UOKiK pod lupą deweloperzy. Czy stosują się do świeżych regulacji?

Począwszy od 11 września 2025 r. przedsiębiorcy budowlani w Polsce są zobligowani do ujawniania kosztów wszystkich proponowanych lokali mieszkalnych i domów na ich witrynach internetowych. Ta innowacyjna regulacja miała położyć kres tajnym cennikom i zaprowadzić klarowność w sektorze nieruchomości. Niemniej, już w dniu wejścia w życie regulacji widać, że podmioty deweloperskie poszukują metod na omijanie prawa, wykorzystując rozmaite triki marketingowe, a do UOKiK napłynęło paręset zażaleń.

• Od 11 września 2025 r. firmy deweloperskie w Polsce muszą publikować koszty lokali mieszkalnych na stronach www
• Prawo o jawności cen wymaga udostępniania cenników oraz ich wysyłania w otwartych plikach na platformę dane.gov.pl
• Podmioty deweloperskie stosują metody promocyjne, np. slogany „pytaj o upust”, aby zarządzać strategią cenową
• Nowe zasady mogą zwiększyć transparentność rynku nieruchomości i uprościć porównanie ofert przez nabywców
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Te świeże regulacje stanowią punkt zwrotny w sektorze deweloperskim. Rozmiar problemu był znaczący — z danych z portalu Otodom wynika, że jeszcze w roku 2024 zaledwie 68,7 proc. lokali mieszkalnych od deweloperów posiadało publicznie dostępne ceny dla klientów. W ciągu roku ten wskaźnik poszybował do 77,3 proc., jednak wciąż niemal co czwarta propozycja wymagała bezpośredniego kontaktu z przedstawicielem dewelopera.

Regulacja prawna nakłada na firmy nie tylko powinność ujawniania cenników na witrynach internetowych, ale również ich przesyłania w otwartych formatach na platformę dane.gov.pl. Sankcje za złamanie zasad mogą sięgać nawet 10 proc. rocznych dochodów przedsiębiorstwa — jest to dotkliwa kara, która ma nakłonić deweloperów do stosowania się do nowych wytycznych.

Jak to prawo działa w praktyce? Zyskaliśmy wiedzę od UOKiK, że wpłynęło już kilkaset reklamacji dotyczących upubliczniania kosztów przez deweloperów.

— W granicach naszych kompetencji obserwujemy rynek. Sprawdzamy, w jaki sposób i czy podmioty deweloperskie dostosowały się do aktualnych wymogów prawnych dotyczących prezentowania ceny. Otrzymane sygnały będziemy analizować w toku realizowanych działań, które obejmują łagodne upomnienia dla firm. Uwzględnimy zarówno doniesienia od nabywców, jak i nasze własne obserwacje rynku — czytamy w komunikacie UOKiK, przesłanym do redakcji Business Insider Polska.

„Zapytaj o rabat” — nowatorska strategia omijania regulacji

Już w pierwszym dniu obowiązywania ustawy widać, że deweloperzy nie mają zamiaru bez oporu podporządkować się nowym wymogom. Na witrynach części podmiotów obok oficjalnych kosztów mieszkań pojawiła się charakterystyczna adnotacja: „zapytaj o upust”. Inni wykorzystują slogany typu „zapytaj o ofertę i przekaż swoje dane kontaktowe” lub zachęcają elastycznymi planami spłat.

Te taktyki nie są przypadkowe. Deweloperzy starają się w ten sposób zachować kontrolę nad procesem negocjacji i kontynuować zindywidualizowaną strategię cenową. Ujawniając oficjalną cenę, ale równocześnie sugerując możliwość otrzymania rabatu, firmy zachowują pole do popisu i mogą nadal różnicować cenowo różnych nabywców.

Dlaczego deweloperzy wzbraniają się przed jawnymi cenami?

Niechęć deweloperów do jawności cen nie jest bezpodstawna. Ukrywanie cenników umożliwiało im prowadzenie elastycznej polityki sprzedaży, dopasowanej do obecnej sytuacji na rynku i charakterystyki klienta. Gdy popyt był znaczny, ceny mogły być wyższe. W okresach słabszej sprzedaży firmy mogły proponować atrakcyjne obniżki wybranym klientom, nie obniżając oficjalnie cen dla wszystkich.

Upublicznione ceny oznaczają także większe współzawodnictwo. Klienci mogą teraz w prosty sposób zestawiać ze sobą oferty różnych deweloperów, co zmusza firmy do realnego konkurowania ceną, a nie jedynie marketingiem i renomą marki. Jest to szczególnie uciążliwe na rozległych rynkach, gdzie operuje wielu uczestników.

Platforma rządowa pod naporem

Zainteresowanie nowymi przepisami jest ogromne. Platforma dane.gov.pl, na którą deweloperzy mają powinność wysyłać cenniki w formie otwartych plików, już pierwszego dnia doświadczyła prawdziwego natłoku. Setki tysięcy obywateli sprawdzało, czy faktycznie można teraz poznać koszty lokali mieszkalnych bez obowiązku dzwonienia do placówek sprzedaży.

Ustawa nie obejmuje wszelkich rodzajów nieruchomości. Wyłączone są lokale usługowe, lokale inwestycyjne, aparthotele oraz condohotele. To oznacza, że niektóre oferty, które na pierwszy rzut oka sprawiają wrażenie mieszkań, w świetle regulacji nimi nie są, więc deweloperzy nie muszą prezentować ich cen.

Ta furtka prawna może być wykorzystywana przez niektóre podmioty, które będą usiłowały przekwalifikować część swojej oferty mieszkaniowej na lokale inwestycyjne bądź inne kategorie podlegające wyłączeniu.

Przyszłość rynku po wprowadzeniu jawnych cen

Pomimo prób omijania nowych regulacji większość deweloperów deklaruje chęć stosowania się do ustawy. Zdecydowana większość firm nie ma trudności z podawaniem kosztów nie tylko na swoich stronach, lecz również na portalach nieruchomości.

Nowe regulacje mogą w dalszej perspektywie przyczynić się do stabilizacji cen i ograniczenia spekulacji. Nabywcy zyskają możliwość świadomego zestawiania ofert, a rynek stanie się bardziej klarowny. Niemniej jednak już pierwsze doświadczenia pokazują, że deweloperzy będą poszukiwać metod na obejście ustawy, nawet jeśli formalnie się do niej stosują.

Eksperci przestrzegają przed pułapkami nowych regulacji

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka analiz rynku Otodom, zwraca uwagę, że nadal rozmawiamy jedynie o kosztach ofertowych.

— Nabywca nie posiada dostępu do danych o kosztach, po jakich dana nieruchomość została realnie sprzedana. To znaczy, że nawet jawne ceny nie zaprezentują pełnego obrazu rynku — rzeczywiste transakcje mogą być realizowane na zupełnie innych warunkach — podkreśla ekspertka.

Autentyczny sprawdzian nowych przepisów dopiero przed nami — ukaże go reakcja instytucji kontrolnych na praktyki typu „zapytaj o rabat” i to, czy uznają je za zgodne z ideą ustawy o jawności cen.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło