Koalicyjny spór o mieszkalnictwo trwa. W tle wyprzedaż za ułamek wartości

Trwa koalicyjny spór o to, czy lepiej wydawać pieniądze podatników na dopłaty do kredytów, czy na budowę mieszkań komunalnych i społeczne. Tymczasem, jak się okazuje, duża liczba gmin nadal wyprzedaje mieszkanie komunalne z bonifikatą – w skali kraju kilkadziesiąt tysięcy rocznie, podczas gdy buduje się zaledwie 1-2 tys. nowych. Wiceminister rozwoju chce, by gminy, które będą korzystać z Funduszu Dopłat, miały zakaz takiej wyprzedaży oraz prawo do rewizji czynszów. Są wątpliwości, czy się uda, ale bez tego pieniądze podatników wpadną w czarną dziurę.

Gminy wciąż wyprzedają mieszkania komunalne, choć jest kolejka chętnych /Michal Fludra/NurPhoto /AFP

Polityczny spór o to, w jakim kierunku ma iść wsparcie mieszkalnictwa, trwa w najlepsze. Głównie o to, czy większy strumień skierować na dopłaty do kredytów, czy na budownictwo komunalne i tanie mieszkania na wynajem. W czwartek w Sejmie iskrzyło nawet między Lewicą a Polską 2050, mimo że oba ugrupowania opowiadają się za zwiększeniem nakładów na budownictwo społeczne i komunalne. 

Zanim jednak popłyną kolejne miliardy na budowę i remonty mieszkań komunalnych, trzeba uszczelnić system, bo jak się okazuje wyprzedaż dotychczasowego zasobu wcale nie została zatrzymana, a do tego część lokatorów wykorzystuje słaby system kontroli przez gminy.

W latach 1995-2022 zasób mieszkań komunalnych zmniejszył się o ponad połowę. Obecnie, nie licząc pustostanów, takich lokali jest ok. 600 tys. Największy spadek liczby mieszkań komunalnych odnotowano pomiędzy 1995 a 2000 r., ale jak się okazuje proceder wyprzedaży nadal jest duży.

W poniedziałkowym wywiadzie dla Interii obecny wiceminister rozwoju z Lewicy Tomasz Lewandowski przyznał, że  samorządy wciąż na potężną skalę wyprzedają mieszkania komunalne z bonifikatą.

– Rocznie sprzedawanych jest w ten sposób kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Chcemy m.in., żeby od 2026 roku korzystanie z Funduszu Dopłat na nowe budownictwo komunalne wiązało się z tym, że gmina nie może sprzedawać z bonifikatą należących do niej mieszkań – zapowiedział.

Kontrole NIK wykazały nieprawidłowości

Na problem zwracała uwagę także Najwyższa Izba Kontroli w raporcie z ubiegłego roku, stwierdzając m.in. że lokale komunalne są prywatyzowane bez przetargu, a najemcy którzy mieli bezterminową umowę mogli korzystać z pierwszeństwa zakupu i bonifikat sięgających w niektórych przypadkach nawet 99 proc. wartości mieszkania. – To istotny przywilej uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę w lepszej sytuacji od osób, które swoje potrzeby mieszkaniowe mogą zaspokoić jedynie kupując nieruchomość po cenie rynkowej. Prywatyzując lokalne komunalne, gminy muszą więc działać nie tylko zgodnie z przepisami, ale również w oparciu o jasne i sprawiedliwe zasady – stwierdziła wówczas NIK. Do tego w 1/3 przypadków zniżkę naliczano niezgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Wiceminister Lewandowski w rozmowie z Interią zapowiedział też, że chce możliwości weryfikacji wszystkich umów najmu. Także tych sprzed 2019 roku i zmiany progów dochodowych, „które dziś są fikcją”. Jak tłumaczył, chodzi m.in. o to, że często wnioski o mieszkania komunalne składają ludzie, którzy pracują w szarej strefie. Chce też likwidacji dziedziczenia umów najmu mieszkań komunalnych.  

Analitycy śledzący od lat rynek mieszkaniowy, w tym zasób komunalny przyznają, że problem jest, choć jego rozwiązanie nie będzie łatwe od strony politycznej, zwłaszcza w odniesieniu do weryfikacji dochodów w przypadku starych umów najmu.

Rozwiń

– Systematyczna wyprzedaż zasobu powiązana z bardzo niewielką skalą nowych inwestycji oraz degradacją istniejących budynków tłumaczy, dlaczego z roku na rok maleje liczba mieszkań, którymi zarządzają gminy. Bieżący rok prawdopodobnie też zostanie zakończony „na minusie”, bo przez pierwsze dziesięć miesięcy oddano do użytku tylko 1681 mieszkań komunalnych – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych GUS wynika, że wciąż gminy sprzedają w poszczególnych latach po 30 tys. mieszkań z zasobu komunalnego.

Gminy wciąż wyprzedają mieszkania za ułamek wartości

– Bardzo wyraźnie wzrosły natomiast koszty budowy nowych mieszkań komunalnych. Mowa o wzroście wynoszącym około 80 proc. w ciągu ostatnich 10 lat oraz 45 proc. w perspektywie pięcioletniej. Przez lata mocno wzrosła też wartość rynkowa mieszkań (w tym komunalnych). Innymi słowy, bonifikaty przy wykupie stają się coraz bardziej kosztownym prezentem. Nie zmienia się natomiast fakt, że osoby wnioskujące o wykup lokalu z rabatem powołują się na wcześniejsze decyzje gmin, które były pozytywne dla innych najemców – dodaje Andrzej Prajsnar.

Jego zdaniem zakaz wykupu mieszkań komunalnych zbudowanych przy pomocy nowego finansowania budżetowego to wariant minimum i jednocześnie najbardziej realistyczne rozwiązanie. – Natomiast ingerencja we wcześniej zawarte umowy najmu związana z zakazem wykupu „M” lub weryfikacją dochodową dla wszystkich lokatorów jest bowiem ryzykowna politycznie. Spora część lokatorów mieszkań komunalnych byłaby bardzo niezadowolona. Pamiętajmy również, że stosowany dotychczas przez państwo model wynajmu mieszkań komunalnych skłaniał lokatorów do traktowania takich lokali jako „quasi-własności”. Przykładem niech będą umowy najmu na czas nieokreślony, przepisy stwarzające możliwość wstępowania w stosunek najmu przez bliskich zmarłego najemcy (bez weryfikacji dochodowej) i właśnie hojne bonifikaty przy wykupie mieszkań – mówi Prajsnar.

Weryfikacja czynszów potrzebna, ale niewygodna politycznie

Jednak z zapowiedzi wiceministra Lewandowskiego wynika, że ukrócony ma być proceder dziedziczenia prawa do lokalu komunalnego.

– Chciałbym też likwidacji dziedziczenia umów najmu mieszkań komunalnych, bo nie znajduję żadnego uzasadnienia do tego – mówił w wywiadzie dla Interii.

Już wiosną tego roku po zapowiedzi zwiększenia wydatków na mieszkania komunalne specjaliści rynkowi wskazywali na konieczność zmiany zasad użytkowania zasobu i lepsze narzędzia do skutecznego egzekwowania niepłaconych czynszów przez lokatorów (które i tak są niskie, zazwyczaj 10 krotnie niższe niż rynkowe).

Monika Krześniak-Sajewicz

Źródło