Warszawski rynek mieszkaniowy podgrzewany przez oprocentowanie i transparentne wyceny.

W trzecim kwartale 2025 r. stołeczny sektor nieruchomości mieszkaniowych odnotował zauważalne ożywienie. Wolumen transakcji nowych lokali mieszkalnych podniósł się o więcej niż 43 proc., przewyższając liczbę mieszkań udostępnionych w ofercie. Za wzrostem zapotrzebowania stoją nie tylko obniżone stawki procentowe, ale również modyfikacje w prawie, które poprawiły transparentność branży. Analitycy akcentują, że to dopiero zalążek nowej ery w budownictwie mieszkaniowym.

• Ilość mieszkań wprowadzonych do sprzedaży zmalała o 3 proc., osiągając 3738 lokali, a dostępność skurczyła się do 16 442 nowych mieszkań
• Na powiększenie popytu miały wpływ zredukowane stopy procentowe, zakończenie subwencji oraz ustawa o przejrzystości cen mieszkań
• Ceny mieszkań w Warszawie cechowała stabilność, osiągając średnią wartość 18 290 zł za metr kwadratowy przy inflacji na poziomie 2,9 proc.
• Firmy deweloperskie adaptują się do zmieniającego się otoczenia rynkowego, proponując nowatorskie strategie i elastyczne formy finansowania
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Z najnowszych danych firm CBRE i Tabelaofert.pl wynika, że w trzecim kwartale bieżącego roku w Warszawie firmy deweloperskie sprzedały więcej mieszkań, niż wprowadziły do obrotu. Wolumen transakcji wzrósł o 43,3 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału, osiągając 4150 lokali. Jednocześnie liczba mieszkań dodanych do oferty spadła o 3 proc., do pułapu 3738. Dostępność mieszkań nieznacznie się obniżyła — aktualnie na rynku jest dostępnych 16 442 nowych lokali, czyli o 3,3 proc. mniej niż w czerwcu.

Zobacz też: Rekordowa zdolność kredytowa: jakie czynniki wpływają na powiększenie się możliwości finansowych

Popyt na lokale mieszkalne wzrasta

— Na zwyżkę sprzedaży mieszkań w Warszawie zadziałała kumulacja kilku determinant wspierających popyt. Jednym z nich był regres w oprocentowaniu kredytów — od maja 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej systematycznie redukowała stopy procentowe. Ponadto w czerwcu bieżącego roku dowiedzieliśmy się o wyłączeniu dopłat do kredytów hipotecznych oraz innych form pomocy dla nabywców mieszkań z prognozowanego przez rząd programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Ci, którzy są w stanie pozwolić sobie na zakup bez subsydiów, ale zwlekali z nim w czasie, oczekując na uzyskanie dopłat, powrócili na rynek. W dalszej kolejności weszła w życie ustawa o jawności cen mieszkań, na którą także czekała część kupujących — oznajmia Agnieszka Mikulska, ekspertka sektora nieruchomości mieszkaniowych w CBRE.

Zgodnie z analizami CBRE, mimo narastającego popytu, ceny mieszkań w Warszawie utrzymują się na stabilnym poziomie. Średni koszt nowego lokalu na koniec trzeciego kwartału wyniósł 18 290 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 0,8 proc. w relacji kwartał do kwartału i o 1,9 proc. rok do roku. Dla porównania, inflacja we wrześniu osiągnęła poziom 2,9 proc.

— Dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżkach stóp procentowych wywrą największy wpływ na rynek w najbliższych miesiącach. Są one możliwe jeszcze w 2025 r. lub na początku 2026 r. Dalsze polepszenie warunków finansowania wpłynęłoby na wzrost popytu, zwłaszcza że dostępność mieszkań nadal jest znacząca. Choć ustawa o transparentności cen mieszkań deweloperskich nie ma bezpośredniego wpływu na kwoty czy rozmiar oferty, to obowiązek publikacji cen może wywołać pewne zmiany w taktykach firm deweloperskich — dodaje Mikulska.

Perspektywa dewelopera

Z punktu widzenia deweloperów, sytuacja na rynku także uległa istotnym zmianom. Jak zauważa Anna Wojdyga, dyrektor handlowa w spółce Profbud, obecna sytuacja rynkowa coraz bardziej sprzyja klientom. Kolejne spadki stóp procentowych wywierają realny wpływ na popyt — poprawa warunków finansowania kredytów hipotecznych skłania osoby odraczające decyzję o zakupie do powrotu na rynek.

— Mamy pełną świadomość, że najbliższe miesiące zapowiadają się jako okres wzmożonej aktywności rynkowej. Jesteśmy na to przygotowani — zarówno pod kątem oferty, jak i operacyjnym — spodziewając się, że transparentność oraz nasze unikalne podejście do klienta będą wspierać jego przemyślane decyzje zakupowe — informuje Anna Wojdyga.

