Kupno domu w Hiszpanii. Strzeż się niespodziewanych wydatków.

Przy zakupie lokalu w Hiszpanii, warto pamiętać, że to kupujący ponosi odpowiedzialność za uiszczenie wszelkich danin i kosztów transakcyjnych, w tym daniny od zmiany właściciela, kosztów związanych z notariuszem i wpisem nieruchomości do rejestru. Może to poważnie wpłynąć na sumę wydatków. Przekonaj się, o jakich kwotach mówimy i co jeszcze powinieneś wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję o inwestycji.

Osoby, które są zainteresowane zakupem lokalu mieszkalnego lub domu w tym państwie, powinny dokładnie zaznajomić się z regulacjami prawnymi, aby uniknąć komplikacji i zabezpieczyć swoją lokatę. Nabywcy mają zarówno uprawnienia, jak i powinności. Te ostatnie generują spore dodatkowe opłaty.

O co może zabiegać nabywca?

— Osoba kupująca nieruchomość w Hiszpanii ma prawo do wyczerpującej i prawdziwej informacji o mieszkaniu lub domu, który chce nabyć. Oznacza to, że sprzedający jest zobowiązany do poinformowania o wszystkich ważnych faktach dotyczących stanu formalnego oraz technicznego lokalu — mówi Justyna Wajda, radca prawny, Diplomada en Relaciones Laborales, Graduado Social z licencją 2573, agentka nieruchomości API z licencją nr 1171, zarządzająca biurem nieruchomości InmoJustyna w prowincji Alicante, w Hiszpanii.

Otwartość informacji to podstawa bezpiecznej operacji, dlatego hiszpańskie prawo nakłada na zbywcę obowiązek przedstawienia pełnej dokumentacji.

Przepisy gwarantują nabywcy wgląd do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad), gdzie znajdują się dane o posiadaczu, ewentualnych obciążeniach hipotecznych oraz innych ograniczeniach. To istotne narzędzie weryfikacji stanu formalnego nieruchomości, które pozwala ustrzec się przed niemiłymi zaskoczeniami powiązanymi z ukrytymi zobowiązaniami. W niektórych przypadkach, jeśli przewiduje to umowa przedwstępna, osoba kupująca ma możliwość wycofać się z umowy w ustalonym terminie bez negatywnych konsekwencji finansowych.

— W sytuacji zakupu nowego mieszkania od firmy deweloperskiej, nabywca ma zapewnione prawo do gwarancji jakości, obejmującej naprawę wad budowlanych ujawnionych w określonym czasie po zakończeniu budowy — wyjaśnia ekspertka. W przypadku poważnych defektów może wnioskować o ich usunięcie lub zwrot części nakładów. Zbywający ma też powinność przekazania atestu efektywności energetycznej, określającego klasę energetyczną budynku.

Dodatkowe opcje weryfikacji

Kupujący może także wykonać niezależną kontrolę techniczną, aby upewnić się, że stan lokalu odpowiada temu, co zaprezentowano w dokumentach i ofercie. W przypadku znalezienia rozbieżności ma prawo renegocjować warunki lub zrezygnować z transakcji. Taka kontrola, mimo że wiąże się z dodatkowym wydatkiem, może zabezpieczyć przed wyłożeniem pieniędzy na nieruchomość, która wymaga drogich renowacji.

Zaleca się także, aby osoba kupująca korzystała ze wsparcia hiszpańskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, który będzie reprezentował jego interesy na każdym etapie transakcji. — Jest to szczególnie ważne w przypadku obcokrajowców, którzy mogą nie znać wszystkich subtelności lokalnego prawa i procedur administracyjnych. Świadomość tych praw pozwala uniknąć pomyłek i przykrych niespodzianek, a cały przebieg kupna przebiega wtedy spokojnie i bezpiecznie — podkreśla Justyna Wajda.

Co musi wykonać kupujący?

Kupujący lokal w Hiszpanii ma obowiązek dokładnego sprawdzenia stanu prawnego i technicznego nieruchomości przed podpisaniem umowy. Powinien upewnić się, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń — hipotek, roszczeń osób trzecich czy innych ograniczeń — co można sprawdzić, uzyskując dostęp do księgi wieczystej. To podstawowa zasada due diligence, której przestrzeganie zabezpiecza przed przejęciem cudzych zobowiązań.

— Przed finalizacją transakcji osoba kupująca musi pozyskać Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca (NIE), niezbędny do zakupu nieruchomości w Hiszpanii, a także założyć rachunek w hiszpańskim banku, który posłuży do realizacji płatności związanych z kupnem i utrzymaniem nieruchomości — tłumaczy ekspertka. Bez numeru NIE nie jest możliwe legalne nabycie nieruchomości, więc warto zadbać o niego z odpowiednim wyprzedzeniem.

Zobowiązania finansowe i formalne

Kupujący jest zobowiązany do uiszczenia wszystkich podatków i kosztów transakcyjnych, w tym podatku od zmiany właściciela, kosztów notarialnych i wpisu nieruchomości do rejestru. Powinien również zadbać o przeprowadzenie kontroli technicznej i zweryfikować, czy stan faktyczny nieruchomości jest zgodny z tym, co zawarto w umowie. Koszty te mogą sięgnąć od kilku do kilkunastu procent wartości nieruchomości, dlatego trzeba je wziąć pod uwagę w budżecie.

W przypadku nabycia od firmy deweloperskiej należy zwrócić uwagę na zgodność projektu z planami budowlanymi i zapisami umowy. Wszystkie papiery powinny być sporządzone zgodnie z hiszpańskim prawem, najlepiej z pomocą prawnika. Warto także sprawdzić, czy deweloper dysponuje wszystkimi koniecznymi pozwoleniami i czy nie zalega z opłatami.

Ostatecznie osoba kupująca ma obowiązek zgłosić nabycie nieruchomości w odpowiednich urzędach, w celu aktualizacji danych w rejestrach publicznych. Dopełnienie tych powinności zapewnia legalność transakcji, bezpieczeństwo inwestycji i ochronę przed ewentualnymi problemami prawnymi w przyszłości. Jedynie całościowe podejście do kupna nieruchomości daje spokój i pewność, że inwestycja będzie służyć przez długie lata.

Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło