Biznes Fakty
Wynajem mieszkania. Czy trzeba płacić podatek od kaucji? Ważna decyzja Naczelnego Sądu Administracyjnego
Kaucja wymagana przez wynajmującego pełni przede wszystkim funkcję ochronną. Zapewnia ona pokrycie kosztów ewentualnych uszkodzeń nieruchomości, niezapłaconego czynszu lub innych roszczeń związanych z umową najmu. Wynajmujący zazwyczaj pobierają kaucję przed przekazaniem kluczy najemcy i zwracają ją w całości lub w części w momencie eksmisji.
/ 123RF/PICSEL
Treść:
Kiedy wpłata jest wolna od podatku?
Rodzaj wpłaty ma znaczenie przy składaniu zeznania podatkowego. Jeśli jest ona zwrotna, sama wpłata nie jest uznawana za dochód podlegający opodatkowaniu.
Zgodnie z prawem podatkowym, za dochód uznaje się jedynie zyski kapitałowe, które mają charakter ostateczny, czyli takie, które na stałe pozostają w majątku podatnika.
Kaucja jest zazwyczaj zwracana po zakończeniu umowy najmu, więc w momencie jej otrzymania nie może być uznana za dochód. Wynajmujący ma obowiązek jej zwrotu, jeśli najemca wywiązał się ze wszystkich swoich zobowiązań.
Moment powstania dochodu – potrącenie depozytu i podatku
Sytuacja zmienia się znacząco, gdy wynajmujący zdecyduje się zatrzymać kaucję. Dochód podlegający opodatkowaniu powstaje dopiero po podjęciu decyzji o jej zatrzymaniu. Może to dotyczyć na przykład pokrycia szkód w lokalu lub zaległości w czynszu.
Zatrzymany depozyt staje się trwałym składnikiem majątku wynajmującego i w związku z tym rodzi obowiązek podatkowy . Wynajmujący musi zatem wykazać tę kwotę w swoim zeznaniu podatkowym.
Pytanie o źródło dochodu – debaty interpretacyjne
Na przestrzeni lat istniały różne interpretacje klasyfikacji zatrzymanych depozytów w kontekście źródła dochodu . Organy podatkowe niekiedy traktowały zatrzymane depozyty jako wypłaty odszkodowań, które powinny być klasyfikowane jako dochód z innych źródeł zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych .
To podejście oznaczało, że zatrzymany depozyt nie mógł być opodatkowany według stawki ryczałtowej obowiązującej w przypadku wynajmu prywatnego, lecz podlegał zapłacie według stawki ogólnej, zgodnie z progiem podatkowym. Pogląd ten był jednak kontrowersyjny i nie znalazł poparcia w żadnym orzeczeniu sądowym.
Podatek od depozytów. Stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego
Ostateczną decyzję w tej sprawie podjął Naczelny Sąd Administracyjny . W uzasadnieniu wyroku z 14 stycznia 2020 r. sąd jednoznacznie stwierdził, że „świadczenia pieniężne, tj. odszkodowania lub kary umowne otrzymane w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu na czas określony, stanowią przychód z najmu”.
Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził zatem, że zatrzymany depozyt należy traktować jako przychód z najmu , a nie z innych źródeł. Oznacza to, że może on zostać opodatkowany jednorazowo, co jest korzystniejsze dla podatnika niż wpłata w standardowej formie.
Ma to wyraźne praktyczne implikacje dla najemców. Po pierwsze , wpłata kaucji sama w sobie nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Po drugie, jedynie zatrzymanie kaucji generuje dochód podlegający opodatkowaniu. Po trzecie, zatrzymanie kaucji może być opodatkowane jednorazowo, na takich samych zasadach jak czynsz.
Wynajmujący powinien starannie udokumentować powody zatrzymania kaucji , aby móc uzasadnić swoje działania w przypadku kontroli podatkowej. Należy również pamiętać, że zatrzymanie kaucji musi odpowiadać rzeczywistej stracie lub szkodzie poniesionej przez wynajmującego.
