Przekształcenie biur w lokale mieszkalne. Rentowny pomysł?

Jeszcze niedawno pełne wigoru — przestrzenie biurowe rojące się od ludzi, sale konferencyjne z panoramą miasta, recepcje rozbrzmiewające rozmowami. Obecnie wiele spośród tych budynków biurowych stoi opustoszałych. Przemiana w sposobie pracy, zmniejszenie popytu na metraż biurowy i wzrastające potrzeby mieszkaniowe sprawiły, że coraz liczniejsza grupa posiadaczy i inwestorów budowlanych patrzy w stronę nowego rozwiązania: przekształcenia biur na cele mieszkalne — hotele, apartamenty i lokale mieszkalne (również w wariancie na najem).

• Ciągle więcej budynków biurowych przeobraża się w hotele, aparthotele i mieszkania, co jest konsekwencją modyfikacji modelu pracy i konieczności posiadania lokali mieszkalnych
• Proces adaptacji wymaga dogłębnej analizy technicznej, urbanistycznej i prawnej, z uwzględnieniem specyfiki obiektów biurowych, jak odmienności w instalacjach
• Przekształcenia budynków biurowych przynoszą korzyści dla środowiska i krótszy czas realizacji w porównaniu z nową budową, co powiększa atrakcyjność rynku dla inwestorów
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

To tendencja, która w ostatnich latach zyskuje na sile w Polsce i na rynkach zachodnich. Inwestujący dostrzegają w niej możliwość dania nowej szansy starszym, nierzadko mało efektywnym energetycznie budynkom biurowym z lat 90. i początku XXI wieku. Jednocześnie miasta na tym korzystają — bo takie przedsięwzięcia mogą ożywiać centra, w których opustoszałe biura zaczynały kreować „puste obszary” po zakończeniu dnia pracy.

Czy jednak każdy biurowy gmach można przekształcić w atrakcyjne miejsce do zamieszkania? Jakie trudności — techniczne, prawne i finansowe — czekają na inwestorów? I czy rzeczywiście jest to nowa okazja, by rozwiązać problem z niedoborem mieszkań?

Przebudowa biurowca okiem eksperta

Michał Rokosz, dyrektor, doradca w obszarze zmiany funkcji nieruchomości w firmie konsultingowej Colliers, podkreśla, że transformacja sposobu wykorzystania budynku to proces skomplikowany, wymagający wiedzy technicznej, legislacyjnej oraz zdolności oceny potencjału rynkowego danego obiektu.

— Początkowym etapem w analizie możliwości takiej zmiany jest zweryfikowanie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Należy stwierdzić, czy dozwolona jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub funkcja zbiorowego zamieszkania (zbliżona do funkcji hotelowej) — objaśnia.

Zdarza się, jak zauważa ekspert, że plan bardzo precyzyjnie określa dozwolone funkcje, wykluczając jakąkolwiek zmianę. — W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem pozostaje ZPI czyli Zintegrowany Plan Inwestycyjny — jest to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzany przez radę gminy na wniosek inwestora — tłumaczy Rokosz.

Następnym krokiem jest analiza parametrów technicznych obiektu — m.in. doświetlenia, potrzebnej liczby miejsc parkingowych, a także wymogów dotyczących dróg ewakuacyjnych, które są odmienne w zależności od przeznaczenia: inne obowiązują dla biurowców i hoteli, inne dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. — Warto zauważyć, że budynki biurowe projektowane są z myślą o odmiennych potrzebach użytkowników — np. dużych, otwartych przestrzeniach, ograniczonym dostępie do otwieranych okien (w przypadku klimatyzacji nie są one konieczne), czy wysokości kondygnacji, umożliwiającej poprowadzenie instalacji klimatyzacyjnych i teleinformatycznych. W mieszkaniach instalacje te są prowadzone odmiennie i w węższym zakresie. Zatem można wysunąć tezę, że przekształcenie nieużywanego biurowca w budynek mieszkalny z lokalami na sprzedaż jest rozwiązaniem nie w pełni optymalnym — wyjaśnia dyrektor z Colliersa.