Ustawa o przejrzystości cen

Zgodnie z danymi CBRE, dane statystyczne dotyczące sprzedaży i podaży w ostatnich miesiącach były po części zniekształcone w efekcie wprowadzenia ustawy o jawności cen mieszkań. Niektórzy deweloperzy przed jej wejściem ukrywali lokale, które we wrześniu pojawiły się w ofercie, co wpłynęło na obraz rynku na koniec poprzedniego kwartału.

— Wejście w życie tak zwanej ustawy o jawności cen było ważnym wydarzeniem zarówno dla kupujących, jak i deweloperów. Dla części osób, które chciałyby nabyć nowe mieszkanie, ale dotychczas uważały, że rynek deweloperski nie jest wystarczająco klarowny, przejrzystość cen była bodźcem, aby sprawdzić, jak sytuacja przeobraziła się w nowych realiach. Część osób z kolei wstrzymywała się z zakupem do momentu wejścia ustawy w życie, aby móc wtedy zestawić oferty. Klienci aktualnie mogą znacznie łatwiej porównywać ceny, zarówno w ramach jednej inwestycji, jak i pomiędzy nimi, z poczuciem szerszego dostępu do danych i lepszej pozycji w negocjacjach z deweloperem. O tym, jak bardzo ten aspekt był istotny dla uczestników rynku, świadczy chociażby intensywność, z którą spływały skargi do UOKiK w pierwszych tygodniach obowiązywania ustawy. W skali całego rynku inwestycje, które świadomie lub z niedbalstwa nie zastosowały się do regulacji ustawy to margines, jednak rozmiary reakcji dowodzą, że potencjalni nabywcy uważają jawność cen za temat ważny i wymagający bezwzględnego przestrzegania przez deweloperów — tłumaczy Mikulska.

Stanowisko PZFD

— Wzrost sprzedaży to rezultat kumulacji kilku determinant — obniżek stóp procentowych, wygaśnięcia oczekiwań na nowy program subwencji oraz rozbudowanej, konkurencyjnej oferty mieszkań. Klienci, którzy uprzednio odkładali decyzję o zakupie, aktualnie wracają na rynek, a polepszenie dostępności kredytów sprzyja finalizowaniu transakcji. Jednocześnie trudno mówić o potężnym boomie — popyt rośnie, ale w sposób zrównoważony, co jest korzystne dla stabilności rynku — przekazuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

— W najbliższych miesiącach możemy spodziewać się kontynuacji dobrego tempa sprzedaży, zwłaszcza jeśli utrzyma się korzystna sytuacja makroekonomiczna i przewidywalna polityka pieniężna. Firmy deweloperskie są przygotowane na takie scenariusze — część firm planuje kampanie promocyjne i bardziej elastyczne formy finansowania, które dodatkowo mogą motywować klientów do decyzji zakupowych. Najistotniejsze jednak, że rynek pozostaje stabilny, a oferta nadal daje szeroki wybór mieszkań w rozmaitych segmentach — dopowiada Kozierkiewicz.

Warto przeczytać: Jak bezpiecznie generować przychody z dywidend? Nowy instrument może być pomocny

Rynek okiem analityka ekonomicznego

— Biorąc pod uwagę trzy największe rynki w Polsce — to jest Warszawę, Kraków oraz Wrocław — przeciętne ceny w ujęciu rocznym wzrosły w trzecim kwartale bieżącego roku jedynie na rynku pierwotnym w Warszawie. To pomyślna wiadomość dla osób planujących kupno mieszkania po minionych latach, kiedy dochodziło nawet do kilkunastoprocentowych wzrostów cen rok do roku. W obecnym czasie więc cały czas znajdujemy się jeszcze w momencie korekty cen ze strony sprzedających — jeśli spojrzymy na obydwa rynki (pierwotny i wtórny) w największych miastach ceny transakcyjne od dwóch kwartałów były niższe niż rok wcześniej — podkreśla Jędrzej Lubasinski, ekspert rynku nieruchomości z Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

— Jeśli aktualne tendencje się utrzymają, to można oczekiwać, że roczna dynamika cen przestanie się utrzymywać na poziomie poniżej zera i rozpocznie się regularny wzrost. Nie należy na razie spodziewać się wysokich wzrostów, jednak to, kiedy i w jakim stopniu będzie się to dziać, jest uzależnione od otoczenia makroekonomicznego. Ważne będzie m.in. to, jaka będzie w kolejnych kwartałach podaż mieszkań na rynku oraz jakie decyzje będą zapadać w NBP w odniesieniu do wysokości stóp procentowych — dodaje Lubasinski.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło