Polski sektor magazynowy: 29 mln m2 w 1,5 dekady. Jakie perspektywy?

Minione 15 lat to czas niespotykanego dotąd progresu polskiego segmentu nieruchomości magazynowo-logistycznych. W tym okresie udostępniono do użytkowania aż 29 mln m kw. nowoczesnej przestrzeni magazynowej — tyle, ilu uprawnionych obywateli RP oddało głos w ostatnich wyborach prezydenckich. Firma doradcza JLL zreferowała nadzwyczajną metamorfozę sektora, który stał się liderem polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

• Polski rynek magazynowo-logistyczny od 2010 r. powiększył się z 7 mln m kw. do 36 mln m kw., co konstytuuje go przodującym segmentem nieruchomości komercyjnych
• Pandemia Covid-19 w istotny sposób przyśpieszyła rozwój e-commerce oraz magazynów miejskich w Polsce, wpływając na dynamikę rynku
• Zdarzenia geopolityczne i nearshoring sprzyjają translokacji produkcji do Polski, korzystającej z mniejszych kosztów pracy i dostępności terenów
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Do 2010 r. polski obszar magazynowo-logistyczny obejmował zaledwie koło 7 mln m kw. powierzchni. W drugiej dekadzie XXI w. sytuacja uległa gruntownej zmianie. Wraz z rozbudową sieci dróg ekspresowych i infrastruktury drogowej dofinansowywanej ze środków UE, następne parki magazynowe rozwijały się bardzo dynamicznie. Już w 2008 r. sektor magazynowy zyskał przewagę pod względem istniejących aktywów nad sektorem handlowym, a dekadę później prześcignął także sektor biurowy.

— Aby lepiej nakreślić skalę progresu tej gałęzi, można posłużyć się następującym przykładem. W poprzednich wyborach prezydenckich prawa wyborcze posiadało blisko 29 milionów Polaków. W ciągu ostatnich 15 lat deweloperzy magazynowi wznieśli i wydzierżawili dokładnie tyle samo metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni magazynowych — 29 milionów. Łącznie ze starszymi budynkami daje to nam około 36 mln m kw. To oznacza, że na każdego pełnoletniego Polaka przypada aktualnie blisko 1,25 m kw. nowoczesnej przestrzeni magazynowej — ocenia Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy — Poland & CEE w JLL.

Pandemia jako akcelerator zmian

Osobliwie, jednym z newralgicznych czynników dynamizujących ewolucję sektora okazała się pandemia Covid-19. Obostrzenia spowodowane koronawirusem doprowadziły do tego, że handel w znacznej mierze przeszedł do sieci, co po 2020 r. zaowocowało gwałtownym wzrostem zapotrzebowania na magazyny każdego rodzaju. Powstawały regionalne węzły dystrybucyjne, przeładunkowe cross-docki oraz magazyny miejskie, usytuowane blisko dużych miast, umożliwiające szybką dostawę w ramach logistyki ostatniej mili. Unowocześniano także odmienne formaty, jak obiekty proponujące Small Business Units — nieduże, modularne magazyny miejskie z możliwością adaptacyjnego urządzenia przestrzeni i częścią biurową wykończoną w wysokim standardzie.

— Mimo że dzisiaj wiemy już, iż e-commerce nie rozwija się tak prężnie, jak przewidywano zaraz po pandemii, innych bodźców rozwojowych dla rynku magazynowego nie brakowało. Pandemia i radykalne podwyżki cen frachtu morskiego, jakie pojawiły się niedługo po niej, rozerwały wiele łańcuchów dostaw, spajających Europę, Azję i Amerykę Północną. Aby ustrzec się przed podobnymi okolicznościami, wiele firm postanowiło przenieść fragment produkcji w ramach tzw. nearshoringu. Polska, z uwagi na mniejsze koszty pracy oraz nadal konkurencyjne stawki wynajmu powierzchni przemysłowo-magazynowych w porównaniu do Europy Zachodniej jest jednym z ważniejszych beneficjentów tego procesu. Można spodziewać się, że zamieszanie wywołane nowymi opłatami celnymi w relacji USA — reszta świata będzie ten proces jeszcze potęgować — zauważa Mateusz Polkowski.

Strategiczna lokalizacja i rozbudowana infrastruktura

W 2025 r. Polska stara się o miano magazynowego centrum Europy, a kluczem do powodzenia jest dogodne położenie geograficzne. To właśnie w naszym kraju krzyżują się najważniejsze szlaki komunikacyjno-transportowe na osiach wschód-zachód oraz północ-południe. Samochód ciężarowy wyruszający z Wrocławia w ciągu ośmiu godzin ma możliwość dojechania do Warszawy, Wiednia, Bratysławy, Pragi, Berlina, środkowych Niemiec, a także portów pełnomorskich w Szczecinie i Gdańsku.

W ciągu minionych 15 lat wydatnie powiększono sieć drogową. W czasie, gdy w 2015 r. Polska dysponowała tylko 3000 km tras szybkiego ruchu i autostrad, teraz jest to już 5200 km. Ostatecznie, po skończeniu tras zaplanowanych we wschodniej części kraju, ma ich być 8000 km. Rozbudowano również porty lotnicze i morskie — gdański Baltic Hub postrzegany jest jako największy terminal kontenerowy na południowym Bałtyku.

Perspektywy rozwoju

Walorem Polski pozostaje także obszar rynku wewnętrznego. Jako piąty pod względem populacji kraj Unii Europejskiej, Polska może poszczycić się dynamicznym wzrostem ekonomicznym. Według Oxford Economics progres PKB w naszym kraju w 2025 r. wyniesie 3,3 proc., a w 2026 roku — 3,8 proc. Wartości te zdecydowanie przewyższają prognozy dla strefy euro wynoszące analogicznie 1,1 proc. i 1,5 proc.

— Jeśli więc będą nas omijać następstwa niespodziewanych wydarzeń geopolitycznych o szerokim zasięgu — polski sektor magazynowy powinien utrzymywać stały kurs rozwoju. Aktualnie obserwujemy co prawda osłabienie nowego popytu, równocześnie wzrasta jednak wskaźnik renegocjacji. Przewidujemy także, że deweloperzy będą ograniczać inwestycje o charakterze w pełni spekulacyjnym, czyli takie, które nie są ubezpieczone umowami najmu. Czy postawią na projekty typu BTS, BTO czy inne, nowe formaty — pokaże czas. Bez wątpienia jest gdzie budować — według naszych danych, deweloperzy posiadają zabezpieczone tereny, na których można zrealizować następne 20 mln m kw. magazynów — stwierdza Mateusz Polkowski.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło