Biznes Fakty
Sytuacja mieszkaniowa w całej UE jest katastrofalna. „Dotknięte są nie tylko grupy wrażliwe”.
Około 40% mieszkańców Polski nie jest w stanie zaciągnąć kredytu hipotecznego na mieszkanie, a ich dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkania socjalne – procedura, która nawet w dużych miastach może trwać latami. To tzw. pułapka czynszowa, która coraz bardziej dotyka polską klasę średnią. Władze kraju, podobnie jak Komisja Europejska, intensyfikują działania w obszarze programów mieszkaniowych. Jednak, jak wynika z analizy CASE, inicjatywy społeczne mogą odegrać kluczową rolę.
/ Bartłomiej Magierowski / East News
UE zintensyfikowała działania mające na celu rozwiązanie problemu dostępności mieszkań dla obywateli . Podobne trudności obserwuje się nie tylko w Polsce. W latach 2010–2022 ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o 47%, a koszty wynajmu o 18%. Coraz więcej Europejczyków boryka się z problemem niedostępności mieszkań i rosnących kosztów.
Podejście UE zakłada analizę systemową: identyfikację problemów, ocenę możliwych rozwiązań (w tym istniejących), wybór optymalnych opcji i wdrożenie ich w ramach polityk wspieranych budżetowo. Podstawą tych prac był raport „Przystępne i zrównoważone mieszkalnictwo. Jaka rola dla gospodarki społecznej?”, przygotowany przez ekspertkę CASE Agnieszkę Maj.
Co oznacza „przystępne cenowo i zrównoważone” mieszkalnictwo?
Gwałtowny wzrost cen mieszkań, nieadekwatność powierzchni do nowych potrzeb najemców po upowszechnieniu się pracy zdalnej, niedobór mieszkań dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej i emerytów, wzrost kosztów mieszkań i usług komunalnych spowodowany inflacją oraz kryzys energetyczny po inwazji Rosji na Ukrainę – to wszystko pogłębia problemy mieszkaniowe milionów ludzi poza Polską.
„Kryzys dotyka nie tylko osoby najsłabsze społecznie, ale także przedstawicieli klasy średniej” – zauważyła Agnieszka Maj prezentując badanie na CASE.
Dodatkowe wyzwania wynikają z efektywności energetycznej budynków i standardów mieszkaniowych. Sektor budowlany odpowiada za 40% emisji gazów cieplarnianych i 50% zużycia zasobów. Modernizacja tego sektora ma zatem kluczowe znaczenie dla osiągnięcia celów klimatycznych UE.
Co obejmuje koncepcja „dostępnego cenowo i zrównoważonego” budownictwa mieszkaniowego jako celu polityki europejskiej?
„Przystępność cenowa oznacza, że koszty mieszkań nie powinny być zaporowe dla obywateli” – wyjaśnia socjolog Alexandra Krugly z Habitat for Humanity.
Raport przedstawia wieloaspektową definicję: po pierwsze, koszty mieszkaniowe nie powinny przekraczać 30% dochodów rodziny . Jest to wartość znacznie niższa od 40% progu ustalonego przez polski Urząd ds. Kredytów Hipotecznych (UBN) dla rat kredytu hipotecznego. Co ważne, w kalkulacji brane są pod uwagę nie tylko raty kredytu, ale również koszty mediów. Jednocześnie, jak zauważył UBN, banki często ignorują rzeczywistą wypłacalność kredytobiorców.
Oprócz aspektu finansowego, takie mieszkania muszą zapewniać bezpieczeństwo, prywatność i komfort , a budynki muszą być energooszczędne. Osiedla muszą posiadać rozwiniętą infrastrukturę: szkoły, sklepy, transport. Nieruchomości muszą sprostać wyzwaniom klimatycznym: być chronione przed ekstremalnymi warunkami pogodowymi i zlokalizowane poza strefami ryzyka (np. powodziami). Ważna jest również spójność społeczna mieszkańców.
Jak UE wpływa na politykę mieszkaniową?
