Warszawskie stawki najmu biur idą w górę. Jakie czynniki windowują ceny?

Stołeczny sektor biurowy wchodzi w okres kurczącej się dostępności. W roku 2026 w sercu miasta nie będzie oddany do użytkowania żaden nowy obiekt, a ceny najmu rosną najszybciej od blisko dwudziestu lat. Analitycy JLL i CBRE sygnalizują, że presja na warunki wynajmu będzie się intensyfikować, a położenie i dogodny dojazd metrem nabiorą jeszcze większego znaczenia. Nowy Plan Generalny Warszawy może uregulować sektor, ale nie rozwiąże problemu deficytu powierzchni.

• Warszawski segment biurowy rejestruje szybki skok kosztów najmu, osiągając największą dynamikę od osiemnastu lat.
• Nowy Plan Generalny Warszawy ma uporządkować zasady budowlane, aczkolwiek nie rozwiąże problemu ograniczonej podaży lokali.
• Narastająca rywalizacja na rynku biurowym wpływa na wydłużenie się procesów negocjacyjnych dotyczących umów najmu.
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Czynsze w górę — rekordowa dynamika wzrostu

Stolica notuje najszybszy przyrost kosztów najmu od osiemnastu lat. W budynkach klasy A, szczególnie w zachodniej części śródmieścia — na Woli — odsetek niewynajętej powierzchni spadł do około 4 proc. Dla całej aglomeracji wynosi on aktualnie 9,7 proc., co jest najniższą wartością od pięciu lat. Jak zaznacza Piotr Kamiński, Head of Office Leasing w JLL, „różnice pomiędzy opłatami i oceną nieruchomości to obecnie często kwestia pojedynczej ulicy”. Lokalizacja w skali mikro ma priorytetowe znaczenie.

Eksperci JLL sygnalizują, że dalsza zwyżka opłat jest nieunikniona. „Analiza danych sugeruje, że gwałtowny wzrost kosztów najmu to jedyny realistyczny scenariusz na najbliższe lata” — dodaje Kamiński. W zestawieniu z Berlinem, gdzie opłaty sięgają 46,5 euro za m kw., Warszawa pozostaje w tyle — tutaj ceny w obiektach prime dochodzą do poziomu 29-30 euro za m kw., co zdaniem JLL oznacza spory potencjał do dalszych podwyżek.

CBRE: najemcy rozpoczynają rokowania nawet 3 lata wcześniej

Z ograniczoną dostępnością powierzchni biurowej wiąże się przemiana zachowań najemców. – W centrum Warszawy stawki za najlepsze biura sięgają 27,50 euro za m kw., a w najbardziej prestiżowych budynkach — nawet więcej — mówi Katarzyna Gajewska, dyrektor działu badań i analiz rynku w CBRE. Jednocześnie maleje zakres benefitów, a umowy najmu się przedłużają. – Proces podejmowania decyzji o renegocjacji lub przeprowadzce zaczyna się nierzadko na trzy lata przed upływem ważności obowiązującej umowy — dodaje.

To skutek nasilającej się konkurencji o lokale. W III kwartale 2025 roku popyt na biura w Warszawie sięgnął 185 tys. m kw., z czego niemal połowa dotyczyła centrum. Najbardziej aktywny był sektor publiczny, który odpowiadał za 17,4 proc. całego zapotrzebowania. Na dalszych miejscach znalazły się produkcja oraz usługi dla przedsiębiorstw.

Plan Ogólny — porządek zamiast rewolucji

Nowy Plan Generalny Warszawy, który ma zostać przyjęty do połowy 2026 roku, nie zmieni zasadniczo reguł gry w centrum miasta, ale wprowadzi większą przewidywalność. – Kończy się era wieżowców wznoszonych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Od teraz budynki powyżej 55 m będą mogły powstawać jedynie na terenach objętych MPZP — tłumaczy Jan Jakub Zombirt, Senior Director w JLL.

Eksperci podkreślają, że to rozwój transportu szynowego — metro i tramwaje — będzie zasadniczym czynnikiem kształtującym przyszłą mapę biurową miasta. – Zmniejszenie średniego czasu dojazdu transportem miejskim o jedną minutę przekłada się na premię czynszową w wysokości 39 eurocentów za m kw. — dodaje Zombirt. Linie metra M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe mają odmienić geografię dostępności biurowej do 2050 roku.

Drugie najlepsze lokalizacje zyskują na znaczeniu

W obliczu braku wolnych lokali w centrum, najemcy coraz częściej zwracają uwagę na tzw. „second-best locations”. – Na znaczeniu zyskują Mokotów czy Aleje Jerozolimskie — mówi Gajewska. Właściciele starszych budynków podejmują działania modernizacyjne, inwestują w zieleń, przestrzeń wokół budynku oraz jakość obsługi, aby rywalizować z nowoczesnymi obiektami. – Zyskują nieruchomości, które jeszcze niedawno były pomijane — dziś stają się alternatywą dla najemców walczących o powierzchnię — dodaje.

W 2025 roku z zasobów biurowych wycofano ponad 141 tys. m kw., głównie ze względu na zmianę przeznaczenia lub renowację. Nowa podaż — choć najwyższa od 2022 roku — nie kompensuje straty. Co więcej, lokale w nowych projektach są już w 76 proc. wynajęte, a na pozostałe trwają rozmowy.

Inwestorzy wracają — biura liderem rynku kapitałowego

Równolegle z ograniczoną podażą wzrasta aktywność inwestorów. Jak wskazuje Marcin Sulewski z JLL, biura stały się najaktywniejszym segmentem inwestycyjnym w Polsce w 2025 roku, wyprzedzając sektor magazynowy. W ciągu trzech pierwszych kwartałów zawarto aż 36 transakcji, co stanowi drugi najlepszy wynik w historii. Udział polskiego kapitału w inwestycjach biurowych osiągnął rekordowe 45 proc.

Eksperci JLL zaznaczają również, że Polska wyróżnia się na tle Europy pod względem nastrojów rynkowych. Aż 72 proc. odpowiedzi polskich ekspertów dotyczących kondycji sektora miało wydźwięk optymistyczny — to najwyższy rezultat w Europie.

Rynek biurowy w fazie przejściowej

Stołeczny sektor biurowy wchodzi w okres transformacji. Brak nowych inwestycji w centrum, rosnące koszty najmu oraz zmieniające się zachowania najemców tworzą nową rzeczywistość. Planowanie z wyprzedzeniem, lokalizacja blisko metra i elastyczność w podejściu do przestrzeni stają się kluczowe. Nowy Plan Generalny może uregulować sektor, ale nie rozwiąże problemu ograniczonej podaży. W tej sytuacji zyskują nie tylko właściciele nowoczesnych budynków, ale także ci, którzy potrafią przystosować starsze obiekty do nowych oczekiwań.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło