Mieszkania: ceny bez zmian, ale urban.one w górę. Rynek wtórny wyprzedza pierwotny.

Pomimo nasilającego się ożywienia i odradzającego się popytu, szczególnie wśród nabywców korzystających z finansowania zewnętrznego, specjaliści analizujący rynek nieruchomości prognozują zakończenie roku z ugruntowanymi cenami lokali mieszkalnych. Niemniej jednak, ustabilizowanie niezmiennie sugeruje przesuwanie się poziomów cenowych w kierunku dalszych szczytów, co demonstruje najnowszy zapis indeksu urban.one.

W sierpniu zanotowano zwyżkę zarówno wskaźnika urban.one dla całej Polski, jak i tego odnoszącego się wyłącznie do największych aglomeracji. Dla całego kraju odnotowano wartość 117,07 pkt – o 0,52 pkt wyższą niż w lipcu i równocześnie o 2,90 pkt większą niż w tym samym miesiącu minionego roku. Był to najsilniejszy miesięczny przyrost od stycznia bieżącego roku.

Identyczna sytuacja wystąpiła w przypadku wskaźnika urban.one ukazującego kondycję na rynkach nieruchomości w miastach takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Poznań i Łódź. W sierpniu odczyt wskaźnika ustabilizował się na poziomie 131,54 pkt, co oznaczało wzrost w relacji miesiąc do miesiąca o 0,62 pkt oraz rok do roku o 3,67.

Spadki cen nowych mieszkań. Wzrost cen na rynku wtórnym

Jak wynika z monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, indeksy wykazują tendencję wzrostową, choć ceny ofertowe mieszkań oferowanych przez deweloperów maleją. Sierpień przyniósł w Gdańsku i Łodzi zniżkę średnich cen ofertowych o około 1 proc. m/m, natomiast we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku wycena nowych mieszkań spadła o około 0,5 proc. m/m.

– We wszystkich dużych miastach podaż mieszkań deweloperskich uległa nieznacznemu zmniejszeniu, jednak ogólnie nadal przekracza 42 tys. lokali. Zauważalnie mniejsza liczba nowych wprowadzeń, widoczna od kilku miesięcy, może być rezultatem dostosowania podaży do popytu oraz dążenia deweloperów do utrzymania cen – konstatuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Odmiennie niż miesiąc wcześniej, wyraźniejsze podwyżki zarejestrowano natomiast na rynkach wtórnych, co znalazło odzwierciedlenie w odczycie indeksu. Najbardziej – o 4 proc. m/m – wzrosła wycena mieszkań z drugiej ręki w Gdyni, średnio o 2,7 proc. swoje oczekiwania podwyższyli oferujący tego rodzaju lokale w Krakowie, a o 2 proc. w Poznaniu.

Zwiększa się zdolność kredytowa, przybywa osób kupujących na kredyt

– Rynek mieszkaniowy w ostatnim okresie wyróżniał się niewielkim wzrostem sprzedaży mieszkań, który był wspierany przez obniżane stopy procentowe oraz stabilizację cen – zauważa Małgorzata Wełnowska.

Wzrost popytu jest szczególnie widoczny wśród osób nabywających nieruchomości, które korzystają lub przynajmniej planują zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, co jest efektem obniżanych (już czterokrotnie w tym roku) stóp procentowych i rosnącej zdolności kredytowej.

Według danych Biura Informacji Kredytowej, w sierpniu w Polsce udzielono 19,4 tys. kredytów mieszkaniowych – o 13,8 proc., czyli nominalnie o 3,1 tys. więcej niż w lipcu, i równocześnie o 29,3 proc. (+4,4 tys.) więcej w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku. Hipotek przybyło również zdecydowanie więcej niż w sierpniu 2023 r. (+43,7 proc.), a więc w okresie obowiązywania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

O możliwym dalszym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe świadczą wrześniowe dane BIK dotyczące wniosków o ten typ finansowania. We wrześniu złożono bowiem 39,91 tys. wniosków – o 13,1 proc. więcej niż w sierpniu oraz o 40,1 proc. (czyli nominalnie o 11,4 tys. sztuk) więcej niż rok wcześniej.

Rynek wynajmu wchłonął część mieszkań

Ożywienie w postaci malejącej liczby dostępnych ofert widać również w Warszawie. Odczyt wskaźnika urban.one dla stolicy wzrósł w sierpniu o 0,65 pkt m/m do poziomu 129,45 pkt. Był także o 3,56 pkt wyższy niż w roku poprzednim.

Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium

Tak samo jak w pozostałych największych polskich miastach, na stołecznym rynku pierwotnym zaobserwowano obniżkę średniej ceny ofertowej o 1,3 proc. m/m.

Jak podkreśla jednak Małgorzata Wełnowska, spadek liczby dostępnych propozycji na stołecznym rynku wtórnym może być spowodowany nie tyle dynamicznie rosnącą sprzedażą mieszkań, ile sezonowym przenoszeniem pewnej części ofert na rynek wynajmu.

„Ceny mieszkań pozostaną stabilne”, ale na historycznie wysokim poziomie

Według opinii specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, w nadchodzących miesiącach stawki powinny utrzymać się na stabilnym poziomie.

Chociaż ustabilizowanie stawek może być pozytywną informacją dla osób poszukujących własnego lokum, ponieważ nastąpiło po gwałtownym wzroście cen sprzed ponad roku, w ostatnim czasie jest ono najczęściej interpretowane jako stopniowy wzrost wyceny i kwot płaconych za mieszkania.

Warto przypomnieć, że z danych, o których informował Bankier.pl w poprzednim miesiącu, wynika, że najczęściej wybierane mieszkania, czyli lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw., jak i kawalerki (do 35 mkw.), zdrożały w aktach notarialnych w ciągu minionego roku średnio od około 0,5 do 3 proc. I choć w większości wypadków jest to mniej niż wskaźnik inflacji CPI, nie zmienia to faktu, że najczęściej poszukiwane i wybierane metraże są aktualnie najdroższe w historii – od ponad 20 do blisko 40 proc. droższe niż trzy lata temu, czyli przed erą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Obniżki średnich cen transakcyjnych są notowane głównie (choć nie wyłącznie) w przypadku dużych mieszkań – o powierzchni powyżej 60 mkw.

Źródło