Ponieważ mieszkalnictwo jest obowiązkiem narodowym, podejścia są bardzo zróżnicowane. Na przykład w krajach Europy Południowej dominuje własność, podczas gdy w Niemczech powszechny jest wynajem. Jednak inicjatywy paneuropejskie – Socjalny Filar Praw, Zielony Ład, polityka spójności – nie mogą ignorować rosnącej liczby obywateli bez dostępu do mieszkań. Komisja Europejska po raz pierwszy wprowadziła stanowisko Komisarza ds. Mieszkalnictwa, co podkreśla wagę tego problemu.
Polska odstaje od średniej europejskiej pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców , ale przoduje pod względem odsetka osób młodych mieszkających z rodzicami. Głównym sposobem na uzyskanie mieszkania jest kredyt hipoteczny. Spośród 110 000 mieszkań wybudowanych w pierwszych 7 miesiącach 2024 roku, tylko 394 powstały w spółdzielniach, 822 w gminach, a około 2000 w ramach programów społecznych. To niewielki wkład.
Narodowy Program Mieszkaniowy PiS i projekt Mieszkanie Plus nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Obecnie podejmowane są próby ich modernizacji w celu poszerzenia oferty mieszkaniowej. 40% polskich rodzin wpada w „pułapkę czynszową”: nie stać ich na kredyt hipoteczny i nie mają prawa do mieszkań socjalnych.
Różne elementy systemu
Eksperci przyznają, że Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej skutecznie pomaga grupom wrażliwym (beneficjentom PFRON potrzebującym dostosowanego zakwaterowania). Jednak, jak zauważył Krugly, kluczowym zadaniem jest zapewnienie wszystkim bezpiecznych warunków życia . Fundusze europejskie wspierają adaptację mieszkań, ale brak systemowego podejścia hamuje postęp.
Jednym z problemów jest brak danych o rzeczywistych potrzebach mieszkaniowych w poszczególnych regionach. Brak szczegółowych statystyk utrudnia opracowanie skutecznych rozwiązań. Drugą barierą jest finansowanie.
„Polityka mieszkaniowa jest rozdrobniona. Interakcję między szczeblem krajowym a lokalnym komplikuje mnogość instrumentów” – podkreślił Krugly.
Gminy potrzebują kompleksowych programów obejmujących wszystkie kategorie osób potrzebujących. Wymaga to koordynacji wysiłków i zasobów.
Instytucje gospodarki społecznej w sektorze mieszkaniowym
Zdaniem ekspertów CASE, integrację zróżnicowanych elementów systemu mogą zapewnić organizacje ekonomii społecznej. Ich głównym celem jest zaspokajanie potrzeb społecznych, a nie generowanie zysku. W kontekście budownictwa mieszkaniowego są to spółdzielnie, fundusze komunalne, społeczne agencje wynajmu (SAN) i stowarzyszenia TBS. W Polsce struktury te rozwijają się powoli.
„Modeli jest wiele, ale skalowania nie ma” – zauważył Maciej Siaja z „Miasta jest Nasze”.
„Organizacje pozarządowe są bardziej elastyczne, ale ich wkład jest nadal minimalny” – dodała Ewa Balcerowicz z CASE.
Pierwsze kroki zmiany
Do 2024 roku tylko 14 gmin rozpoczęło współpracę z SAN , mimo że odpowiednie ramy prawne obowiązują już od 2021 roku. Na przykład w Dąbrowie Górniczej wyremontowano puste domy, oferując 30 mieszkań z czynszem o 30% niższym od wartości rynkowej. W Gdańsku problem 30 bezdomnych rodzin został rozwiązany.
„Gminy potrzebują organizacji, które będą diagnozować potrzeby, szukać rozwiązań i zachęcać władze do innowacji” – podsumował Krugly.
Raport przytacza udane przykłady w Europie. W Austrii 24% mieszkań to mieszkania socjalne, w tym mieszkania dla klasy średniej. W Wiedniu co roku buduje się 5000 takich nieruchomości, co stanowi 30% rynku, co obniża ogólne ceny.
W Polsce luki wciąż istnieją, ale widać też pozytywne sygnały: fundusze komercyjne zaczynają inwestować w wynajem mieszkań dla klasy średniej, banki szukają alternatyw dla kredytów hipotecznych.
Jacek Ramotowski