Ekspert zwraca uwagę na to, że inaczej wygląda sytuacja w przypadku transformacji biurowca na funkcję zamieszkania zbiorowego. Mogą to być zarówno „mieszkania” na najem długoterminowy, jak i pokoje hotelowe albo akademickie. — Taka funkcja znacznie ułatwia zaaranżowanie przestrzeni biurowej — zwłaszcza że akademiki i hotele potrzebują wielu powierzchni wspólnych, które można umieścić w mniej nasłonecznionych częściach budynku. Mimo to, również taka konwersja wymaga szczegółowej analizy — mówi Michał Rokosz i dodaje, że zmiana funkcji obiektu wiąże się z wieloma trudnościami — zarówno urbanistycznymi, jak i technicznymi. — Przykładowo, trzeba rozważyć, jak poprowadzić instalację kanalizacyjną do łazienek i toalet, które w biurowcach zwykle znajdują się blisko trzonu budynku — stwierdza.

Rokosz zauważa, że mimo licznych wyzwań, w ostatnim czasie da się zaobserwować rosnące zainteresowanie tego typu projektami. — Jest to spowodowane z jednej strony zmieniającymi się potrzebami najemców powierzchni biurowych, z drugiej — z niespełnionymi potrzebami mieszkaniowymi w miastach. Uważamy, że to atrakcyjny kierunek, który pozwala w krótszym czasie i w bardziej ekologicznym procesie zapewnić nowoczesne powierzchnie mieszkalne — przekonuje. — Zmiana funkcji budynku — w porównaniu do zburzenia i budowy od nowa — pozwala nie tylko skrócić czas realizacji (zwykle o połowę, do około 12 miesięcy, nie licząc okresu planowania), ale także jest działaniem proekologicznym, redukującym ślad węglowy związany z betonem — podkreśla i wspomina przy okazji, że nie każdy budynek biurowy nadaje się do transformacji na funkcję zamieszkania zbiorowego.

— Przykładowo, ostatnio pojawiły się wiadomości o planach PHN dotyczących zmiany funkcji budynku biurowego przy Al. Jana Pawła II w Warszawie na funkcję mieszkaniową. Spółki Zeitgeist i Zeitraum z kolei zrealizowały niedawno kilka takich adaptacji — m.in. przy ul. Solec 22, gdzie w budynku dawnego biurowca powstał dom studencki. Innym przykładem jest zmiana dwóch z czterech budynków kompleksu Lipowy Office Park, dawnej siedziby Pekao S.A., na funkcję pokoi studenckich. Ten projekt zrealizowała firma Colliers na zlecenie funduszu 1AM — wylicza Michał Rokosz. Eksperci przewidują, że takich projektów będzie w przyszłości więcej, chociaż podkreślają, że każdy obiekt wymaga indywidualnego podejścia.

Case study: dawny biurowiec Danone

Kolejnym przykładem takiej przebudowy, tym razem na mieszkania, jest dawny budynek biurowy Danone, zlokalizowany przy ul. Redutowej na warszawskiej Woli. Marcin Michalec, COO, Okam Capital, tłumaczy, że firma rozważała trzy koncepcje na zagospodarowanie tej nieruchomości. — Jedną z nich jest kontynuowanie wykorzystywania tego obiektu jako biurowiec. Jednak w tej lokalizacji biura nie mają racji bytu. Drugą jest zburzenie biurowca i wzniesienie na jego miejscu budynku mieszkalnego. Ale to strata atutu, jakim jest ekspozycja budynku i widok z jego wyższych pięter. Dlatego postanowiliśmy zachować konstrukcję biurowca, ale zmienić jego przeznaczenie na mieszkalne. To również oznacza ograniczenie emisji dwutlenku węgla, ponieważ burzenie i budowanie w tym samym miejscu oznacza podwójny ślad węglowy — argumentuje Michalec. Przedstawiciel firmy Okam przekonuje, że biurowiec jest w dobrym stanie, jego konstrukcja nadaje się do ponownego wykorzystania, kondygnacje są wystarczająco wysokie, aby urządzić tam mieszkania o wysokości niemal trzech metrów. — Obiekt nie posiada podziemnego parkingu. Dlatego przed nim, od strony ul. Redutowej planujemy postawić niższe skrzydło o funkcji usługowej, pod którym umieszczony byłby dwukondygnacyjny podziemny parking, obsługujący usługi i mieszkania w adaptowanym budynku — wyjaśnia i dodaje, że w tym niższym skrzydle parter zajęłyby sklepy, wyżej mogłaby ulokować się siłownia albo klub fitness, centrum medyczne oraz gastronomia. — Te usługi generowałyby wartość dodaną, korzystaliby z nich mieszkańcy naszego osiedla oraz okoliczni sąsiedzi — zapewnia. — Kondygnacje biurowca są łatwe do przystosowania na mieszkania, można tam urządzić po cztery mieszkania na każdym piętrze, na najwyższych piętrach możliwe są po dwa większe lokale typu penthouse’y. Czyli łącznie w budynku znalazłoby się około 40 apartamentów. Byłyby to mieszkania z wyższej półki. Zwłaszcza te od siódmego-ósmego piętra wzwyż: ich najważniejszym atutem jest widok na sąsiadujący park, którego nic nigdy nie zasłoni — ocenia Marcin Michalec.

Case study: Focus Hotel Premium Wrocław

Jako przykład przekształcenia można bez wątpienia wskazać projekt Focus Hotel Premium Wrocław. Nowy hotel Focus, wraz z częścią restauracyjną, powstał w efekcie przebudowy układu i renowacji blisko 4 tys. mkw. istniejącej powierzchni użytkowej. Zmiana funkcji obiektu obejmowała przekształcenie dotychczasowych przestrzeni biurowych w bazę hotelową z 87 pokojami oraz adaptację części lobby i parteru na potrzeby hotelu, a także utworzenie restauracji. Hotelowi przyznano standard 4 gwiazdek. Prace budowlane trwały 14 miesięcy — od stycznia 2024 do maja 2025 roku. Hotel rozpoczął swoją działalność w lipcu 2025. Za projekt architektoniczny odpowiada pracownia 3KTR, współpracująca z Neo Świat. Obiekt zostanie również poddany certyfikacji ekologicznej BREEAM.

— To kompleksowa transformacja budynku biurowego w nowoczesny hotel czterogwiazdkowy — zapewnia Paweł Brodzik, partner zarządzający Neo Świat. — Nasze zadanie polegało nie tylko na zmianie funkcji obiektu Wratislavia Tower, ale również na pełnym dostosowaniu istniejącej konstrukcji, układu instalacji i standardu technicznego do wymogów obiektu hotelowego — mówi. — Dodatkowo, kondygnacje hotelowe znajdują się bezpośrednio nad kinem Nowe Horyzonty, którego wieczorne seanse nie kolidowały z dotychczasowymi powierzchniami biurowymi, pracującymi do godziny 17. Na potrzeby komfortu gości hotelowych konieczne były specjalistyczne pomiary poziomu dźwięku oraz niestandardowe rozwiązania akustyczne, abyśmy mieli pewność, że kino i hotel mogą funkcjonować jednocześnie — tłumaczy. Ekspert przekonuje, że z punktu widzenia wykonawcy fit-outowego była to realizacja wykraczająca znacznie poza typowe prace aranżacyjne. — Trzeba było zaprojektować i przeprowadzić przebudowę konstrukcyjną, zamontować o wiele wydajniejsze centrale wentylacyjne, opracować nowe piony kanalizacyjne i instalacyjne, a także zapewnić pełny komfort akustyczny. Dodatkową ciekawostką jest fakt, że każdy z 87 pokoi wymagał indywidualnego podejścia i różnych elementów wykończenia, ponieważ owalny kształt frontowej szklanej elewacji sprawił, że nie ma dwóch identycznych układów pomieszczeń — zapewnia Brodzik i dodaje, że złożoność projektu Focus Hotel Premium Wrocław wymagała ścisłej współpracy między zespołem projektowym, architektami i inwestorem.

Rajmund Węgrzynek, partner zarządzający Neo Świat, dodaje, że rosnące koszty budowy, ograniczona dostępność gruntów i coraz większa troska o kwestie środowiskowe powodują, że rynek nieruchomości komercyjnych coraz częściej skłania się ku rewitalizacjom i zmianom funkcji istniejących obiektów. — Przebudowa budynków biurowych na hotele czy mieszkania staje się realną alternatywą dla nowych inwestycji — zarówno ekonomicznie, jak i ekologicznie. Tego typu transformacje pozwalają wykorzystać strukturę budynku, zredukować ślad węglowy oraz skrócić proces inwestycyjny w porównaniu z budową od podstaw — objaśnia.

Konwersje budynków biurowych na funkcje mieszkalne i hotelowe stają się jednym z najbardziej interesujących kierunków rozwoju rynku nieruchomości. To nie tylko reakcja na zmieniające się potrzeby użytkowników i deficyt mieszkań, ale także sposób na bardziej zrównoważone gospodarowanie zasobami miejskimi. Chociaż proces adaptacji wymaga obszernej wiedzy technicznej i prawnej, a każdy obiekt stanowi odrębne wyzwanie, coraz więcej przykładów pokazuje, że warto podejmować ten trud. Stare budynki biurowe, zamiast ulegać zapomnieniu, zyskują nowe życie — wpisując się w trend miast przyjaznych ludziom i środowisku.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło