JLL: polski sektor biurowy 2010-2025. Główne ustalenia.

Minione piętnaście lat w obrębie polskiego rynku powierzchni biurowych to opowieść o imponujących wzrostach oraz niespodziewanych zmianach kierunku. Analitycy z agencji doradczej JLL zaprezentowali resumę przeobrażenia, które przeprowadziło sektor od czasów bezprecedensowego rozkwitu aż do zupełnie odmiennej sytuacji po pandemii.

• Polski sektor nieruchomości biurowych powiększył się o 9 mln m kw. przestrzeni w okresie 2010-2025, osiągając apogeum 900 tys. m kw. rocznie przed nastaniem pandemii
• Pandemia COVID-19 odmieniła postrzeganie biur, powodując obniżenie zapotrzebowania na metraże biurowe i progres pracy hybrydowej
• Innowacyjne projekty biurowe z ulepszonymi lokalizacjami oraz standardami ESG będą zyskiwały na wartości, pomimo spowolnienia tempa ekspansji rynku biurowego.
• Dowiedz się więcej o biznesie na witrynie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Lata 2010-2025 przyniosły rodzimemu sektorowi nieruchomości komercyjnych wiele nieprzewidzianych zdarzeń. Początek tego okresu zbiegł się z czasem wydobywania się świata z globalnego kryzysu finansowego, który paradoksalnie przyczynił się do napływu przedsiębiorstw z segmentu BPO/SSC do Polski. Zachodnie korporacje, dążąc do redukcji kosztów, przenosiły swoje procedury biznesowe do mniej kosztownych lokalizacji.

— Druga dekada XXI wieku przebiegła pod znakiem rozkwitu na biura w Polsce, na którym szczególnie skorzystały miasta regionalne, takie jak Kraków czy Wrocław — komunikuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy — Poland & CEE, JLL. – Dynamicznie rozwijały się również inne branże — wzrastająca konsumpcja stymulowała sektor handlu detalicznego, rozbudowa infrastruktury drogowej była akceleratorem dla nowych przedsięwzięć magazynowych. Poziomy inwestycji osiągały rekordowe wartości. Często wystarczało po prostu nie przeszkadzać, aby biznes sam się napędzał — dodaje ekspert.

Koniec tej koniunktury położyła globalna pandemia COVID-19, która całkowicie zreorganizowała podejście do biur. Model work from home rozpowszechnił się na dużą skalę, co poskutkowało spadkiem zapotrzebowania na powierzchnie biurowe i nakłoniło najemców do ponownego rozważenia strategii organizacji pracy.

Gwałtowny spadek nowej podaży

W ciągu ostatnich 15 lat w polskim sektorze biurowym pojawiło się 9 milionów m kw. powierzchni. W najlepszych latach było to nawet 900 tys. m kw. rocznie. Pandemia radykalnie zmieniła ten stan rzeczy — podaż obniżyła się o blisko 80 proc. w porównaniu do czasów sprzed załamania.

Aktualnie deweloperzy w Warszawie planują wprowadzać na rynek tylko około 75 000 m kw. nowych przestrzeni rocznie. Dla porównania jeszcze w roku 2018 w toku budowy znajdowało się 125 projektów biurowych w całym kraju, dzisiaj jest ich jedynie 25.

Zobacz również: Ghelamco finalizuje transakcję sprzedaży VIBE. Nowym właścicielem jest Manova Partners

Zmniejszenie nowej podaży powinno korzystnie wpłynąć na wskaźnik niewynajętych powierzchni w Warszawie. Analitycy JLL zwracają uwagę na dywersyfikację pomiędzy centrum stolicy a pozostałymi lokalizacjami. W Śródmieściu i w pobliżu Woli koncentruje się aktywność deweloperów — tutaj najszybciej wzrastają koszty wynajmu, a wskaźnik pustostanów jest mniejszy niż w innych rejonach miasta. Na Służewcu puste lokale sięgają około 20 proc.

Wyzwania rynków regionalnych

Ostatnie 15 lat to okres nadzwyczajnego sukcesu regionalnych rynków biurowych, które rozwinęły się za sprawą dopływu inwestycji w sektorze usług dla biznesu. Zatrudnienie w branży SSC/BPO wzrosło gwałtownie — z około 100 tys. osób w roku 2013 do 488 tys. obecnie.

— Od roku 2019 zaczęła występować rozbieżność między zapotrzebowaniem tych przedsiębiorstw na biura a tym, co dostarczali deweloperzy, którzy rozpoczynali realizacje nawet w czasie trwania pandemii. Ta przepaść jest przyczyną obecnych wysokich wskaźników pustostanów w regionach, które utrzymają się z nami przez parę lat. Dziś wskaźnik pustostanów w regionach to niemałe 17,5 proc. — tłumaczy Mateusz Polkowski.

Ekspert dodaje, że puste lokale mogą jeszcze marginalnie wzrosnąć, po czym rozpocznie się proces stopniowej stabilizacji. Pracownicy sektora BPO/SSC najrzadziej wykonują swoją pracę z biura w porównaniu z innymi pracownikami umysłowymi, spędzając w biurach jedynie jeden dzień w tygodniu.

Nowa struktura popytu

W okresie ostatnich 15 lat najemcy zawarli łącznie 16 000 umów najmu na ponad 16,5 miliona m kw. biur. Pandemia spowodowała zmniejszenie popytu — część firm ograniczyła swoje biura średnio o 20-30 proc. Zmieniła się również kompozycja tego popytu — obecnie blisko 50 proc. wszystkich zawieranych umów to renegocjacje.

Najemcy częstokroć preferują pozostać w aktualnie zajmowanych budynkach. Jeśli decydują się na zmianę lokalizacji, wybierają najlepsze projekty w najbardziej korzystnych lokalizacjach. W Warszawie widoczny jest trend „fly to quality” — przenoszenia się do budynków biurowych oferujących wyższy standard oraz lepsze rozwiązania komunikacyjne. Coraz częściej istotnym kryterium wyboru stają się rozwiązania ESG.

Przyszłość sektora biurowego

Forma przyszłego rynku zależy od strategii użytkowania powierzchni biurowych przez najemców. Przykład firm z zestawienia Fortune 100 ukazuje wyraźny trend: w roku 2022 30 proc. z nich pracowało w pełni zdalnie, 48 proc. w systemie hybrydowym i tylko 2 proc. z biura. W roku 2025 politykę pracy hybrydowej realizuje 74 proc. firm, jednak aż 21 proc. działa w pełni z biura, a tylko 1 proc. w pełni zdalnie.

W Polsce pracownicy przebywają w biurze średnio 2,4 dnia w tygodniu i odsetek ten wykazuje tendencję wzrostową. Zmienia się także sposób użytkowania przestrzeni — klasyczny mix open space i gabinetów odchodzi w zapomnienie na rzecz przestrzeni do kooperacji, stref relaksu i coworkingowych.

— Pracownicy coraz częściej powracają do biur, ponieważ aktualnie już dla wszystkich jest jasne, że praca hybrydowa nie jest w stanie kompletnie zastąpić pracy z biura, dającej sposobności bezpośredniej wymiany doświadczeń, kreującej relacje między pracownikami, pobudzającej kreatywność. Lepsze, lepiej usytuowane projekty przejmują najemców z budynków starszych, nierzadko przestarzałych. Nasz sektor biurowy na pewno nie wróci już do tempa dynamicznego wzrostu z lat 2010-2020. Pomimo to wzrastać będzie jakość nowych projektów, które będą bardziej dopracowane, nowocześniejsze i lepiej skomunikowane. A na wysoką jakość zawsze jest zapotrzebowanie — konkluduje Mateusz Polkowski.

Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Śledź nas w Wiadomościach Google.

Źródło