Grunty rolniczo-budowlane: poradnik dla kupujących.

Dom położony wśród pól i gęstwin, z dala od gwaru miasta, to pragnienie wielu rodaków. Pierwszym krokiem do jego urzeczywistnienia może być nabycie gruntu rolno-budowlanego, który jest rozwiązaniem pośrednim pomiędzy przystępną ceną a opcjami wznoszenia budynków. Ale czy można nim swobodnie dysponować? Specjaliści Grupy Morizon-Gratka przyjrzeli się, jakie występują bariery.

• Działka rolno-budowlana składa się z części rolnej oraz budowlanej, z odmiennymi regułami wykorzystania
• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przedstawia uwarunkowania zabudowy i przeznaczenie terenu
• Procedura wyłączenia z produkcji rolnej wymaga zmiany MPZP oraz postanowienia o wyjęciu ziemi z produkcji rolnej
• Działka rolno-budowlana jest tańsza niż budowlana, jednak jej zabudowa może wiązać się z dodatkowymi kosztami i obostrzeniami
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Działka rolno-budowlana to posesja o zróżnicowanym charakterze, której fragment stanowi grunt rolny, a część jest dedykowana pod zabudowę. Każdy z tych segmentów podlega odrębnym regulacjom prawnym, co zasadniczo wpływa na sposób dysponowania takim terenem. Eksperci Grupy Morizon-Gratka dokładnie przeanalizowali, kiedy można realizować budowę na działce rolno-budowalnej oraz kiedy można działkę wyłączyć z produkcji rolnej.

Wiadomości o przeznaczeniu każdej działki zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zatwierdzany przez radę gminy albo miasta. Plan ów określa między innymi funkcję obszaru, zasady użytkowania, warunki wznoszenia budynków oraz lokalizację inwestycji o charakterze publicznym. Obecnie wciąż wiele gmin nie dysponuje planem dla całego swojego obszaru, co zmusza do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanych przedsięwzięć.

Ziemie rolne, zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, to areały rolne przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej. W rejestrze gruntów oznaczane są symbolami takimi jak R (ziemie orne), Ł (łąki trwałe) czy Ps (pastwiska trwałe). W MPZP natomiast widnieją oznaczenia R (obszary rolnicze), RM (zabudowa zagrodowa) oraz RU (tereny obsługi produkcji rolniczej).

Część budowlana działki musi spełniać pewne kryteria, takie jak adekwatna powierzchnia, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz możliwość uzbrojenia lub bezpośredniego przyłączenia do sieci infrastrukturalnych. W ewidencji działki budowlane oznaczane są symbolami B (tereny mieszkaniowe), Ba (obszary przemysłowe) czy Bi (inne tereny zabudowane).

Kto może nabyć działkę rolno-budowlaną?

Zakup działki rolno-budowlanej reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepisy te precyzują, kto i na jakich zasadach może wejść w posiadanie takiej nieruchomości. Istnieje jednak istotny wyjątek — obostrzenia ustawy nie obowiązują w sytuacji nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni nieprzekraczającej 0,3 hektara.

Czytaj też: Mieszkanie za opiekę. Jak działa umowa dożywocia i na co uważać?

Każda osoba może nabyć grunt rolny o obszarze do 1 hektara. Trzeba jednak mieć na uwadze, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu lub prawo nabycia działki rolnej o powierzchni od 0,3 do 1 hektara. KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji, po tym czasie uznaje się, że nie jest zainteresowany transakcją.

Nabywca niebędący rolnikiem może również kupić nieruchomość rolną o obszarze 1 hektara lub większej, jednak wymaga to uprzedniego otrzymania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. W przypadku, gdy nabyta działka przekroczy powierzchnię 1 hektara, powstaje gospodarstwo rolne, które zgodnie z prawem trzeba prowadzić przez przynajmniej 5 lat od dnia zakupu. W tym czasie obowiązuje zakaz zbycia lub przekazania nieruchomości w użytkowanie innym osobom.

Możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej

O przeznaczeniu działki rozstrzyga miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na parceli o mieszanym charakterze rolno-budowlanym możliwość budowy występuje generalnie tylko w części budowlanej, chyba że plan zezwala na zabudowę zagrodową w części rolnej.

Czytaj też: Co można postawić na działce rolnej? Czytelniczka pyta, ekspert odpowiada

MPZP zawiera dokładne wytyczne dotyczące możliwej zabudowy, włączając w to opis dopuszczalnych budowli z określeniem wysokości, kąta nachylenia dachu, kubatury, a niekiedy nawet koloru elewacji oraz typu pokrycia dachowego. Plan precyzuje także wymagania odnośnie drogi dojazdowej do nieruchomości oraz sposób zagospodarowania działki.

Jeśli działka nie figuruje w MPZP, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Urząd może wydać takie postanowienie tylko po spełnieniu łącznie kilku wymogów, m.in. gdy co najmniej jedna działka sąsiednia jest dostępna z tej samej drogi publicznej, działka ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej zabudowy.

Proces odrolnienia — kiedy jest konieczny?

Może zdarzyć się, że część budowlana działki jest zbyt mała na planowaną inwestycję. W takim wypadku właściciel może ubiegać się o wyłączenie z produkcji rolnej fragmentu gruntu rolnego. Jest to proces długotrwały i kosztowny, ale możliwy do przeprowadzenia.

Wyłączenie z produkcji rolnej przebiega w dwóch etapach. Najpierw należy wystąpić o zmianę przeznaczenia działki w MPZP lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie złożyć wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Wyłączenie z produkcji rolnej ziemi klasy I-III wymaga zgody ministra właściwego do spraw rolnictwa. Dla gruntów klas IV-VI decyzję podejmuje gmina w MPZP lub w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wysokość jednorazowej opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej zależy od klasy gleby i wynosi od 87 435 zł za hektar dla klasy VI do 437 175 zł za hektar dla klasy I. Opłata ta jest redukowana o wartość rynkową gruntu. Dodatkowo pobierane są opłaty roczne w wysokości 10 proc. należności za wyłączenie przez 10 następnych lat.

Różnice między działką budowlaną a rolno-budowlaną

Główną różnicą między działką budowlaną a rolno-budowlaną jest cena oraz możliwości zagospodarowania. Działki budowlane, zwłaszcza z doprowadzonymi mediami, są o wiele droższe, ale oferują pełną swobodę zabudowy zgodnie z planem. Parcela rolno-budowlana kosztuje zdecydowanie mniej, ale obarczona jest większymi ograniczeniami.

W przypadku działki rolno-budowlanej możliwość zabudowy ogranicza się tylko do części nierolnej. Jeżeli ta nie odpowiada oczekiwaniom inwestora, właściciel może zabiegać o wyłączenie z produkcji rolnej, jednak proces ten nie zawsze kończy się sukcesem i wiąże się z niemałymi kosztami.

Z reguły działki rolno-budowlane wymagają również podłączenia mediów, co może stanowić spory wydatek, zwłaszcza gdy leżą z dala od innych budynków. Istnieje opcja wyposażenia domu wyłącznie w odnawialne źródła energii, jednak bez stabilnego źródła prądu trudno zrealizować wszystkie prace budowlane i wykończeniowe.

Materiał powstał we współpracy z Grupą Morizon Gratka.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło