen mieszkań, które utrzymały się na stabilnym poziomie lub zanotowały nieznaczne obniżki
• Liczba transakcji kupna-sprzedaży mieszkań w sześciu największych aglomeracjach wzrosła w III kwartale 2025 r. do ponad 10,8 tys., a kredyty na zakup nieruchomości zyskują na popularności
• Analitycy prognozują dalszy zwyżkowy trend w sprzedaży w IV kwartale 2025 r. oraz większą ilość składanych wniosków o pozwolenia na budowę
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

Popyt: większa sprzedaż i powrót osób zaciągających kredyty

W sześciu największych miastach deweloperzy zrealizowali sprzedaż ponad 10,8 tys. mieszkań w III kwartale — o kilka punktów procentowych więcej w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy. Wzrost obrotu to efekt obniżonych stawek procentowych i zwiększających się dochodów. Według danych BIK, w lipcu banki udzieliły aż 22,4 tys. kredytów hipotecznych, a chociaż w sierpniu liczba ta zmalała o 13,9 proc. do ok. 19,4 tys., był to wciąż wynik zbliżony do wartości z maja i czerwca.

Z przedstawioną analizą zgadza się Jarosław Tepling, specjalista w zakresie kredytów hipotecznych, zapytany przez Business Insider.

— Transakcje na rynku nieruchomości mogą opóźnić się w czasie z powodu pojedynczych wydarzeń, takich jak wojna czy gwałtowny wzrost oprocentowania, jednak w dłuższej perspektywie czasowej popyt wraca, ponieważ zapotrzebowanie na nowe lokale nie znika — zaznacza i dodaje, że w 2025 r., pomimo braku wsparcia ze strony państwa oraz utrzymujących się wysokich cen, rynek notuje kolejne rekordy. — W kontekście małych, lecz regularnych obniżek stóp procentowych, oczekujemy wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi, co wpłynie na ceny nieruchomości, które po raz kolejny zaczną drożeć. Dostrzegam silny wzrost zapytań o pożyczki hipoteczne — podsumowuje.

Podaż: mniej nowych lokali w ofercie

Po stronie podaży widać wyraźne spowolnienie. Na sześciu głównych rynkach wprowadzono około 9,5 tys. nowych lokali, co zredukowało całkowitą ofertę do 60,3 tys. jednostek. Po raz pierwszy od dwóch lat kwartalna liczba sprzedanych mieszkań była większa od liczby mieszkań wprowadzonych na rynek.

— Należy podkreślić, że w tym kwartale należy zachować większą rozwagę, jeśli chodzi o analizę danych statystycznych. Zahamowanie liczby mieszkań nowo wprowadzonych na rynek może być wynikiem kumulacji kilku czynników, m.in.: odpowiedzią na utrzymującą się niską sprzedaż lub zawirowaniami wywołanymi nowymi przepisami z 11 września. W przypadku odczytów oferty, nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży z uwagi na trudności ze spełnieniem wymogów ustawy — komentuje Aleksandra Gawrońska, Dyrektor, Head of Residential Research, JLL Polska.

Z kolei Monika Dobosz, wiceprezes Dom Development, zwraca uwagę, że na razie trudno ocenić wpływ ustawy o jawności cen na aktualne wyniki sprzedaży.

— W Grupie Dom Development transakcje finansowane kredytem stanowiły 55 proc. całkowitego obrotu lokalami w trzecim kwartale — mówi. — Aktualnie jednak nie obserwujemy znaczącego wpływu implementacji tego rozwiązania na nasze rezultaty. Mamy za sobą najlepszy kwartał w naszej historii z rekordową sprzedażą na poziomie 1183 lokali — dodaje.

Ceny: korekty w ofertach, ale bez realnych obniżek

Badania JLL wskazują, że regulacja dotycząca transparentności cen nie doprowadziła do wyraźnych przemian na rynku. W większości miast odnotowano tylko nieznaczne (1-3 proc.) spadki cen, głównie powiązane z wprowadzeniem do oferty tańszych mieszkań z dalszych lokalizacji.

— Perspektywa wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę modyfikacji w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy — w sierpniu i wrześniu 2025 roku — stawkę zmieniło 25 proc. całej oferty mieszkań. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną aktualizację cenników, np. dotykającą 13,8 proc. ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając np. 26,4 proc. w Łodzi, 20,4 proc. w Krakowie i 18,3 proc. w Gdańsku.

Pomimo tak znacznej skali zmian, łączny rezultat dla poziomu cen średnich jest „zerowy” lub minimalnie „na minusie”. Ostatecznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniwelowały się wzajemnie. Oznacza to, że intensywny repricing posłużył przede wszystkim do dostosowania poszczególnych cen mieszkań do realnych warunków rynkowych, a nie do powszechnego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Zmniejszono ceny zbyt wysokie, podniesiono te najniższe — ocenia Jan Dziekoński, Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Eksperci zauważają, że „jawność cen” zmusiła deweloperów do większej elastyczności i precyzji w polityce cenowej.

Prognozy: końcówka roku zapowiada się obiecująco

Analitycy przewidują dalszy progres sprzedaży w IV kwartale, pod warunkiem, że inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe zostaną ponownie zredukowane.

— Można również oczekiwać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Należy przypomnieć, że od początku 2026 r. projekty składane razem z wnioskami o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca tymczasowego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w poszczególnych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszym ujęciu w statystykach — w latach 2027-28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte na pozwoleniach wydawanych na dotychczasowych zasadach — dodaje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL Polska.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło