Biznes Fakty
Kredyt na start. Są dwa warunki, aby program pomógł, a nie zaszkodził
Najlepiej byłoby przygotować jeden projekt ustawy zbierający wszystkie elementy, które muszą być wdrożone „na wczoraj”, zwłaszcza te zwiększające podaż. „Kredyt na start” powinien wejść w życie najwcześniej od 2027 roku. Są dwa warunki, żeby pomógł, a nie zaszkodził – mówi prof. Adam Czerniak z SGH. Jego zdaniem zwiększenie wydatków na budownictwo komunalne i społeczne jest potrzebne, ale w przygotowywanej ustawie brakuje zmian, bez których będą problemy z naliczaniem i płaceniem czynszów przez najemców.
/123RF/PICSEL
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: W przyszłym tygodniu projekty mieszkaniowe mają trafić na Komitet Ekonomiczny RM. Kredyt 0 proc. spotkał sporny wewnątrz koalicji, ale spotkał się też z szeroką krytyką społeczną. Jednocześnie jest przygotowany projekt zwiększający o 48 mld zł nakłady na budownictwo społeczne i komunalne. Co powinien zrobić rząd, żeby kontrowersyjny „kredyt na start” nie pogrążył tych zmian, które są potrzebne? Co zostawić, a co wyrzucić do kosza?
Prof. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH: – Najlepiej byłoby przygotować jeden projekt ustawy zbierający wszystkie elementy, które muszą być wdrożone „na wczoraj”, zwłaszcza te zwiększające podaż. Chodzi np. o likwidację normatywu parkingowego (konieczność zapewnienia miejsc parkingowych na jedno mieszkanie-red.) ze specustawy deweloperskiej czy też ułatwienia i zmiany w zintegrowanych planach inwestycyjnych, które już w tej chwili weszły w życie, a mają być kluczowym elementem reformy planowania przestrzennego od 2026 roku.
– Do tego powinien być wprowadzony szereg innych ułatwień w relacjach pomiędzy różnymi podmiotami, od deweloperów przez instytucje typu Krajowy Zasób Nieruchomości, czy PFR Nieruchomości, a samorządami i administracją centralną. I taka ustawa, zbierająca małe, ale istotne rzeczy, jest tym, czego już potrzebujemy, bo dzięki temu zwiększymy elastyczność podaży i lepiej przygotujemy się na reformę planowania przestrzennego, która z końcem przyszłego roku wejdzie w pełni w życie.
A jeśli chodzi o projekty „kredyt na start” oraz drugi gotowy już w zasadzie, projekt dotyczący mieszkalnictwa komunalnego i społecznego? Odłożyć, wyrzucić do kosza czy poprawić i wprowadzić?
– Jeśli chodzi o projekt ustawy „Kredyt na start” to ja nie jestem zdecydowanym przeciwnikiem dopłat i w zasadzie w większości krajów zachodnioeuropejskich dopłaty do kredytów funkcjonują. Natomiast nie zmieniłem zdania co do terminu i warunków wejścia. Ten program powinien wejść w życie w rozumieniu uruchomienia dopłat dużo później niż chce MRiT, po to by rynek mógł się do tego przygotować, najwcześniej od 2027 roku, gdy będzie już działać reforma planowania przestrzennego. Taką uwagę zgłosiłem w ramach konsultacji publicznych i ją podtrzymuję.
– Chodzi między innymi o to, że reforma planowania przestrzennego, może w początkowej fazie wywołać pewnego rodzaju perturbacje na rynku i przejściowo ograniczyć podaż, a jeżeli w tym czasie będzie działał program dopłat do kredytów, to znowu możemy mieć do czynienia z bardzo silnym wzrostem cen. Druga kwestia jest taka, że program ten powinien być wprowadzony bezterminowo, po to by nie wywoływać zamieszania z włączaniem i wyłączaniem dopłat.
– Tego typu programy, jeśli mają działać dobrze i nie powodować turbulencji oraz skokowego zwiększania popytu w obawie przed szybkim zakończeniem, muszą działać długofalowo, na z góry określonych warunkach.
– Niepewność oraz działanie doraźne jest fatalne dla rynku mieszkaniowego, co było widać na przykładzie „bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Gdybyśmy w 2022 roku mieli program dopłat do kredytów, to skala wzrostu cen nawet przy tych samych warunkach co dla „bezpiecznego kredytu 2 proc.”, byłaby zdecydowanie mniejsza, ponieważ byłby rozłożony w czasie, nie byłoby jednorazowego silnego skoku popytowego, który zetknął się z bardzo silnie ograniczoną wówczas podażą.
To właśnie bezterminowość programu zmniejszyłaby ryzyko skoku cen, czyli największej obawy związanej z „kredytem na start”?
– Tak, bo najgorsza jest kumulacja popytu w krótkim okresie. Jeżeli jest rozłożony w czasie i wszystkie gospodarstwa domowe mają świadomość tego, że mogą ten kredyt wziąć za rok, za dwa, czy za trzy lata, wtedy kiedy znajdą mieszkania, które im odpowiada, to nie będzie kumulacji popytu czyli takiego efektu jak „rzucanie” się w sklepach na promocje, które mają za chwilę wygasnąć. Program wprowadzony w takim trybie jak sklepowe promocje jest szkodliwy.
– Są dwa główne warunki, żeby ten program pomógł, a nie zaszkodził. Powinien wejść z dużym opóźnieniem od jego uchwalenia i ogłoszenia, a po drugie powinien działać bezterminowo przy pozostawieniu tych kryteriów dostępności, które już są w projekcie.
A drugi projekt, zwiększający znacznie wydatki na budownictwo społeczne i komunalne? Chodzi o dużą kwotę, bo blisko 50 mld zł do 2030 roku …
– Jeżeli chodzi o program społecznego budownictwa czynszowego, to jestem zwolennikiem zwiększania finansowania samorządów na ten cel. Tylko nie chodzi o samo zwiększenie wydatków, ale o to, żeby te środki wydawać efektywnie, a obecne mechanizmy nie działają dobrze. Dlatego, że przeznaczamy dużo środków na dopłaty do budowy nowych mieszkań, a stosunkowo mało na remonty już istniejącego zasobu. Można powiedzieć, że „fetyszem” jest budowanie kolejnych mieszkań, a nie remont i lepsze zarządzanie tym, co już jest.
– Po drugie, większość tych środków jest wydawana w formule bezzwrotnej, a dużo lepiej, zwłaszcza przy finansowania budownictwa typu TBS czy SIM, konstruować finansowanie zwrotne, na przykład kredyty z zerowym oprocentowaniem udzielane jednostce samorządowej na 30 czy nawet 50 lat. Po trzecie, po to żeby zwiększać możliwość elastycznego zarządzania zasobem mieszkaniowym, należy skrócić okresy, w których gmina nie może sprzedać nieruchomości mieszkaniowej, a nie – jak proponuje ministerstwo – wydłużać je. W zamian należy wprowadzić warunek, że środki z tej sprzedaży będą trafiać na specjalny fundusz, który może być wydawany tylko na cele mieszkaniowe realizowane przez samorządy.
Czy nie ma ryzyka, że otwarcie takiej furtki w ustawie spowoduje powtórkę sytuacji jaką mieliśmy, gdy mieszania komunalne zostały wyprzedane na dziwnych zasadach, z bardzo dużymi bonifikatami, a teraz ich brakuje?
– Mamy tu rzeczywiście złe doświadczenia, ale jeżeli środki z takiej sprzedaży będą mogły trafiać tylko i wyłącznie na remont albo budowę nowych mieszkań, to dla mnie nie jest to problem. Ta sprzedaż, a z punktu widzenia lokatora wykup, mogłaby się odbywać tylko po cenie rynkowej, ale akurat to jest w projekcie wyraźnie zaznaczone.
Ale czy w praktyce tak będzie? Czy mamy narzędzia, żeby zweryfikować czy rzeczywiście zostały sprzedane po cenie rynkowej, a nie z dużym upustem? Nie ma bazy cen transakcyjnych i jak się okazuje szybko nie powstanie. Nie bardzo jest jak to weryfikować…
– To rzeczywiście jest problematyczne. Jest też kłopot z wyznaczaniem czynszu w mieszkaniach komunalnych – nie działa chociażby lustro czynszowe. Natomiast jest to moim zdaniem problem drugorzędny, zwłaszcza że kłopoty z wyceną można obejść wykorzystując do tego ekspertyzy rzeczoznawców majątkowych. Znacznie większy kłopot to zaniechania w zakresie dodatków mieszkaniowych. Już od lat ustawa wymaga reformy, a bez niej samorządy będą niechętne rozwojowi budownictwa mieszkaniowego, bo będą borykać się z zadłużeniem czynszowym. Więcej osób w nowszych, a co za tym idzie droższych mieszkania, będzie powodować zwiększanie długów czynszowych.
– To wszystko powoduje, że dużo wyższe – zgodnie z projektem ustawy – środki będą wydawane w sposób mało efektywny. W konsekwencji skala zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminach wzrośnie nieznacznie, z pewnością w stopniu niewystarczającym. Jeżeli te warunki nie zostaną zmienione, a tego nie przewiduje projekt w obecnej wersji, to wybudujemy więcej mieszkań z zasobu komunalnego, do którego zostaną przeprowadzone osoby z nieruchomości mieszkaniowych w bardzo złym stanie technicznym.
– Mieszkania, które są w najgorszym stanie technicznym w tej chwili, będą stały puste, bo samorządy będą czekała na środki, które pozwolą im je wyremontować. Efekt będzie taki, że faktycznie wzrośnie zasób mieszkań komunalnych, ale równolegle wzrośnie odsetek pustostanów w zasobie gmin. Czyli mimo istotnego wzrostu nakładów, sytuacja nie poprawi się w takim stopniu, jaki jest spodziewany, a przynajmniej skala poprawy będzie niewspółmierna w stosunku do finansowania.
Czego jeszcze brakuje w ustawie zwiększającej nakłady na budownictwo społeczne, co może wyjść później „w praniu” jako problem? Proces przyznawania mieszkań komunalnych, weryfikacji dochodów powinien być w tej sytuacji poprawiony?
– Obecny system nie pozwala na dobrą weryfikację sytuacji finansowej dużej grupy najemców. Na szczęście nowe umowy najmu będą musiały być zawierane na nowych zasadach, z możliwością weryfikacji najemców.
– Natomiast jest jeszcze jedna bardzo ważna kwestia, która powinna być równolegle załatwiona, a mianowicie samorządy powinny dostać uprawnienie do pozyskiwania bezpośrednio od urzędów skarbowych oświadczeń dochodowych najemców mieszkań z zasobu komunalnego. Obecnie samorząd może prosić najemcę o przekazanie takiej informacji, a z tym w praktyce bywa różnie. Samorządy powinny mieć uprawnienie, by mogły bezpośrednio wnioskować do urzędów skarbowych o takie oświadczenie w celu weryfikacji rzeczywistej sytuacji najemcy.
– To przecież administracja publiczna dotyczy użytkowania mieszkań komunalnych, a więc mienia publicznego i argumenty o ochronie danych osobowych są w tym przypadku kompletnie niezrozumiale. Przepływ informacji między jednym a drugim organem administracji publicznej powinien być udrożniony.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
