Czemu metropolie królują w budownictwie? Wyjaśniają specjaliści.

Polska dzieli się na dwie strefy – tą, która rozwija się w oszałamiającym tempie, i tą, gdzie właściwie nic się nie dzieje. Specjaliści serwisu RynekPierwotny.pl ostrzegają: kontrasty są tak kolosalne, że w jednym tylko powiecie poznańskim w ciągu dekady zbudowano więcej metrów kwadratowych niż wynosi cała powierzchnia Olsztyna.

• W Polsce obserwuje się zauważalną nierówność w postępie sektora mieszkaniowego, z dominacją inwestycji wokół największych miast
• W pierwszej połowie 2025 r. ilość zezwoleń na budowę mieszkań zmniejszyła się o 26 tysięcy w zestawieniu z identycznym okresem minionego roku
• Aż 73 powiaty w Polsce stanowiły deweloperskie pustkowia, gdzie nie wydano nawet jednego pozwolenia na budowę w pierwszej połowie 2025 r.
• Dane sygnalizują o intensywnym rozwoju budownictwa w powiatach okalających duże aglomeracje, np. powiat poznański odnotował ponad 5 mln m kw. nowej przestrzeni w dekadzie
• Uzasadnienia koncentracji inwestycji zawierają zróżnicowania gospodarcze, dostępność zatrudnienia i widoki na rozwój społeczny
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Informacje z Głównego Urzędu Statystycznego za pierwsze sześć miesięcy 2025 r. ukazują wyraźne dysproporcje w rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Inwestorzy uzyskali zgodę na wzniesienie blisko 75,8 tys. mieszkań i domów — to znaczny regres w porównaniu do tożsamego okresu rok wcześniej, kiedy to było blisko 102 100 pozwoleń. Jednak prawdziwa niespodzianka tkwi w szczegółach.

Aż 73 powiaty to deweloperskie pola niezagospodarowane — obszary, gdzie od stycznia do czerwca 2025 r. nie otrzymano ani jednego pozwolenia na postawienie domu lub mieszkania przez dewelopera. Co interesujące, nie dotyczy to wyłącznie wschodnich regionów kraju. Wśród tych miejsc znajdziemy np. powiat pyrzycki w województwie zachodniopomorskim, powiat międzyrzecki w lubuskim oraz powiat turecki w wielkopolskim.

Na przeciwległym biegunie mamy skrajne nagromadzenie inwestycji. Jedynie dwadzieścia wiodących powiatów i miast na prawach powiatu gromadzi co drugi dom i mieszkanie na sprzedaż z nowym pozwoleniem zdobytym w pierwszej połowie 2025 r.

Prywatni inwestorzy również pomijają te same obszary

„Nie jest przecież konieczne kupowanie domu lub mieszkania od dewelopera, wiele osób wznosi nowy dom na własną rękę, jeśli nie chcą szukać na rynku wtórnym” — taki argument mógłby pojawić się w rozważaniach o deweloperskich polach niezagospodarowanych. Niemniej jednak analiza pozwoleń na prywatne domy dowodzi, że problem jest bardziej złożony.

W wielu powiatach województw lubelskiego, podlaskiego oraz warmińsko-mazurskiego praktycznie nie realizują budów ani deweloperzy, ani osoby prywatne. Słabo prezentuje się także spora część województwa zachodniopomorskiego i opolskiego. Brak zarówno inwestycji prywatnych, jak i deweloperskich to czytelny znak, że te tereny nie są atrakcyjne pod kątem osadnictwa.

W pierwszej połowie 2025 r. Polacy otrzymali pozwolenia na blisko 41 tys. prywatnych domów. Tu koncentracja jest na szczęście mniejsza niż w przypadku budownictwa deweloperskiego — dwadzieścia wiodących powiatów skupia 19 proc. liczby prywatnych domów z nowymi pozwoleniami. Widoczna jest wyraźna dominacja aglomeracji wokół sześciu największych miast oraz niektórych innych ośrodków wojewódzkich, takich jak Rzeszów, Białystok czy Lublin.

Poznań bije rekordy, prowincja stoi w miejscu

Zjawisko aglomeracji budownictwa mieszkaniowego nie jest nowe, jednak jego skala w ostatnich latach jest imponująca. Dane z dekady 2014-2024 ukazują prawdziwe budowlane fenomeny w czterech podmiejskich powiatach.

Powiat poznański powiększył łączną powierzchnię użytkową istniejących domów i mieszkań o 5,05 mln m kw. — to więcej niż całkowity metraż wszystkich domów i mieszkań w Olsztynie, który wynosi 4,97 mln m kw. Powiat krakowski powiększył się o 3,04 mln m kw., czyli więcej niż wynosi łączny metraż Elbląga. Powiat wrocławski powiększył się o 2,91 mln m kw., przewyższając tym samym całkowity metraż Włocławka. Powiat piaseczyński pod Warszawą rozrósł się o 2,83 mln m kw., co przewyższa rozmiary Słupska.

Dla porównania — w zamykających zestawienie powiatach hrubieszowskim oraz siemiatyckim przez całą dekadę przybyło zaledwie około 20 000 m kw. powierzchni użytkowej domów i mieszkań.

Dlaczego wszyscy chcą mieszkać w aglomeracjach

Przyczyn nagromadzenia budownictwa wokół największych miast jest wiele. Według raportu OECD Regional Outlook 2023 w 2020 r. różnice między poziomem PKB na mieszkańca dla 20 proc. najlepiej i najgorzej prosperujących regionów były w Polsce trzecie najwyższe wśród badanych krajów OECD.

Analizy pokazują też, że w latach 1998-2017 widoczna była znacząca różnica tempa progresu dawnych i aktualnych miast wojewódzkich — na niekorzyść ośrodków, które utraciły status miasta wojewódzkiego. Z kolei badanie CBOS z lipca 2025 r. potwierdza, że mieszkańcy dużych miast z populacją powyżej 100 tys osób najczęściej deklarują, że w ich rejonie łatwo o zatrudnienie — to tendencja obserwowana również w wcześniejszych analizach.

Rozmieszczenie przestrzenne pozwoleń na budowę może mieć zatem wiele wspólnego z przesłankami wykraczającymi daleko poza sam sektor mieszkaniowy — z gospodarką, demografią i perspektywami rozwoju społecznego.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło