O ile spadły ceny mieszkań? Dane NBP mogą być niewiarygodne

Najnowsze informacje NBP o cenach mieszkań są niespodzianką. Po pierwsze, wynika to ze skali zmian w niektórych miastach, a po drugie, z liczby badań, na których opierają się te dane. W szczególności zwrócili uwagę na kwartalny spadek o 6 proc. w Warszawie i 14-procentowy wzrost w Rzeszowie. Zagadka została przynajmniej częściowo rozwiązana.

Ostatnio wzrost cen nieruchomości wyhamował , a w niektórych miastach zaobserwowano wręcz ich spadek. Istnieje jednak poważny problem z dostępem do danych o transakcjach, gdyż informacje z NBP pojawiają się z zauważalnym opóźnieniem i mogą być niewiarygodne. Dotyczy to również najnowszych danych opublikowanych przez bank centralny.

Gdy Narodowy Bank Polski przedstawił dane o cenach za czwarty kwartał 2024 roku , eksperci i komentatorzy odnotowali kwartalny spadek średniej ceny za metr kwadratowy na rynku wtórnym w stolicy o 6 proc.

– To nie była jedyna ciekawa zmiana. Przykładowo w Rzeszowie NBP odnotował kwartalny wzrost średniej ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym aż o 14 proc. Do tak znaczących zmian cen może dojść np. wówczas, gdy wolumen transakcji jest niewielki. Nie wiemy, ile mieszkań sprzedanych przez rzeszowskich deweloperów zostało wziętych pod uwagę przez NBP. Po niedawnej publikacji raportu NBP za IV kwartał 2024 roku dowiedzieliśmy się, że na warszawskim rynku wtórnym przeanalizowano zaledwie 1125 transakcji używanych samochodów klasy M. W poprzednim kwartale (III kw. 2024 r.) zrealizowano 3280 transakcji. Dla porównania, na stołecznym rynku pierwotnym NBP przeanalizował 2571 mieszkań sprzedanych w IV kwartale. Jeśli zatem NBP pod wpływem nowych danych zrewiduje średnią cenę używanych mieszkań w Warszawie na IV kwartał 2024 r., to ostateczny wynik może odbiegać od wspomnianego sześcioprocentowego spadku – uważa Andrzej Prajsnar, główny analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

Wyjaśnijmy: najpierw NBP podaje dane o zmianach cen, potem bardziej obszerne tabele i dopiero potem okazuje się, na jakiej próbie zostały oparte. W tym przypadku dane cenowe za sam czwarty kwartał 2024 r. opublikowano w połowie lutego, a pełny raport wydano 27 marca. Ważne jest również, aby wziąć pod uwagę, że dane, chociaż przedstawione dla konkretnego kwartału, odzwierciedlają nieco inny okres, na przykład: dane za czwarty kwartał to w rzeczywistości dane za wrzesień, październik i listopad.

Czy tak gwałtowna zmiana cen nieruchomości się potwierdzi?

Zapytaliśmy bank centralny, dlaczego próba ankietowa była tak mała i na ile wiarygodne mogą być uzyskane dane. Bank centralny nie skomentował samych danych, ale wyjaśnił, w jaki sposób zostały zebrane.

– W ramach kwartalnego przeglądu cen nieruchomości mieszkalnych, gruntowych i komercyjnych Narodowy Bank Polski zbiera dane od szeregu uczestników rynku oraz z urzędowych rejestrów . Zbieranie danych indywidualnych w wyznaczonych terminach przesyłania danych niesie za sobą ryzyko opóźnień w dostarczaniu danych przez respondentów. Dotyczy to także badań cen nieruchomości prowadzonych przez NBP, gdzie dane, m.in. z oficjalnych rejestrów, wprowadzane są do systemów i następnie przekazywane nam ze znacznym opóźnieniem. Konsekwentnie, w każdym kwartale mamy próbki o mniejszej liczebności, a zatem mniej reprezentatywne. Aby zapewnić jak najwyższą reprezentatywność próby, tj. uwzględnienie transakcji wolnorynkowych zawieranych w stolicach prowincji, statystyki są rewidowane i aktualizowane w miarę pojawiania się danych w kolejnych kwartałach. „Działania te podejmowane są w celu zapewnienia, że dane prezentowane na stronie internetowej NBP są wiarygodne i odzwierciedlają w jak największym stopniu sytuację rynkową” – wyjaśnia biuro prasowe NBP. Jak dodali, „informacje o zmianach danych można znaleźć na stronie internetowej Narodowego Banku Polskiego, a także w publikowanych danych i raportach dotyczących rynku nieruchomości”.

„Chcielibyśmy również podkreślić, że wszelkie materiały, które publikujemy na temat rynku nieruchomości, nie powinny stanowić podstawy do podejmowania decyzji inwestycyjnych” – stwierdza Bank Centralny.

Dane dotyczące cen domów są opóźnione i dostępne tylko dla części rynku

Ta metoda zbierania i prezentowania danych jest stosowana od wielu lat, a analitycy często podchodzą do niej z ostrożnością . Jednakże na chwilę obecną nie ma lepszych źródeł zbiorczych dla rynku wtórnego.

Źródło