Pozwolenia na budowę według nowych zasad. Jeszcze pół roku na reformę

Dwa tygodnie po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, tj. 7 maja, wejdzie w życie nowelizacja rozszerzająca reformę systemu planowania przestrzennego. Daje to gminom dodatkowe sześć miesięcy na przyjęcie planów generalnych, co oznacza, że termin upływa w połowie 2026 r. Ma to również konsekwencje dla właścicieli gruntów, którzy chcą budować na swoich gruntach. Jednocześnie orzeczenia Sądu Najwyższego, które zapadną po 1 stycznia 2026 r., będą miały ograniczony okres obowiązywania – maksymalnie 5 lat. Obecnie tego typu decyzje wydawane są na czas nieokreślony.

Głównym celem nowelizacji ustawy jest wydłużenie okresu obowiązywania istniejących studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, przesuwając ten termin z 31 grudnia 2025 r. na 30 czerwca 2026 r. Jest to reforma na szeroką skalę i od dawna pojawiają się sygnały, że na jej wdrożenie nie przeznaczono wystarczająco dużo czasu.

Zgodnie z nowelizacją studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin będą ważne do czasu wejścia w życie planu ogólnego na terenie danej gminy, nie dłużej jednak niż do 30 czerwca 2026 r. Będą więc ważne o 6 miesięcy dłużej niż decyzje przewidziane w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r.

Wydłużenie terminu, w którym gmina zobowiązana jest uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego dla swojego obszaru, pociąga za sobą zmianę terminów wejścia w życie przepisów dotyczących reformy systemu planowania przestrzennego , w szczególności planów zagospodarowania przestrzennego gmin, w tym okresu obowiązywania przepisów przejściowych związanych z tą reformą, takich jak: obowiązek sporządzenia strategii rozwoju gminy, utworzenie Rejestru Miast i zamieszczanie w nim danych przestrzennych, obowiązek tworzenia danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w rozszerzonym zakresie oraz zasady podejmowania decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zmiany dla gmin, ale i ważne dla Kowalskiego

Bez nowelizacji od 1 stycznia 2026 r. na terenie gminy nieposiadającej planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki) ani uchwalić miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Poprawka wprowadza dodatkowe sześć miesięcy na uzyskanie „zezwolenia uniwersyteckiego” na podstawie starych przepisów. W praktyce oznacza to również więcej czasu na zapewnienie możliwości zagospodarowania nieruchomości. Zmiana ta ma realne konsekwencje dla właścicieli gruntów.

Jednocześnie obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z trwającą reformą systemu planowania, ogranicza okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Będą ważne przez 5 lat. Nowelizacja z 4 kwietnia 2025 r. nie wprowadziła zmian wydłużających termin wydawania trwałych decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 r. gminy są zobowiązane do wydawania decyzji o warunkach zabudowy w terminie, który jest ważny przez 5 lat. Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy tracą moc po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się ostateczne i prawomocne. Przepis ten wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r.

Od stycznia 2026 r. gminy będą zobowiązane do wydawania decyzji o warunkach zabudowy w terminie, tj. na okres pięciu lat.

Oznacza to, że inwestorzy będą mieli ograniczony czas na ukończenie inwestycji zgodnie z otrzymanymi warunkami zagospodarowania. Będą musieli uzyskać ostateczne i prawnie wiążące pozwolenie na budowę w ciągu 5 lat od otrzymania decyzji o realizacji inwestycji.

Jak donosił kilka dni temu portal Business Insider, właściciele nieruchomości i inwestorzy postanowili wykorzystać trwający okres przejściowy, aby podjąć decyzję w sprawie warunków zabudowy na podstawie starych przepisów. Spowodowało to napływ do urzędów mnóstwa wniosków o warunki zabudowy, co dodatkowo skomplikowało pracę nad przygotowaniem planów generalnych.

– Wydłużenie terminu uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 r. oznacza, że do tego dnia możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od istnienia planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak decyzje, które nie staną się ostateczne do końca 2025 r., będą miały ograniczony okres ważności, wynoszący maksymalnie 5 lat. Pierwotna wersja projektu przewidywała nieograniczony czas obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy wydanych przed połową 2026 r., ale w ostatecznej wersji ustawy kluczową datą jest 31 grudnia 2025 r. „W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą liczyć się z ograniczonym czasem na realizację inwestycji zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, w tym uzyskaniem pozwolenia na budowę” – tłumaczyła Agnieszka Środecka, prawniczka w Departamencie Inwestycji i Zamówień Publicznych.

Źródło